今どき不動産購入は頭金ゼロがいい？　その理由を徹底解説

REDSエージェント、宅建士の島崎です。

不動産を購入する際にはいろいろと資金が必要になります。その際に「どれぐらいの自己資金を用意すればいいか」「不動産購入のために、毎年少しずつ頭金を貯めよう」と考えたことがある方は多いでしょう。

今回は、物件の頭金とは何なのかということ、および不動産購入時に頭金をたくさん入れるメリット、そしてデメリットについて考察します。また、どのようなケースが「頭金ゼロ」で不動産の購入が可能なのかという部分も考察します。

（写真はイメージです）

頭金ゼロでも不動産購入は可能かどうか

頭金ゼロでも不動産の購入は可能です。最近は金利が上昇傾向ですが、実はここ10年くらい前から国のマイナス金利政策により、長期金利が低下しています。これに伴い金融機関が住宅ローンの金利をかなり低く下げて、頭金ゼロの不動産購入が本当に増えました。

頭金とは、不動産の購入価格から住宅ローンで借り入れた金額を差し引いた部分となります。例えば5,000万円の不動産を住宅ローン4,500万円を借りて買う場合の頭金は500万円となります。

実は不動産購入時には物件の頭金以外に、住宅ローンの融資手数料や所有権移転登記費用、抵当権設定登記費用、不動産取得税、火災保険、そして仲介手数料などいろいろかかります。これを諸費用といいます。諸費用として物件価格の約5～8％、物件頭金を例えば20％とすると、合計で購入する物件価格の約30％弱の現金をご用意いただくのが本来は理想と言えます。

頭金の支払い時期は？　手付金って何？

物件の頭金は、売買契約時か物件引き渡しまでの間に支払います。

頭金と似たような内容で手付金というものがあります。これは契約時にお支払いいただき、物件代金の一部に充当するのが一般的です。手付金は契約を約束するためのお金であり、契約後に買主が契約をキャンセルする場合は手付金を放棄、売主が契約をキャンセルする場合は手付金の倍返しをすることで可能になります。一般的に購入価格の5〜10％が相場です。

頭金ゼロで得るメリットとは

頭金と諸費用の用意がなくても不動産の購入ができること、頭金の意味や手付金との違いなどをおわかりいただいたところで「頭金ゼロ」で不動産を取得するメリットについてご説明します。

最近金利が上昇してきてはいますが、まだまだ低金利。貯蓄しても利息は期待したほど増えません。しかし、これは逆に、住宅ローンを借りる際にとても大きなメリットになります。

物件の頭金を貯めてから不動産を購入すると考えるよりも、最近のように徐々に金利が上がるリスクを考え、低金利の今のうちに頭金ゼロでも早めに購入したほうが、結果的に軽い負担で済む場合もあるのです。

頭金ゼロで不動産を購入するさらなるメリットとして、頭金相当の現金を手元に残しておけること、または他の投資の運用で増やすことができる点が挙げられます。

あるいは、交通事故で働けなくなったり、地震や台風などがきたりなど、万が一のことを想定した場合は、できる限り手元に現金を残しておくほうが安心できます。あるいは不動産を購入する際に全額自己資金で購入した場合、それらの自己資金を投入してしまうと毎月の生活に余裕が持てなくなってしまう可能性もあります。

頭金ゼロのデメリットとは

頭金ゼロで購入ということは、住宅価格の100％、場合によってはプラス諸費用まで住宅ローンでカバーするということになります。今の時代はほとんどの銀行で物件価格の100％を借りることができます。ただ、金融機関が認める物件価値の100％＝物件の担保評価という意味もありますので、物件によっては全て借りられないケースもあります。

頭金を入れなければ、住宅ローンの借入額がその分増えることになります。住宅ローンは借りた後で長期間にわたってずっと返済し続けることになります。そこで借りた人の利息払いを減らすことができるのが頭金の大きな役割です。

例えば、頭金が10～20％くらいある場合は、住宅ローンの金利が安くなる商品もあります。逆に金融機関によっては返済リスクが高いお客様には金利を相場より高くすることもあります。

さらに頭金ゼロで購入した場合、将来その不動産が値下がりしたときのリスクが大きくなる点が挙げられます。例えば、住宅ローンを支払っている途中で、やむを得ない事情で不動産を売却しなくてはならない事情が出てくるかもしれません。その不動産が値下がりしてしまった場合は、売却によって得られる資金だけではローンの残高を返しきれず、支払いが残ってしまう可能性があります。

そもそも頭金ゼロで不動産購入はできるのかどうか

頭金ゼロ、住宅価格全額と諸費用を住宅ローンで借りても、返済に無理がなく住宅ローンの審査が通れば不動産を購入できます。では、実際にはどんな人が「頭金ゼロ」に向いているのでしょうか？

不動産価格の全額と諸費用まで借りることが可能な住宅ローンは、すべての人が利用可能かと言えば実はそうではありません。金融機関は借り入れする人の返済能力で判断するのです。年収に対して、年間返済額が年収の何割になるかを示す「返済比率」などが審査されます。その際、同時に他の借入である「自動車ローン」や「クレジットカードのキャッシング枠」も審査の対象となります。勤務年数や勤務先の規模なども審査の対象になります。

不動産の購入後に手持ち金がゼロになってしまう場合、高い買い物をしたり、突然の病気をしたりなどの場合の出費に備えることが叶いません。これは一般的な話ですが、最低でも生活費の半年〜1年分の貯蓄が必要とされています。頭金ゼロでも住宅ローンを組めますが、貯蓄がゼロの場合では不動産購入は危険と言えます。

頭金ゼロでは返済額が増えるなどのデメリットも多数あります。しかし、金利上昇リスクを考慮すると、頭金を貯めてから購入することが必ずしもベストは言えないかもしれません。低金利だからといって、返済能力を超えて借入額を大きくしすぎないことや、希望する物件に借入可能額が届かなければ、頭金を用意してから購入するなどの判断が必要かと思います。

皆様の住まい探しの一助となればと思います。