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公開日：2025年6月21日　小室　武稔

将来の資産価値にも影響？　省エネ断熱住宅ZEHを解説

こんにちは、不動産流通システム【REDS】宅建士の小室です。

ZEHとは、Net Zero Energy House（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）の略で、住宅のエネルギー収支をゼロ以下にする住宅のことです。高い断熱性能と省エネ設備でエネルギー消費量を減らし、太陽光発電などの創エネ設備でエネルギーを自給することで、年間のエネルギー消費量を実質ゼロにするのが目標です。

ZEHにはさまざまな基準があります。新築住宅の断熱性能においては、2025年4月以降は、省エネ基準で等級4以上をクリアする必要がありますが、ZEHでは等級5以上となり、さらに高い水準が設けられています。

将来の資産価値にもかかわってくるZEHについて本日は解説します。

（写真はイメージです）

ZEHの主な特徴

ZEHの持つ主な特徴について解説します。

高断熱

住宅の外壁、窓、屋根などを断熱性の高い素材で構築、断熱性能を高めることで、室内の温度変化を少なくし、快適な空間を実現します。冬は暖かく、夏は涼しいといった快適な室内環境を保つことを目標としています。

省エネ設備

暖房、冷房、換気、照明、給湯などに省エネ性能の高い設備を導入することで、エネルギー消費量を抑えます。

創エネ

太陽光発電などの再生可能エネルギーを活用して、自らエネルギーを生成、エネルギー収支をゼロに近づけます。

その他

ヒートショック対策：高断熱により、室内の温度差が小さくなり、ヒートショックのリスクを低減します。
災害に強い：太陽光発電と蓄電池を組み合わせることで、停電時でも電気を使い続けることができます。
経済性：省エネ性能が高く、光熱費を抑えることができるため、経済的なメリットがあります。

ZEHのメリット

ZEH住宅には下記のようなメリット・基準があります。

光熱費の削減へ

高い断熱性能と無駄な電力を生み出さない省エネ設備により、光熱費を大幅に削減できます。太陽光発電による自家発電の利用に加え、発電で余った電力を電力会社に売電して収益を得ることも可能です。

快適な住み心地

断熱性能が高いため、夏は涼しく、冬は暖かく、快適な住み心地が得られます。

環境負荷の低減

住宅のエネルギー消費量を削減し、地球温暖化防止への貢献が期待できます。

災害時に安心の備えに

太陽光発電設備により生み出した電力を蓄えておける蓄電池を設置すれば、停電や自然災害時の停電時にも電力を供給できるため、災害時の安心感を得られます。また、電気自動車の充電も可能となります。

将来の資産価値につながる

住宅の省エネ性能を評価する基準の一つに、一般社団法人『住宅性能評価・表示協会』の【BELS】という第三者認証制度があります。

【BELS】とはBuilding-Housing Energy-efficiency Labeling Systemの略で、建物の省エネ性能が1～5までの5段階で表示されます。ZEH住宅は【BELS】で高評価を得られるため、資産価値が高く評価され、将来売却する際にも高値で売れる可能性につながります。

ZEH認証のためにクリアすべき基準

ZEHとして認証されるには、以下の4つの基準を満たす必要があります。

強化外皮基準

強化外皮基準は建物の壁、断熱材などを含めた外皮の断熱性能を判断する基準です。ZEHの基準として地域ごとに0.4以下、0.5以下、0.6以下とUA値が定められています。

省エネ性能

石油や天然ガスなど自然界にある物質から直接エネルギーに変換することで得られるエネルギーのことを一次エネルギーと呼びます。ZEHを実現するためには、こうした一次エネルギー消費を基準より20%以上削減することが求められます。

再生可能エネルギー導入

太陽光や地熱、風力といったエネルギー源から発電した再生可能エネルギーのシステムを導入する必要があります。風力発電も再生可能エネルギーのひとつですが、風力だけではZEHの基準を満たすことは現状難しく、太陽光発電が再生可能エネルギーシステムの中心となっています。

上記3つによって基準一次エネルギー消費量から100%削減

上記3項目の取り組みによって、エネルギー消費量を20％削減した上で、エネルギーを創り出し、基準一次エネルギー消費量から100％以上の一次エネルギー消費量を削減することでZEHが実現します。

ZEHの種類

ZEHにはどのような種類があるのでしょうか。

戸建て住宅ですと、種類は「ZEH」のほか、「ZEH＋」「ZEH Oriented」「Nearly ZEH」「Nearly ZEH＋」の4つがあります。

『ZEH』：省エネによる削減率20％以上、再生可能エネルギー取得など含む削減率100％以上
『ZEH＋』：省エネによる削減率25％以上、再生可能エネルギー取得など含む削減率100％以上
『ZEH Oriented』：省エネによる削減率20％以上、再生可能エネルギー取得など含む削減率75％未満
『Nearly ZEH』：省エネによる削減率20％以上、再生可能エネルギー取得など含む削減率75％以上100％未満
『Nearly ZEH＋』：省エネによる削減率25％以上、再生可能エネルギー取得など含む削減率75％未満

まとめ

ZEHの取り組みは、地球温暖化が深刻化したことにより、2020年10月に日本政府が2050年までに温室効果ガスの排出を全体としてゼロにする「カーボンニュートラル宣言」を行ったことが背景にあります。

2025年4月からは、すべての新築住宅・小規模住宅を対象に「省エネ基準の適合」が義務化されていますので、ぜひ購入の判断材料のひとつとして、ご検討の際に確認いただければと思います。

ご不明な点などございましたら、お気軽にお問い合わせください。

# 環境対策

この記事を執筆した
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小室武稔
（宅建士・リフォームスタイリスト）

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