不動産の売主が大きく損をする不動産の囲い込み。2025年から処分対象になる卑怯な商習慣を徹底解説〈前編〉

仲介手数料最大無料REDSの不動産エージェント、宅建士の大西 進（おおにし すすむ）と申します。こちらのページをご覧いただきまして、誠にありがとうございます！　皆さまのご期待にお応えできるよう、毎日一生懸命お仕事をさせていただいております。

2025年から不動産業界で幅広く行われている「囲い込み」が処分対象となると、国土交通省が見解を発表しました。宅地建物取引業法の通達を改正し、囲い込みを確認すれば2025年からは是正の指示処分の対象となります。この記事では、法改正の内容や影響、そして不動産会社が取るべき行動について2回にわたって説明します。

まず1回目では、そもそも「不動産の囲い込み」とはなにかについて詳しく説明します。弊社は以前からこの「囲い込み」を問題視してきました。2017年1月17日のこちらのコラム（不動産の囲い込みとは？囲い込まれた物件の悲惨な末路）をご覧ください。

（写真はイメージです）

そもそも囲い込みとは

不動産会社が、より収益の多い「両手仲介」を執拗（しつよう）に目指すがために、売主から売却の依頼を受けた不動産物件を、他の不動産会社に取り扱わせないようにする行為のことを、不動産会社では、「囲い込み」（不動産・物件の囲い込み）と言います。

その方法は、売却の仲介を依頼された物件を意図して他社に紹介せず、自社でその物件を買う人を見つけ、売却も購入も自社の顧客でのみで完結させようとすることです。

宅建業法では、専属専任媒介契約、もしくは専任媒介契約を結んだ不動産会社は、「レインズ」（Real Estate Information Network Systemの略）という、不動産業者向けの物件情報の共有を目的とした、ネット上のデータベースに物件を登録する義務があります。

しかし、レインズに登録をしなかったり、またはすぐに削除をしたり、問い合わせの連絡が来ても「その物件はすでにお申し込みが入っています」「売主様の都合で今週は内見できない」「売主様の希望により他社様には紹介できない」などと嘘をついたりして、他社に物件を売却しないようにするのです。

嘘のような本当のお話とはこのことです。いうならば売主は、依頼をした会社に「囲い込み」されたことになります。

これにより、より多くの住宅購入希望者へ広く情報を公開し、一人でも多くの内見希望者を集めることで競争の原理を働かせることにより、売主の希望の金額での成約機会を設けなければならないにもかかわらず、「囲い込み」により妨げられるケースが多く発生しています。

弊社には、おそらく他の不動産業者で囲い込みされたであろう売却希望者から、「おたくは囲い込みをしないと言っているが本当なのか？」というお問い合わせを多数いただいております。

※REDSでは「囲い込み」はもちろん「両手仲介」も原則禁止にしていますので、安心して不動産売買をお任せください。弊社ではリアルな「囲い込み」実態を、ご売却のご依頼をいただいたお客様にお聞きいただいております。

では囲い込みされた売主はどうなる？

囲い込みをされると、ほとんどの場合、他社に物件情報が流通せず、買主が見つかりにくくなり、売却まで時間がかかります。

さらにタチの悪いことに、囲い込みをしている不動産会社は、「なかなか売れないので値下げをしましょう」などと提案してくるのです。

値下げをして買主を見つけたとしても、会社側は両手仲介となり、売主、買主の両方から仲介手数料を貰えるため、囲い込みをせずに片手仲介になってしまった場合と比べても十分な利益を得られます。つまり、売却まで時間がかかろうが、値下げをしようが、損をするのは売主だけ、ということなのです。

「囲い込み」による影響は実は買主側にも

ある会社に内見を依頼したら「申し込みが入ったので内見できない」と言われたにもかかわらず、販売を依頼された会社に連絡をしたら「その日時でしたら内見できますよ」と返事が来たといったケースもあります。

「囲い込み」をする特定の不動産業者の提案に偏ることで、買主は物件選択が制限され、希望条件の物件を見逃すリスクが高まります。また、複数の業者や物件を比較検討する機会が減少し、より良い選択肢を見落としてしまうと考えられます。

結果として、買主にとっては不利な条件での契約を余儀なくされたり、本来なら出合えたはずの理想の物件を逃してしまったりする可能性が高くなります。このような状況は、買主の利益を損なうだけでなく、不動産市場の健全な競争を阻害する要因にもなりかねません。

最後に

安心安全なお取引が第一の、REDSのエージェントへお任せください。

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