エージェントブログAGENT BLOG

公開日：2024年12月6日

不動産の売主が大きく損をする不動産の囲い込み。2025年から処分対象になる卑怯な商習慣を徹底解説〈前編〉

仲介手数料最大無料REDSの不動産エージェント、宅建士の大西進（おおにしすすむ）と申します。こちらのページをご覧いただきまして、誠にありがとうございます！　皆さまのご期待にお応えできるよう、毎日一生懸命お仕事をさせていただいております。

2025年から不動産業界で幅広く行われている「囲い込み」が処分対象となると、国土交通省が見解を発表しました。宅地建物取引業法の通達を改正し、囲い込みを確認すれば2025年からは是正の指示処分の対象となります。この記事では、法改正の内容や影響、そして不動産会社が取るべき行動について2回にわたって説明します。

まず1回目では、そもそも「不動産の囲い込み」とはなにかについて詳しく説明します。弊社は以前からこの「囲い込み」を問題視してきました。2017年1月17日のこちらのコラム（不動産の囲い込みとは？囲い込まれた物件の悲惨な末路）をご覧ください。

囲い込み

（写真はイメージです）

そもそも囲い込みとは

不動産会社が、より収益の多い「両手仲介」を執拗（しつよう）に目指すがために、売主から売却の依頼を受けた不動産物件を、他の不動産会社に取り扱わせないようにする行為のことを、不動産会社では、「囲い込み」（不動産・物件の囲い込み）と言います。

その方法は、売却の仲介を依頼された物件を意図して他社に紹介せず、自社でその物件を買う人を見つけ、売却も購入も自社の顧客でのみで完結させようとすることです。

宅建業法では、専属専任媒介契約、もしくは専任媒介契約を結んだ不動産会社は、「レインズ」（Real Estate Information Network Systemの略）という、不動産業者向けの物件情報の共有を目的とした、ネット上のデータベースに物件を登録する義務があります。

しかし、レインズに登録をしなかったり、またはすぐに削除をしたり、問い合わせの連絡が来ても「その物件はすでにお申し込みが入っています」「売主様の都合で今週は内見できない」「売主様の希望により他社様には紹介できない」などと嘘をついたりして、他社に物件を売却しないようにするのです。

嘘のような本当のお話とはこのことです。いうならば売主は、依頼をした会社に「囲い込み」されたことになります。

これにより、より多くの住宅購入希望者へ広く情報を公開し、一人でも多くの内見希望者を集めることで競争の原理を働かせることにより、売主の希望の金額での成約機会を設けなければならないにもかかわらず、「囲い込み」により妨げられるケースが多く発生しています。

弊社には、おそらく他の不動産業者で囲い込みされたであろう売却希望者から、「おたくは囲い込みをしないと言っているが本当なのか？」というお問い合わせを多数いただいております。

※REDSでは「囲い込み」はもちろん「両手仲介」も原則禁止にしていますので、安心して不動産売買をお任せください。弊社ではリアルな「囲い込み」実態を、ご売却のご依頼をいただいたお客様にお聞きいただいております。

では囲い込みされた売主はどうなる？

囲い込みをされると、ほとんどの場合、他社に物件情報が流通せず、買主が見つかりにくくなり、売却まで時間がかかります。

さらにタチの悪いことに、囲い込みをしている不動産会社は、「なかなか売れないので値下げをしましょう」などと提案してくるのです。

値下げをして買主を見つけたとしても、会社側は両手仲介となり、売主、買主の両方から仲介手数料を貰えるため、囲い込みをせずに片手仲介になってしまった場合と比べても十分な利益を得られます。つまり、売却まで時間がかかろうが、値下げをしようが、損をするのは売主だけ、ということなのです。

「囲い込み」による影響は実は買主側にも

ある会社に内見を依頼したら「申し込みが入ったので内見できない」と言われたにもかかわらず、販売を依頼された会社に連絡をしたら「その日時でしたら内見できますよ」と返事が来たといったケースもあります。

「囲い込み」をする特定の不動産業者の提案に偏ることで、買主は物件選択が制限され、希望条件の物件を見逃すリスクが高まります。また、複数の業者や物件を比較検討する機会が減少し、より良い選択肢を見落としてしまうと考えられます。

結果として、買主にとっては不利な条件での契約を余儀なくされたり、本来なら出合えたはずの理想の物件を逃してしまったりする可能性が高くなります。このような状況は、買主の利益を損なうだけでなく、不動産市場の健全な競争を阻害する要因にもなりかねません。

最後に

安心安全なお取引が第一の、REDSのエージェントへお任せください。

気になる物件があるお客様も、
ご売却をお考えのお客様も、
「トコトン安心・お得」な不動産売買をしたいなら！
お気軽に【REDS】エージェント大西までご相談ください！

メールはこちら
フリーコール　0800-100-6633
携帯電話　080-3316-8123
ご連絡はお気軽にどうぞ！

この記事を執筆した
エージェントプロフィール

4.7

大西進
（宅建士・リフォームスタイリスト）

キャリアを生かした質の高い仕事をさせていただきます。

4.7

プロフィールページへ

このエージェントに相談する

080-3316-8123

【仲介手数料が最大無料】の不動産流通システム（REDS）

カテゴリー：

大西　進

嬉しい口コミも
多数いただいております

40代男性（マンション売却）
こちらでマンションの売却をいたしました。
比較した大手の不動産屋よりも専門知識が豊富に感じ、なおかつ仲介手数料も安かったのでこちらにお願いしました。
結果、売り出し価格で1回の内覧で決まり、満足しています。
無駄な勧誘が一切なかったのもおすすめできます。
50代女性（マンション購入）
マンション購入にてお世話になりました。
担当の鈴木朋子さんには、本当に親切にしていただき感謝しかないです。いつも私たちの目線になり、分かりやすいアドバイスをしてくださりました！子供への気遣いも嬉しかったです。何より、鈴木さんの表裏のない感じが私も夫も大好きです。（笑）
不動産購入で後悔したくない方、安心して物件探しや手続きを進めたい方にはぜひお勧めしたいです！お世話になり、本当にありがとうございました。
40代男性（中古マンション購入）
中古マンション購入にあたり、いくつかの不動産仲介会社にあたってたところ不動産流通システムさんに辿り着きました。他の仲介会社さんは営業の電話が激しく、仕事の障害になる程でうんざりしておりましたが、不動産流通システムにて担当頂いた成田さんは、押し売りする様なことは一切無く安心して物件を探せました。

女性ならではの細かい気配りと単刀直入に物件の懸念点をプロの目からアドバイス頂き、納得のいく物件選びができました。会社名が大手の不動産仲介会社ほど知れ渡ってはおりませんが、ネットでの口コミで良いサービスが良いものとして伝わり、より多くの消費者が良いサービスが受けれる様になればと思い書き込ませて頂きました。
大手の名前だけに騙されて無駄な手数料払うのは、勿体ないですよ。
不動産流通システムさんで物件を売り買いするのに、大手に引けを取らないサービスをより安価に受けれますので
40代女性（住み替え：購入・売却）
不動産の売却・購入の両方お世話になりました。
以前中古マンションを購入する際は、不動産ポータルサイトに掲載している不動産会社に問い合わせをしないと内覧ができなかったことが何度かあり、大手不動産会社に任せると、売却の際幅広く宣伝活動がされないのではないかという不安がありました。
そこで、「囲い込みはせず、他社にドンドン広告掲載してもらい幅広い媒体で宣伝してもらう」「LINEからの問い合わせも可能」「仲介手数料が安い」の3点に惹かれ、お任せしました。
担当の鈴木さんの明るく、お茶目な人柄も好きだったので、購入売却にかかる庶務も憂うつにならずに対応できました。いつも家族のことや、部屋についてもポジティブなことを言ってくれるので安心してお任せしました。
最寄駅にはないので、いつでも会って相談するというのむずかしいかもしれませんが、心配なことはメールや電話ですぐに対応してくれるので、私達には十分満足できました。
結果としては売却も1ヶ月で売出価格で決まり、購入時のローンも紹介していただき、購入・住み替えもスムーズに決まりました。また住み替えの際にはぜひお願いしたいです。
50代男性（マンション売却）
マンション売却で、担当していただいた津司さんには本当にお世話になりました。
次に住む所の相談と住んでいるマンションの売却を同時進行で行いましたが、分かりやすい説明と進め方の提示が手際良く、安心してお任せする事が出来ました。
ネットで何でも調べられる時代ですが相手が何を考え、何を優先するかは会話の中でこそ分かると思います。プロフェッショナルを感じました
30代女性（マンション購入）
とにかくレスが早い。
専門知識も豊富で、説明が分かりやすいです。
担当してくれた方は非常に業界に通じており、ホスピタリティーに溢れていてかなり信用できます。他社と比べて手数料もとても安いのでオススメの会社です。
60代男性（戸建て購入）
酒井智様にご担当して頂きました！細かい相談も小さな不安も毎回本当に迅速に対応して頂き、無事マイホームを購入できました！
酒井さんは大変親切な方でREDSを選んで本当に良かったです。
仲介手数料も無料で！今物件等お探しで検討してる方は絶対REDの酒井さんに相談してみてください！