こんにちは、REDSエージェント、宅建士の大西進（おおにし すすむ）です。私のブログをご覧いただき、ありがとうございます。

ここ数年、マンションご購入のお手伝いをさせていただく際、多くのお客様からのご質問で次のようなものがあります。

「この物件、修繕積立金高くないですか？」
「近いうちに、上がる可能性はあるのでしょうか？」
「上がるとすればいくらぐらいありますか？」

住宅ローンの返済のほかに、管理費と併せて毎月のお支払いに直結する費用ですので、マンションをご購入される方にはその金額はとても重要になります。

営業担当としては、まず管理会社から現況と計画を聴取しそのまま正直にお答えします。そして、ご質問内容に応じて、以下のようなご説明や、経験したことをお伝えさせていただくようにしています。

（写真はイメージです）

そもそも修繕積立金とは

修繕積立金は、マンションの共用部分の修繕や維持管理のために、住民が毎月積み立てるお金のことです。具体的には、建物の外壁や屋上、エレベーター、共用廊下などの修繕費用に充てられます。

大規模な修繕が必要な場合、一度に多額の費用を徴収するのは難しいため、毎月少しずつ積み立てることで、将来的な修繕に備える仕組みです。

修繕積立金の主な用途は、マンションの共用部分の修繕や維持管理です。具体的には以下のような項目に使われます。

• 外壁の修繕：ひび割れや塗装の劣化を修繕
• 屋上防水工事：雨漏りを防ぐための防水工事
• エレベーターの保守・修理：安全に使用するための定期点検や修理
• 共用廊下や階段の修繕：床材の張り替えや手すりの修理
• 給排水設備の更新：老朽化した配管の交換や修理
• 共用部分の照明設備の更新：省エネ対応の照明への交換など

これらの修繕や更新を計画的に行うことで、マンション全体の資産価値を維持し、住民の安全と快適な生活環境を保つことができます。

修繕積立金はマンションの将来的な修繕や改修工事には絶対に必要なものですが、その金額の高さは多くのマンション所有者にとって共通の悩みとなっています。金額はマンションの規模や築年数によって異なりますが、最近では値上げが相次いでいることが多いです。

修繕積立金が値上がりする理由

では、なぜ修繕積立金は上がるのでしょうか。修繕積立金の値上げにはいくつかの理由があります。

●修繕費用の増加：建物の老朽化が進むと、修繕にかかる費用が増加します。特に大規模修繕が必要な場合、その費用を賄うために積立金を増やす必要があります。

●物価の上昇：建材や工事費用の物価が上昇すると、修繕にかかるコストも増えます。そのため、積立金もそれに応じて引き上げられることがあります。

●予備費の確保：予期せぬ修繕や緊急対応が必要な場合に備えて、十分な予備費を確保するために積立金を増やすことがあります。

●法令や規制の変更：建築基準法や消防法などの法令が改正され、新たな基準に適合するための修繕が必要になる場合があります。このような場合、追加の費用が発生するため、積立金の値上げが必要となることがあります。

●管理組合の方針：管理組合が将来的な修繕計画を見直し、より高い水準の修繕や改修を目指す場合、その費用をまかなうために積立金を増やすことがあります。

多くのマンション購入者は、月々の住宅ローン返済額と修繕積立金、管理費を合算して検討します。このため、分譲会社は販売競争力の低下を危惧し、契約時の初期費用が低い段階で増額積み立てを設定することがあります。

具体的な値上げの理由や計画については、管理組合の総会や説明会で詳しく説明されることが多いです。

修繕積立金をめぐるトラブル例

上記のように値上げの理由があっても、ここ数年、修繕積立金に関するトラブルが、マンション管理においてよく見られる問題です。以下は、よくあるトラブルの例です。

●費用の不足：大規模修繕工事が必要となる段階で、積立金が不足していることが発覚するケースが多いです。これは、当初の計画よりも修繕費用が高騰したり、積立金の額が適切でなかったりするためです。

●悪質なコンサルタント：一部の悪質なコンサルタントが、管理組合から高額な手数料を取るために不正を行うことがあります。住民が積み立てたお金が無駄に使われることになります。

●値上げのトラブル：修繕積立金の値上げが必要となる場合、住民の同意を得るのが難しく、トラブルになることがあります。値上げのタイミングや金額についての透明性が求められます。

●管理会社の不手際：管理会社が適切に修繕計画を立てず、結果として費用が不足することがあります。また、管理会社が関連企業に高額な工事を発注し、住民に負担をかけるケースもあります。

●修繕積立金の滞納：修繕積立金を滞納する住民がいると、マンション全体の修繕計画に影響が出ます。まずは文書や電話で督促を行い、それでも解決しない場合は少額訴訟や競売などの法的手段を検討します。

●前所有者の滞納：前の所有者が滞納していた修繕積立金が、新しい所有者に引き継がれることがあります。契約時に滞納の事実を確認し、もし見落としていた場合は前所有者に返還請求を行います。

修繕積立金トラブルの解決方法

これらを参考に、マンションの修繕積立金に関するトラブルを未然に防ぎ、適切に対応していくことが重要です。そのために、他の住民と協力して修繕積立金の問題を解決するためには、以下のような行動が必要になってきます。

●住民会議を開催する：まず、住民全員に声をかけて会議を開きます。問題点や意見を共有する場を設けることで、共通の理解を深めることができます。

●アンケートを実施する：住民の意見を集めるためにアンケートを作成し、修繕積立金に関する不満や提案を収集します。これにより、具体的な改善点が見えてきます。

●管理組合と協議する：住民の意見をまとめた上で、管理組合に相談します。修繕積立金の見直しや、費用削減のための具体的な提案を行います。

●定期的なコミュニケーション：問題解決には時間がかかることもありますので、定期的に住民会議を開き、進捗状況を共有し合うことが大切です。

●専門家に意見を聞く：必要に応じて、建築士や不動産コンサルタントなどの専門家に相談し、修繕計画や費用の適正化についてアドバイスをもらいます。

これらのステップを踏むことで、住民全員が納得できる解決策を見つけやすくなるでしょう。やはり大切なのは、「マンションだから」「高い管理費を払っているのだから」と管理会社や理事長さん、理事・監事さんに管理と修繕を丸投げせず、普段から他の所有者や居住者とコミュニケーションをとり、管理会社とよく打ち合わせをし、早めに対応することが大切だと思います。

最後に

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