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公開日：2024年10月13日　志水　恵吾

銀行の金利引き上げで、変動金利型の住宅ローン金利はどうなる？【後編】

ご購入もご売却も、仲介手数料が必ず「割引」・最大「無料」のREDS【宅建士・宅建マイスター】志水恵吾（しみずけいご）です。

前編でこう説明しました。

「9月以降は固定金利だけではなく、変動金利に関しても上がる可能性が高いといえそうです。世界の金利に影響を与える米国はインフレが鎮静化し、9月以降の利下げを予定していますが、日銀は7月末の金融政策決定会合で、さらに金利の引き上げを示唆しました。また、同日決定した国債購入額の3兆円減額は、金利の上昇圧力として作用します。つまり、今後金利は上昇する可能性が高いといえます」

→2024年10月、ついに多くの金融機関で住宅ローン変動金利が17年ぶりに上昇

日銀の利上げ・短期プライムレートの上昇を経て、そしてついに10月、都市銀行・ネット系銀行などを含む多くの金融機関で住宅ローン変動金利が上昇しました。

したがって、これから不動産購入において住宅ローン、特に変動金利をご利用される方は、金利の動向について常に注目することが必要となります。

また、前回のブログで「金利が変更により上がった場合は？」にて、変動金利型の返済額の変更には2つの見直しルール（救済）があること、1つ目の「■5年ごとの返済額見直し方式（5年ルール）とは」までご説明いたしました。

今回はその続き、2つ目のルールをご説明したいと思います。

（写真はイメージです）

125％上限方式（1.25倍ルール）とは

125％上限方式（1.25倍ルール）とは住宅ローンの変動金利に適用されるルールのひとつです。このルールは、金利が上昇した場合でも、返済額の急激な増加を防ぐために設けられています。

具体的には、金利の見直し後の返済額が、前回の返済額の1.25倍（125％）を超えないように制限されます。

金利の見直しが行われ、金利の上昇があったとします。前回ご説明の5年ごとの返済額見直し方式（5年ルール）があるため、急に返済額が変更（上がる）されることはありませんが、5年ごとの見直し時に返済額が変更されます。

例えば、見直し前の返済額が月額10万円であった場合、大幅な金利の上昇があり、見直し後の返済額が13万円になったとしても、前回の返済額の1.25倍（125%）、つまり最大で12万5,000円に抑えられます。

したがって、このルールにより金利が急上昇した場合でも、返済額が急激に増えることを防ぎ、負担を軽減することができます。

見直しルールの注意点

ただし、変動金利型の2つの見直しルール（救済）には、注意すべき点があります。

変動金利型の住宅ローンでは、返済額の見直しは5年ごとに行い、見直しによって返済額が増えたとしても旧返済額の125％までが上限となるという仕組みにより、適用金利が大きく上昇すると毎月返済額を超えた分の元金や利息の返済が繰り延べられてしまい、最終回の返済額が大きくなることがあります。

元利均等返済方式を利用する方はこの点に十分注意しておきましょう。

また、元金均等返済方式の場合は、そもそも、「5年ごとの返済額見直し方式や125％上限方式のルール」の適用がなく、半年ごとの金利見直しのタイミングで適用金利が変更になれば、金利の増減分だけ利息も変動し、毎月の返済額が変更されます。

適用金利の変更がない場合でも、毎月の返済額が変わりますので返済資金の準備には注意が必要です。

変動金利型が向いている方は

今後も引き続き短期プライムレートが低い状態で推移すると考えている方は、変動金利型を利用するのがよいでしょう。特に、返済期間の短い住宅ローンの場合は、金利変動による影響が少ないため、現在の低金利のメリットを享受することが可能です。

また、借入金額が少ない方も、金利上昇時の影響が少ないことから変動金利型が向いているといえます。

さらに、低金利のうちに資金を貯めておき、金利上昇時や住宅ローン控除終了時に一部繰上返済を行うことをお考えの方にも変動金利型は向いているといえるでしょう。

ただし、最初は金利が低くても金利が上昇し続けた場合は、当初から固定金利型を選択していたほうが結果的に、総返済額が少なくて済むケースもあります。

このように、住宅ローンの金利のタイプを選ぶ際は、表面的な金利だけで選ぶのではなく、返済期間や借入金額を考慮して慎重に判断することが大切です。また、変動金利型の住宅ローンでは、毎月の返済日に金利タイプの変更ができるのが一般的です。

では実際いくら上がったの？

ほとんどの金融機関で、10月時点で店頭（基準）金利が0.15％引き上げされています。ただし、金融機関によって店頭金利自体を上げていない銀行や、優遇金利（店頭金利から●％マイナスした実際の金利）の●％部分を増やしている銀行もあります。

また、REDS提携により、金融機関ホームページ掲載の金利より低い金利でお借り入れできる場合もございます。お客様にとってよりよい金融機関・住宅ローンをご提案しますので、詳しくは、志水までお気軽にお問い合わせください。

なお、日銀の政策も変化があり、今後の住宅ローンの金利の変化に注目することは大切です。

ただし、住宅としてご購入される場合、ご自身の生活スタイルにあった物件・タイミングもそれ以上に重要かと個人的には思っております。

最後に

REDSではお取り扱い可能な物件の場合、仲介手数料が「必ず割引・最大無料」となります。

また、ただ仲介手数料が安く済むだけではございません。安心・安全なお取引を実現いたしますので、とにかく迷ったらお問い合わせいただくことをお勧めします。

不動産のご購入・ご売却は、上級宅建士・宅建マイスターの「REDS 志水」にお任せください。

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お客様の「味方」となりお手伝いいたします。

# 住宅ローン

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志水恵吾
（宅建士・リフォームスタイリスト）

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