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最終更新日:2023年9月8日
公開日:2023年9月7日  大西 進

不動産を相続するときの「相続登記」の義務化(相続人申告登記制度)について解説

こんにちは、REDSエージェント、宅建士の大西進(おおにしすすむ)です。私のブログをご覧いただきありがとうございます。

今回は相続登記の義務化(相続人申告登記制度)について、お話ししたいと思います。

相続登記とは

相続登記

相続登記とは、不動産を相続したことを登記簿に記録する手続きのことです。相続登記は、相続人の権利を明確にし、不動産の所有者を正しく把握するために重要なものです。しかし、現在は相続登記をしなくても罰則がないため、多くの人が相続登記を怠っています。その結果、所有者不明土地と呼ばれる問題が深刻化しています。

所在者不明土地ができる原因

所有者不明土地とは、不動産を相続したことを登記簿に記録しなかったり、登記簿上の所有者と実際の所有者が一致しなかったりすることで、土地の所有者が分からなくなってしまった土地のことです。所有者不明土地ができる原因はいくつかありますが、主なものは以下のとおりです。

相続登記がされないこと

不動産の所有者が亡くなったときに、その土地や建物の名義を相続人に変更する手続きを怠ると、登記簿上の所有者と実際の所有者が一致しなくなります。

住所変更登記がされないこと

不動産の所有者が転居したときに、その住所を登記簿に反映させる手続きを怠ると、所有者の所在が不明になります。

相続人が多数であること

相続人が多数いるときは、全員の同意が必要な場合があります。そのため、相続人同士の話し合いや連絡が困難になると、土地の処分や管理ができなくなります。

土地利用ニーズの低下や負担感

固定資産税や管理費用などの負担を避けるために、土地に価値を見出さない所有者や相続人が、登記や管理を放棄することもあります。

以上のように、登記や管理が不十分になることで、所有者不明土地が発生します。

所有者不明土地は社会問題に

近年、所有者不明土地は、日本では深刻な問題になっています。所有者不明土地は、公共事業や復旧・復興事業の妨げになったり、土地の利活用や取引の阻害要因になったりしています。また、所有者不明土地は、適切な管理がされずに荒れ果てたり、雑草やゴミが溜まったり、災害の危険が高まったりします。

私の取り扱ったケースでは、私道の相続未登記が数件、調整区域の荒れた雑種地の放置などがありました。私道は、一般に複数の土地所有者が共有しています。しかし、相続登記や住所変更登記がされなかったり、相続人が多数であったりすることで、私道の所有者が不明になることがあります。

このほか、所有者不明私道は、舗装やライフラインの設置・管理などに支障をきたします。また、所有者不明私道に隣接する土地の利用や取引も困難になります。

相続登記は義務化された

義務化

このような問題に対処するために、法務省は民法と不動産登記法などの一部を改正し、相続登記の義務化を決定しました。相続登記の義務化とは、以下の3点を意味します。

■相続(遺言も含む)によって不動産を取得した相続人は、その所有権の取得を知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければなりません。

■遺産分割が成立した場合には、これによって不動産を取得した相続人は、遺産分割が成立した日から3年以内に相続登記をしなければなりません。

■過去の相続分も義務の対象です。

いずれの場合も、正当な理由なく義務に違反した場合は10万円以下の過料(行政上のペナルティ)が科せられます。相続登記の義務化は2024年(令和6年)4月1日から施行されます。ただし、2024年4月1日より前に相続が開始している場合も、2027年(令和9年)3月31日までに相続登記をする必要があります。

相続登記義務化の特例

ただし、相続登記義務化には、以下のような特例もあります。

登録免許税の免税措置

相続人が相続登記をしないで死亡した場合や、法務大臣指定の土地を相続した場合には、登録免許税が免税となります。これは、2025(令和7)年3月31日までの間に限ります。

相続土地国庫帰属制度

相続人が不明であるか、相続人が相続放棄をした場合には、その土地が国庫に帰属することになります。これは2023(令和5)年4月から施行されました。

所有者不明土地管理制度

所有者不明土地の利用や管理を裁判所が選任する財産管理人に委ねることができます。これは、2022(令和4)年11月から施行されました。

地域福利増進事業

所有者不明土地を災害対策や再生可能エネルギー発電などの公益性の高い施設として活用することができます。これは、2022(令和4)年11月から施行されました。

以上の特例も検討しながら、皆さんのご家族が相続された土地についてどのように対応するのかもお考えになってみてはいかがでしょうか。

まとめ

相続登記の義務化は、不動産の所有者情報を正確に更新し、所有者不明土地を解消することで、次世代への財産移転や土地活用を促進することを目的としています。相続登記は、家族をつなぐ大切な手続きです。不動産を相続したら、お早めに登記の申請をしましょう。

 

記事を執筆したエージェント

大西 進

回答数 15

宅建士・リフォームスタイリスト

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※2026年04月12日現在 本社・首都圏営業所の数値

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    1 か月前

    不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
    ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
    結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
    知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
    私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
    本当にありがとうございました。

    1 か月前

    ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

    当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

    内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

    また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

    検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

    加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

    振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

    このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

    不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。

    4 か月前

    自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

    まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです!!

    当方、介護や仕事や新居(二世帯住宅)の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

    隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

    また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

    こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

    また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います!

    もういくら御礼を言っても足りないです!
    本当に本当にありがとうございました!!

    4 か月前

    担当して頂いた 菅原さん には約1年程お世話になりました。

    不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

    決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

    とても信頼のできる不動産屋さんです!
    また機会があれば、宜しくお願い致します。

    2 か月前

    中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
    契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
    巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな?」と心配になってしまうほど(笑)。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。