中古戸建て購入の際は、土地の境界を必ず確認！　カギは境界標と測量図

【話題のドラマ、「正直不動産」監修】のREDSエージェント、宅建士の伊藤 靖陽（いとう やすあき）です。

中古戸建てのマイホームを検討する際に気を付けたい（注意しておかなければいけない）ポイントは多々あります。

すぐ思いつくのはやはり建物の経年劣化による瑕疵ですね。売主様の設備表や物件状況等報告書などにて現状を申告しておりますから、ある程度の想定はできるものの、普通に内見しただけではわからない（見えない）、構造の部分の瑕疵があるかもしれません。

建物自体の状況はとても重要ですから、我々も常に注意しているのですが、それと同じくらい重要な点として必ず注意しなければならないことがあります。

それは土地の境界についてです。

取引する土地の範囲や隣地との境界問題は大変重要で、この点をはっきりさせた上で取引を行わないと、とんでもないトラブルに巻き込まれる可能性が高くなります。

今回は土地の境界について注意するポイントを解説します。

（画像はイメージです）

境界の明示義務とは？

土地売買において、お引渡し前に売主は買主へ境界点・境界線を明示しなければなりません。これらは売主様の義務（境界の明示義務）でもあります。

境界の明示義務とは売主が買主に対して、売却する土地と隣接する土地との境（境界）を明確に示さなければならない義務のことです。この義務は、買主が購入後に隣人との間で境界トラブルに巻き込まれるのを防ぎ、安心して土地を取得できるようにするために、不動産取引上、不可欠なものとされています。

境界明示の目的と重要性

土地の境界を明示しなければならない理由は主に以下の3点です。

トラブルの防止

境界が不明瞭なまま取引を行うと、「ここまでは自分の土地だと思っていた」といった認識の違いから、隣人との間で訴訟に発展するなどの深刻なトラブル（越境問題など）が生じるリスクが高まります。

買主の保護

境界明示は買主が購入する土地の正確な範囲と面積を把握し、納得して契約するために必要です。

売主の責任

一方、売主が境界明示を怠り、後にトラブルが発生した場合、売主は民法上の契約不適合責任や損害賠償責任を問われる可能性があります。

境界標とは

土地の正確な範囲を証明するのが「境界標」で、売主が買主に対して境界を明示する具体的な方法としては、以下の2点があります。

境界標がある場合

土地に境界標（境界杭、金属プレート、石杭、境界鋲など）が設置されている場合、売主または仲介業者が現地でその位置を一つ一つ指示し、買主に確認してもらいます。

境界標がない場合

境界標がない、または境界が不明確な場合は、売主の費用負担で土地家屋調査士に確定測量を依頼し、境界を確定させてから明示することが最も安全な取引方法とされています。

ただし、売主が境界標を設置する場合は、隣地所有者と立ち会いの上、資格ある測量士等が測量を行い、境界標を設置する必要があります。これには売主に一定の費用がかかるため、売主がこの作業を拒否する場合もあります。

その場合は買主が確定測量（境界標の復元）を実施するほかありません。依頼料は不動産によって変わりますが、一般的な整形地では60万～80万円と言われており、広大な土地や不整形地ですと100万円以上になるケースもあります。

境界標の確認方法

売買契約前に必ず境界標の存在を確認しておきたいのですが、皆様が契約前に売主の敷地に入って境界標の有無を確認することはなかなかできないので、私たちが不動産業者（売主仲介会社）を通じて、杭やプレート、鋲などが土地や塀などに設置されているかを確認します。

そして、境界標が見当たらない場合、土の下に埋もれていることもあるので、シャベルなどで掘り起こして、境界の有無を把握します。

そして、もう一つの明示方法（確認方法）としては、資料「測量図」の提示です。測量図には3種類がありますが、それぞれ違いがあります。

1. 隣地所有者の境界承諾印のある境界承諾書付きの「確定測量図」
2. 法務局に登録された「地積測量図」
3. 売主が自分の敷地と思っている部分を勝手に測量した「現況測量図」

1の確定測量図があれば、全く問題ありませんが、2の地積測量図の場合は、少なくとも平成5（1993年）以降、できれば平成17年（2005年）以降のものであれば安心です。

3の現況測量図は隣地の方の同意を得た敷地範囲でない可能性がありますので、実際の境界点と境界線はどこにあるのか、契約前にはっきりさせておくことが大切です。

以上の2点の確認作業をすることで、自分の建物の一部や塀の一部が隣地に越境している、またはその逆の状況も把握することができ、事前に対処しておくことで隣地所有者とのトラブルを回避することができます。

まとめ

これから始まるご近所さんとのお付き合いにも関係してくることですし、購入前にやるべきことをしておかずに購入後に隣地所有者と交渉するのはとても大変なストレスと手間がかかります。都内の場合、数センチの境界のズレは、数百万円にも相当します。

建物のみならず、土地の境界関係についても大変重要ですので、弊社はこれらの確認作業を完璧に実施し、問題を確実に排除してからでないと不動産売買契約に進むべきではないと考えます。

どうぞ、戸建ての購入・売却をご検討されておりましたら、弊社の経験豊富なエージェントがご案内させていただきますので、お気軽にご相談ください。