AIが出した不動産売却の失敗例10選を現場感覚で補足説明してみた

【話題のドラマ『正直不動産』監修】のREDSエージェント、宅建士の伊藤靖陽（いとうやすあき）です。

今回の内容はご所有の不動産の売却を検討されている皆様に必見です。

売却を検討する際にどんなことに気を付けたらいいかと気にされている方は非常に多いと思います。今回はAIが導いた「不動産売却失敗例」10選に対して、実際はどうなのか、私なりにまとめてみました。

（画像はイメージです）

失敗例1．査定額の高さやネームバリューだけで依頼先を選ぶ

【AI】“査定額の高さやネームバリューだけで依頼先を選ぶと、最も高い査定額を出した会社と媒介契約をしたものの、売れずに大幅な値下げを繰り返すはめになるケースが多々あります。”

このケースは本当に多いです。やはり最も高く金額を査定してくれるのはオーナー様からしてみたら、とても気持ちがいいですし、それだったら頑張ってとすぐ依頼したくなりますよね。

不動産会社の営業マンはそのオーナー様の心理を利用して高額で査定して、とりあえず媒介契約を締結しようとしています。大手だから「なんとかやってくれるだろう」と期待して任せていたものの、まったく問い合わせがなく、お客様も見学に来ない、というケースを多々見てきました。不動産会社のネームバリューが大きければ大きいほど、購入客を連れてきてくれるというのは、もはや昔の話です。

大事なのはその会社の規模ではなく、依頼した会社がどのような営業活動（プロモーション）をするかです。

失敗例2．「囲い込み」の被害に遭っている

【AI】“不動産会社が売主・買主の両方から手数料を得るために、他社からの購入希望を隠す、つまり「囲い込み」をされているケースです。”

「囲い込み」については、いまだに多く、大変な問題です。そして最も問題なのは売主様が気づいていない、または気づかれないように巧妙に仕組まれていることです。

囲い込みについては2025年から一定の罰則がつき、初めは少し落ち着いた感がありましたが、結局は裏で囲い込みをしているケースがあります。私もお客様より内見希望をいただき、他社様担当の物件へ内見依頼申請をすることがよくあるのですが、理解できない理由でお断りされることが今でもあります。

他社不動産仲介会社担当に、こう告げられました。
「売主様より、弊社のお客様のみ案内してもいいと言われております」

…？　なぜ？と思いますよね。多数の不動産会社のお客様へお見せしたほうがより成約する可能性が高くなるのに、売主様自ら間口を狭め、依頼した会社の少ないお客様にだけ営業をしている？　売主様は何の得があるのでしょうか。

これは単純に依頼した仲介会社が囲い込みをして、他社に案内させないように勝手に言っているものです。もしくは、その会社のお客様のみ見学をさせる代わりに手数料を安くしてくれるのでしょうか？

どちらにせよ売主様はかなりのチャンスロスとなり、それどころか、お客様の見学依頼が数組しか来ず、気が付けば値引きの提案を受けいれるほかないといった、かなり痛い状況となるのが目に見えています。

また、これは最近よく見かけますが、わざと一般媒介契約を結び、レインズに掲載せず（一般媒介はレインズへの掲載義務がない）、SUUMO限定で掲載し、他社からのお客様紹介が来ないような形を取ります。

これも売主様にとっては何の得もありませんね。どちらも売主様にはわからないところで、巧妙に操作されています。いろいろと考えられたものです。

失敗例3．相場より高い売り出し価格（相場を無視した価格設定）

【AI】“相場を見誤り、高すぎる価格で売り出すと、長期間にわたって売れ残り、最後は相場以下で売却せざるを得なくなるケースがあります。”

これは売主様の意向もあるので何とも言えませんが、やはり相場からかけ離れすぎると内見希望もいただけないケースが多々あります。

失敗例4．売り急ぎ

【AI】“離婚や転勤などで売却を急ぎ、適切な査定を行わずに安い価格で契約してしまうケースがあります。”

それぞれ事情がありますので、どうしてもすぐ売却しなければいけないのであれば、それなりの価格設定で販売する必要があります。

周辺の成約事例等で市況を把握した上で金額は提案するのですが、その価格を見誤り、かなり早く成約となったケースです。

失敗例5．余裕のないスケジュール

【AI】“売却活動から引き渡しまで（通常3〜6カ月）の期間を考慮せず、転居後に固定費が重なるケースです。”

余裕を持ったスケジュールで臨むのが基本ですが、先述の売り急ぎの場合と同様、どうしても早期に販売したい場合は、それに応じた価格設定が必要です。

失敗例6．相談なしのリフォーム（独断でリフォームする）

【AI】“良かれと思って実施したリフォームの費用が売却価格に上乗せできず、赤字になる事例です。”

売主様ご自身でプランを立てリフォームする、もしくはリフォームしようと考えていらっしゃる方は多いようですが、買主様にとってはどうせリフォームするなら自分好みにしたいという希望もあり、さらに自分好みにリフォームされる方もいます。

結果売主様の無駄な努力となるわけです。また、リフォームを施したら基本的にその分売出し金額を上げようとされますが、買主様が気に入らなければ、ただ高いだけの物件となります。

失敗例7．内覧対応の不備

【AI】“部屋の掃除や明るさ、臭いなどのケアをせず、印象を悪くして購入候補から外れるケースです。”

やはりどんな物件だったとしても、なるべくきれいにしておくのがベストです。

失敗例8．瑕疵（かし）の隠蔽

【AI】“建物の不具合（雨漏り、シロアリなど）を隠して売却し、契約後に損害賠償を請求される事例です。”

不具合を隠して売却すると、後になって重大なトラブルに発展します。

失敗例9．ローン残債の計算ミス

【AI】“売却額でローンを完済できず、自己資金を補填しなければならない事例です。”

これはなかなかない話かと思いますが、あらかじめ先に銀行へ確認しておくのがベストです。

失敗例10．税金知識の不足

【AI】“利益（譲渡所得）にかかる税金を考慮せず、想定より手元にお金が残らないケースです。”

税金に関する問題はとても多く、難しいので、利益が出る場合はあらかじめ先に税務署へ聞いておくのがベストです。

まとめ

以上、10個の失敗例でした。何か当てはまるものはありましたでしょうか。

こういった問題があれば、まずは弊社へお問い合わせいただきたいです。ほとんどの項目はすぐ解決できる内容ですし、現在売却活動中で、うまく進んでいない状況の場合は、ほぼ失敗例1や2に該当していると思われます。

弊社は両手契約を目指しません。一切の壁なく、スタート時から広く深くプロモーションをいたします。気になりましたらぜひ一度ご相談くださいませ。