購入したくても住宅ローン不可（融資が受けられない）となりがちな物件、16のケース

【話題のドラマ、「正直不動産」監修】のREDSエージェント、宅建士の伊藤 靖陽（いとう やすあき）です。

住宅ローンを組むにあたり、最も気にされることはやはり金利でしょう。2024年3月のゼロ金利政策解除により現在、どこの銀行の金利も上昇傾向です。

1年前は0.3％台（変動）でローンを組めていましたが、現時点ではほぼ1％に近い水準となっており、数年前からマイホームを検討されている方々からしてみれば、かなりの痛手ですよね。しかし、1％（変動）前後という金利は、戦後から見ればかなりの低金利ですから、それを考えますと、あまり気にする必要もないのかな、とも。

ところで、物件を購入しようとしても、中には住宅ローンが組めないものがあることをご存知でしょうか。せっかく気に入っても、ローンが組めないのであれば、それは金利以前の問題ですよね。

今回は「銀行から融資を受けられない物件」について解説します。

（写真はイメージです）

「融資を受けられない」の意味は？

住宅ローンを組む場合、対象不動産にはほぼ抵当権が設定されます。これは債権者の銀行が、万が一債務者が借入した住宅ローンを返せなくなった場合、対象物件を手放すことで、借り入れた住宅ローンの返済に充てることができるようにするためです。

【融資が受けられない物件＝担保評価が低い物件】ということになります。

担保評価が低い物件、16のケース

1．再建築不可物件

再建築不可物件とはその名のとおり再建築することができない物件です。建物がある場合も、更地になっている場合もあります。

2．敷地上空に17万ボルト以上の高圧線が通っている場合

3．市街化調整区域内にある場合

市街化調整区域は無秩序な市街地の拡大を防ぐ地域です。このため市街化調整区域には建物建築にあたって、制限が多くあり、建物の建築が難しいエリアになります。

4．既存不適格物件である場合

何らかの理由で、建築当時の法律と、現在の建築基準法に隔たりがあり、現在の建築基準法では、同一の建物が建てられない場合を指します。

5．接道義務違反の場合

家を建てる際に守るべき法律が「建築基準法」です。建築基準法には都市計画区域内で建物を建築する場合、原則として、幅員4m（特定行政庁が幅員6ｍ以上を道路として扱う区域は6ｍ以上）の道路に接する間口を2ｍ以上確保するいわゆる「接道義務」があります。接道できない敷地に建物の建築を行うことはできません。また、接道義務の対象になる道路も建築基準法で定められています。

6．未登記部分面積が大きい（違法建築物、違反増築）

建築基準法などの法令やその地域の条例の規定に違反して建てられた建築物には融資は厳しいでしょう。

7．確認済証・検査済証がない（台帳記載事項証明書がない）

確認済証（建築確認済証）とは、建物の工事に着手する前に、その計画が建築基準法に適合するかどうかを審査しクリアした場合に交付される証明書です。再発行はできません。

一方、検査済証は建物の完成後に行われる完了検査に合格すると発行される書類です。

台帳記載事項証明書とは、紛失した確認済証や検査済証の代わりに発行される証明書で、確認済証や検査済証の発行履歴が記載されているものです。

8．越境物があり同意書もない

隣地に越境している場合は住宅ローンを利用できない可能性が高くなります。

9．長屋・旗竿地

単独で建物を建て替えることが難しい長屋や、道路から建物に至るまでに細い通路上のアプローチがある敷地の旗竿地も、住宅ローン融資が下りないことがあります。

10．築年数が古い物件（特に旧耐震基準）

鉄筋コンクリート造（RC造）の場合、耐用年数は47年とされており、これより古くなると融資は厳しくなります。旧耐震基準（1981年5月以前の建築確認）のマンションは特に審査が厳しくなりやすいです。

11．管理状態が悪いマンション

管理費・修繕積立金の滞納が多い、長期修繕計画がない、共用部が劣化しているなど管理状態が悪いマンションは、建物の維持が困難とみなされます。

12．土地の権利が「借地権」または「地上権」

土地の所有権がなく、地主に地代を支払う「借地権付きマンション」だったり、借地契約の残存期間が短かったりすると、融資は難航します。

13．事故・トラブル履歴がある物件

いわゆる「事故物件」や近隣トラブル・裁判中のマンションなども、銀行がリスクとして警戒します。

14．専有面積が狭すぎる（特に30㎡未満）

専有面積が狭すぎると投資用ワンルームマンションと見なされ、住宅ローンではなく「投資ローン」扱いとなるケースがあります。多くの銀行で、住宅ローン対象は「30㎡以上」が条件です。

15．建築確認・登記上の問題がある

違法建築・増築部分の未登記や登記簿と現況の不一致などがあると、金融機関は融資を避けます。

16．エレベーターなしの中層マンションや特殊構造

利便性や再販価値の低さから、担保価値を低く見積もられることがあります。

最後に

以上、現時点で考えられるものを全て挙げてみました。

かなり多いですね……。しかも、Web広告やチラシで見ても、わからないことだらけかと思います。

初めてマイホームを検討される方がほとんどですから、上記を知ったうえで家探しをすること自体が、かなり難しいことかと存じます。

私たちはこれらに該当するかどうかについては現地を見に行かなくてもある程度は把握できますから、気になる点があれば、どうぞお気軽にお問い合わせいただけましたら幸いです。