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公開日:2023年9月21日  津司 徳義

正しい意思決定のために! 不動産価格上昇の仕組みを具体的に解説

最近の不動産価格上昇相場の中では、多くの買主様にとって新規物件は常に「この物件高いよね」と感じる状況が続いていると思います。今後の状況を予測するのも難しい状況ですね。

しかしながら、将来の相場変動についての不透明性はいつも同じです。この点も購入、売却を難しくしていますが、この不透明性はすべての相場に共通する難易度の高い問題です。

そこで、今回は最近の価格上昇をわかりやすく理解するため、とあるマンションの相場変動を例にご説明します。価格上昇の仕組みの理解を深めておくことは、正しい購入判断の一助になると考えています。

モデルを単純化することで、購入可否に対する正しい選択をするための基準を持っていただければ嬉しいというのが今回のブログの狙いです。以下は仮想事例ですが、直近の相場を参考にしています。

マンションの価格

Aマンション:品川区10階建すべてのお部屋50㎡

成約事例(1):2019年1月、3階、5,000万円で成約

2019年3月にAマンションの別部屋の所有者が、同じく3階のお部屋を売りたいと思った時に「いくらで売りに出そうと思うか」、この点が重要です。

「1月に5,000万円で売れたなら、5,180万円で売り出してみよう!」

これは売主目線からすると当然ですよね! これが直近数年、都内で繰り返されてきました。

成約事例(2):2019年3月、3階、5,180万円で成約

この場合、3か月で3.6%の上昇ということになります。直近の首都圏の不動産市場は、下値を固めるということが繰り返されています。

2019年6月に同じくAマンション別部屋の所有者が3階のお部屋を売りたいと考えたとき、「5,280万円で売ろう!」というのも普通ですよね! これも難なく売れました。

成約事例(3):2019年6月、3階、5,280万円で成約

6か月で5.6%の上昇ということです。2019年9月に同じくAマンション別部屋の所有者が3階のお部屋を売りたいと考えたとき「5,480万円で売ろう!」となるのも普通ですよね!

成約事例(4):2019年9月、3階、5,480万円で成約

9か月で9.6%の上昇ということです。2019年12月に同じく別のAマンション所有者が3階のお部屋を売りたいと考えたとき「5,680万円で売ろう!」となる、これも普通ですよね!

成約事例(5):2019年12月、3階、5,680万円で成約

12か月で13.6%の上昇ということです。このような流れの繰り返しが、近年首都圏での不動産価格上昇の大きな要因の一つと考えられます。前年同月比で10%の価格上昇が認められた地域の場合、1年前は8,000万円だったお部屋が8,800万円で売りに出る。そしてこの価格で成約するというのが、近年の上昇相場の中で実際に起こっていることです。一般的な感覚からすると、「高すぎ」と感じてしまうと思いますし、この感覚は正常です。

東京のマンションの成約㎡単価推移

以下は、直近の東京都区部のマンションの成約㎡単価前年同月比の推移です(公財東日本不動産流通機構のデータの引用)。

■中古マンション成約㎡単価の前年同月比(2021年5月)
東京都区部13.4%の上昇

■中古マンション成約㎡単価の前年同月比(2022年5月)
東京都区部9.4%の上昇

■中古マンション成約㎡単価の前年同月比(2023年5月)
東京都区部8.2%の上昇

今後この傾向がどのように推移していくかを予測することは非常に難しいですが、直近の上昇相場を具体的な数字でご確認いただければと思います。

例えば、2021年からお住まい探しを継続のお客様にとっては、購入意欲が削がれるほどの価格の変動ですが、相場の流れには逆らうことができないということです。直近の上昇相場の中で、過去の成約事例を重要な要因と考えると、多くの購入者が買えない状況が続いるといえるかもしれません。

まとめ

しかし現実は、高くても売れるという状況に支えられ、上昇相場が継続しているということです。過去の成約事例を判断基準にする際には、あくまで過去の事例という意識をもって、そこからどの程度の上昇乖離があるかという観点からの検討が必要ということです。1年で10%の上昇が市場で形成されても適正相場、ということもありえるのです。

この点を踏まえて判断しなければ、なかなか新居の購入ができないということになってしまうのではないかと考えています。簡単な購入環境ではないと思いますが、そのような時こそ頼れる専門家に相談することが重要ではないでしょうか。相場を適切に理解することは、お住まい探しの成否に直結する重要な要因といって間違いないと思います。

 

記事を執筆したエージェント

津司 徳義

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宅建士・リフォームスタイリスト

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※2026年04月26日現在 本社・首都圏営業所の数値

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    1 か月前

    不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
    ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
    結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
    知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
    私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
    本当にありがとうございました。

    1 か月前

    ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

    当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

    内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

    また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

    検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

    加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

    振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

    このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

    不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。

    5 か月前

    自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

    まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです!!

    当方、介護や仕事や新居(二世帯住宅)の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

    隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

    また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

    こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

    また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います!

    もういくら御礼を言っても足りないです!
    本当に本当にありがとうございました!!

    4 か月前

    担当して頂いた 菅原さん には約1年程お世話になりました。

    不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

    決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

    とても信頼のできる不動産屋さんです!
    また機会があれば、宜しくお願い致します。

    3 か月前

    中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
    契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
    巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな?」と心配になってしまうほど(笑)。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。