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最終更新日:2023年6月25日
公開日:2023年6月17日  小室 武稔

宅建士・管理業務主任者から見るマンション建て替えについて

こんにちは、仲介手数料が最大無料、REDSエージェント・宅建士・管理業務主任者の小室です。

みなさんはマンションの寿命をご存じでしょうか。今回は、マンションの寿命に伴う建て替えについて解説いたします。

マンション

マンション建て替えの高いハードル

鉄筋コンクリート造の法定耐用年数は47年と定められています。実際には多くのマンションが築47年を超えて存在しています。今後は建物の性能や建築の技術の向上により、マンションの寿命はさらに延びると思います。

先日、お客様に築後47年を超えた昭和40年代に建てられたマンションの「建て替えの可能性」について、質問をいただきました。これは非常に難しい問題といえます。

なぜなら、マンションの建て替えはハードルの高い問題だからです。

マンション建て替えの3大ハードル

なぜ、ハードルが高いのか。大きな理由が以下の3つです。

・住民の負担が大きい

建て替えを行う場合、区分所有者(マンションの住人)の負担額は、1戸あたり1,000万円を超えるといわれています。解体費用や建築費用、その他の諸経費などですが、建て替え後のマンション設備のグレードが高ければ、費用はアップします。

・議決権

管理部分の軽微な変更などは、一般的に2分の1(過半数)で可決となりますが、建て替えのためには、5分の4以上の決議が必要なります。これを「建て替え決議」と言います。5分の4、すなわち8割の賛成というのはなかなかハードルが高いと言えますね。

・既存不適格

建築当時は法令に則って建築されたマンションでも、より厳しい法律が建築後に制定され、同規模のマンションの建築が困難な場合があります。これを既存不適格といいます。私は年間で数件、既存不適格のマンションのお取引をいたしますので、築年数を経過したマンションで既存不適格のものは少なくない印象です。ただし、反対に現行の法律に則って延床面積を増やす(住戸数を増やす)ことができれば、解体費用や建築費用など1戸あたりの負担額も圧縮することができます。

以上の3つのハードルが、マンションの建て替えに至らない主な要因です。

建て替えまでは10年以上かかる

また、マンションの建て替えには、「準備」「検討」「計画」「実施」の4つのプロセスで進んでいきます。

この過程は一般的に10年を超える長い期間を要します。

(1)準備段階

管理組合として建て替えの検討を行うことの合意を得ることを目標に、区分所有者の有志が集まり、建て替えの提起のための基礎的な検討・勉強を行います。

(2)検討段階

管理組合として、建て替えを必要として計画することの合意を得ることを目標に、管理組合として、建て替えの構想や修繕・改修との比較を含めた建て替えの必要性についての検討を行います。

(3)計画段階

建て替え計画を策定するとともに、それを前提とした建て替えの合意(建て替え決議の成立)を得ることを目標に、区分所有者の合意形成を図りながら、建て替え計画の策定を行います。

(4)実施段階

「マンション建て替え組合」が設立され、組合が主体となって建て替えの最終的な手続きを行います。

(1)~(4)で説明したこの期間の長い過程も建て替えにつながらない原因のひとつです。

このほか、マンションの建て替えとあわせて注目すべきポイントは管理体制です。マンションの建て替えがかなわなかった場合、所有者は引き続き、所有不動産であるマンションを維持・修繕し、価値を守っていかなければなりません。

建て替え話が出る前に売却しましょう

「マンションは管理を買え」といわれるほど、マンションの資産価値維持のためには管理がどのように行われるかは購入の判断材料として重要です。専有部分だけでなく、総会などで話し合われるマンション全体の修繕の内容や修繕計画にも注視する必要があります。

実際に私がご売却を担当したマンションでも建て替えを話し合う総会が開催されましたが、各住戸1,000万円を超える費用が発生することから、建て替えの決議は否決となりました。否決となったことで売主様は販売活動を本格的に開始しましたが、内見された方からは建て替えの経緯を理由にお見送りの回答を複数いただきました。マンション内に住む方のご親族様に購入いただき、無事にご成約となりましたが、事情を知らない方にとっては建て替えがマンション内で議論されたということは購入の決断を難しくさせると実感しました。

よくマンション売却のタイミングについてのご相談をいただきますが、築年数が経過するマンションは、この建て替えの話が表面化する前に売却することがベストです。

今後、昭和に建築されたマンションで建て替えが総会の議題となることが増えるかと思います。マンションのご売却を検討する際は、マンションのプロフェッショナル資格の1つである「管理業務主任者」を保有するエージェントにご相談をされると、よろしいかと存じます。

マンションのご売却・ご購入でご不明な点がございましたら、お気軽にご相談ください!

 

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小室 武稔

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宅建士・リフォームスタイリスト

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※2026年04月26日現在 本社・首都圏営業所の数値

※2026年04月26日現在 本社・首都圏営業所の数値

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    1 か月前

    不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
    ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
    結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
    知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
    私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
    本当にありがとうございました。

    1 か月前

    ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

    当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

    内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

    また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

    検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

    加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

    振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

    このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

    不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。

    5 か月前

    自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

    まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです!!

    当方、介護や仕事や新居(二世帯住宅)の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

    隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

    また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

    こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

    また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います!

    もういくら御礼を言っても足りないです!
    本当に本当にありがとうございました!!

    4 か月前

    担当して頂いた 菅原さん には約1年程お世話になりました。

    不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

    決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

    とても信頼のできる不動産屋さんです!
    また機会があれば、宜しくお願い致します。

    3 か月前

    中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
    契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
    巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな?」と心配になってしまうほど(笑)。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。