マンションの重要事項説明に向けた役所調査で宅建士が確認する資料とポイントを解説

REDSエージェント、宅建士の佐藤です。

不動産を購入されるお客様は、購入契約をされる前に、不動産業者（仲介業者または売主の不動産業者）の宅建士から、購入する不動産について書面を示して「重要事項説明」を受けていただく決まりになっています。

その書面である重要事項説明書を作成するため、REDSエージェントは、役所で売買対象不動産の調査を行います。今回は、マンションに関して、役所で調査を行う際の事前準備、取得した資料からの調査について、ご説明します。

（画像はイメージです）

マンションの役所調査でREDSが事前に準備すること

自治体のホームページで都市計画情報を調べる

各自治体では、都市計画法や建築基準法に関して、売買対象の不動産がどのような地域・地区にあるか公開しています。行政のホームページの検索システム（例えば「せたがやiMap」や「マップナビおおさか」）で調べられる主な事柄は次のようなものです。

1. 市街化区域内か、市街化調整区域内か
2. 都市施設（計画道路など）
3. 用途地域（住宅地や商業地など、建物の用途を定める区分）
4. 高度地区
5. 防火・準防火・新たな防火規制区域・建築基準法第22条区域
6. 建ぺい率・容積率（敷地面積に対する建築面積・延べ面積の割合）

地域・地区は自治体によっては、検索システムに載っていないことも多いので、行政に出向いた際に確認する方が早い場合があります。ホームページで確認できる場合もあります。大きな自治体のほうが掲載項目は多いようです。

余談ですが、行政の検索システム記載の項目は、行政によって差があります。多岐にわたる行政もあれば、そうでもない行政もあります。登記の内容はネット上の「登記情報提供サービス」で確認、取得できます（有料）。ただし、取得する情報は登記事項証明書とは異なり、証明文や公印はありません。

分譲時パンフレットの物件概要から調査のヒントを得る

例えば、次のようなヒントがあります。

1. 開発行為（土地の造成など）
2. 容積率不算入部分（延べ面積の数値上は容積率オーバーに見えても、一部の床面積を容積率の計算から除く規定が適用されている場合があること）
3. 一団地認定（複数の建物などを同一敷地内にあるものとして扱う制度）
4. 総合設計制度適用（数値上容積率オーバー、建築物の高さ制限超過に見えるが、公開空地の確保などを条件に、制限の緩和を受けている場合があること）
5. 地区計画（地区ごとに容積率や建築物の高さ、壁面の位置などのルールが定められていること。制限が緩和される場合もあるため、具体的な内容と条件を確認します）
6. 景観計画による高さ制限（建築物の高さ制限が課せられている）
7. 敷地配置図
   ・接する道路の幅と敷地が道路に接する長さが記載されている
   ・公開空地（一般に開放される敷地内の空間）がある
   ・擁壁（高低差がある土地の土留めの壁）が記載されている
   ・道路種別が記載されている

その他、法令の調査ではありませんが、「専有面積にMB（メーターボックス）面積が含まれている」という記載がされている場合は、これも重要事項説明書に記載します。

建築計画概要書などの資料を重要事項説明に反映する

役所調査は資料を取得することだけが目的ではありません。例えば、建築計画概要書には、次のような記載がある場合がありますので、その内容と資料を取得し、重要事項説明書に反映させます。

1. 開発行為→開発登録簿を取得
2. 容積率不算入部分
3. 一団地認定
4. 総合設計制度適用
5. 地区計画による容積率の緩和→地区計画の資料は行政のホームページで取得できることも多い
6. 特定道路までの距離による容積率の緩和
   これは、数値上容積率オーバーに見えるが、緩和規定が適用されている場合があること
7. 天空率による斜線制限の適用除外（空の見える割合から採光・通風などを評価する方法）
8. 建ぺい率の緩和の理由
9. 接する道路の幅員と接道長さ
10. 建築確認の番号と日付、変更の建築確認の番号と日付、検査済証の番号と日付

現行の基準と異なる理由や資料の不明点を確認する

調査の結果、現行の基準と異なる（容積率や建築物の最高高さなど）場合は、その理由を確認します。建築当時は適法でも、その後の法改正などで現行の基準に合わなくなった「既存不適格」は、違反建築物とは区別します。行政の回答が「建築当時の資料がなく不明」ということがまれにありますが、重要事項説明書には、そのように記載します。

また、取得した資料を確認して、文字が判読できるかどうかも確認しなければなりません。読めなければ意味がありませんし、二度手間になりますので。

【注】本ブログの書式、説明文は、弊社が加入している「公益社団法人全日本不動産協会」の書式等に基づいています。

安心してマンションを購入するために疑問点を確認しましょう

弊社REDS不動産流通システムでは、購入される皆様に安心してご購入いただけますよう、エージェントがしっかり調査をし、重要事項説明書を作成しております。

購入される不動産は、大切な財産となります。ご不明な点は、いつでもご質問ください。

REDS不動産流通システムには、首都圏エリアの不動産の売買だけでなく、京阪神エリアをお取り扱いさせていただく「大阪営業所」がございます。

京阪神エリアの不動産のご売却・ご購入、京阪神エリアから首都圏エリアへのお買い換え、また首都圏エリアから京阪神エリアへのお買い換えにつきましても、お気軽にお問い合わせください。

東京証券取引所 TOKYO PRO Market上場のREDS不動産流通システムをどうぞよろしくお願いいたします。