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公開日:2024年11月29日  佐藤 亮介

重要事項説明書で見落としがちなポイントその10:土地の測量によって得られた面積による売買代金の清算について

REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの佐藤亮介です。

不動産を購入されるお客様は、購入契約をされる前に、不動産業者(仲介業者または売主の不動産業者)の宅建士から、購入する不動産について書面を示して「重要事項説明」を受ける決まりになっています。お客様にとっては初めてのご経験となることがほとんどだと思いますので、重要事項説明におけるポイントをいくつかご説明したいと思います。

今回は、まず重要事項説明書に書かれている「Ⅱ 取引条件に関する事項」中「9.土地の測量によって得られた面積による売買代金の清算」欄について、以下の説明となります。

測量

(画像はイメージです)

土地の測量によって得られた面積による売買代金の清算

下記の清算対象となる土地の基準面積と、「A不動産の表示 1.土地」欄記載の測量面積との間に差異が生じたとき、下記清算単価で売買代金を清算します。

清算の対象となる土地の範囲 □1.私道負担(道路境界線後退部分を含む)のない場合、登記簿(公簿)面積
□2.私道負担(道路境界線後退部分を含む)のある場合、その部分を除く有効宅地部分
□3.
清算基準面積      ㎡      清算単価(1㎡当たり)      円

 
※当社所属の(公社)全日本不動産協会の記載項目です。

売買契約で、土地の測量をし、その結果土地の面積が増減した場合、売買代金の清算をすることが条件となっている場合【売買代金清算型】は、売買代金の清算の有無の欄は「有」にチェックをいれます。

この契約【売買代金清算型】の場合、売主は隣地所有者の立会いを得て、残代金支払日までにその責任と負担において、資格ある者の測量によって作成された測量図(または確定測量図)を買主に交付しますが、この測量図には売買対象となる土地とともに売買代金の清算対象となる土地の範囲およびその測量面積も記載されます。

そもそも、この売買契約【売買代金清算型】の場合は、売買契約締結時に、実際の土地の面積(有効宅地部分の面積)が確定していないケースです。

「確定していない」とは、前記の測量図(または確定測量図)がない、法務局備付の地積測量図はあるが古く測量の精度が低い、そもそも測量図が一切ないということです。

あるいは、前記の測量図(または確定測量図)があっても、私道負担部分や道路境界線後退部分(セットバック部分)が明確になっていない場合は、有効宅地部分の面積が明確になっていないということです。

私道負担についての3つの選択肢

つぎに、□1. □2. □3.の選択肢についてご説明します。

1.私道負担(道路境界線後退部分を含む)のない場合、登記簿(公簿)面積

 
を選択するケースですが、あまりありません。

理由として、前述した「確定していない」ということは、「登記簿(公簿)の面積と実際の面積との間に差異があることが想定されている」ということですから、不確かな登記簿(公簿)面積を基準にすることはできないからです。

すなわち安易にこの□1.を選択して、「清算基準面積」に登記簿面積を記載してはならないということです。

□2.私道負担(道路境界線後退部分を含む)のある場合、その部分を除く有効宅地部分

 
を選択するケースですが、何かしら有効宅地部分の面積が分かる資料・図面がある場合になります。

ただし、基準となる「有効宅地部分」の面積の信憑性が低いということであれば、安易にこの□2.を選択して、「清算基準面積」にその面積を記載してはならないということです。

最後に

□3.

 
を選択するケースです。

この□3.を利用する場合は、例えばしっかりした「仮測量図」があればその面積を基準面積とせざるをえません。ただし、このしっかりした「仮測量図」とは、例えば、認定幅員を想定している、セットバックを調査・想定している、位置指定道路の復元を調査・想定しているものでなければなりません。

※認定幅員:公道の場合、現況の幅員とはことなり、本来あるべき幅員のことで、現況幅員より広いこと(敷地が道路に越境しているということ)が多いです。そのため、役所で調査した内容を反映していることがポイントです。

※セットバック:現況の前面道路幅員で計算したものでなく、道路中心線を役所で調査した内容を反映していることがポイントです。

※位置指定道路の復元:前面道路幅員が位置指定の幅員より狭い場合は、その位置を役所で調査した内容を反映していることがポイントです。

仮測量図が作成できていない場合

土地取引で重要なのは、有効宅地面積(=建物の敷地となる面積)です。もし前述のような「仮測量図」が作成できていない場合は、少なくとも仮測量してからの売買契約となります。

〈記載例〉

■3.令和6年11月14日付土地家屋調査士○○○○作製の仮測量図記載の有効宅地面積
清算基準面積   ○○.○○ ㎡     清算単価(1㎡当たり)  ○○○○○○円

 

仮測量図について

仮測量図(「現況測量図」という名前を使っている場合もあります)は、何となくそれが正しいと測量図だと感じるかもしれませんが、よく確認する必要があります。

単に現存する境界標を基に作成した図面もあります。間違った図面ではないのですが、有効宅地面積(=建物の敷地となる面積)が想定されていない図面では、意味が薄いということです。

最後に

弊社では、購入される皆様に安心してご購入いただけますよう、エージェントがしっかり調査をし、重要事項説明書を作成しております。購入される不動産は、大切な財産となります。ご不明な点は、いつでもご質問ください。

どうぞよろしくお願いいたします。

 

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佐藤 亮介

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※2026年04月12日現在 本社・首都圏営業所の数値

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    1 か月前

    不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
    ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
    結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
    知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
    私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
    本当にありがとうございました。

    1 か月前

    ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

    当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

    内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

    また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

    検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

    加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

    振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

    このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

    不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。

    4 か月前

    自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

    まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです!!

    当方、介護や仕事や新居(二世帯住宅)の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

    隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

    また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

    こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

    また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います!

    もういくら御礼を言っても足りないです!
    本当に本当にありがとうございました!!

    4 か月前

    担当して頂いた 菅原さん には約1年程お世話になりました。

    不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

    決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

    とても信頼のできる不動産屋さんです!
    また機会があれば、宜しくお願い致します。

    2 か月前

    中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
    契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
    巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな?」と心配になってしまうほど(笑)。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。