道路として使用されている私有地のセットバック部分は固定資産税・都市計画税が非課税になる可能性

REDSエージェント、宅建士の佐藤でございます。

今回は「所有する土地のうち、道路として使用されているセットバック部分は、固定資産税・都市計画税が非課税になる可能性がある」ことについて解説します。

（写真はイメージです）

非課税になる条件

地方税法第348条第2項第5号に基づき、私道が「公共の用に供する道路」と認められる場合、非課税となります。具体的には、「私道が広く、不特定多数の人の利用に供され、所有者に制約が設けられていないこと」が条件です。

この規定は、地方税法の改正や通達に基づいて解釈され、多くの市町村で適用されています。

「公共の用に供する道路」とは

公共の用に供する道路は、以下の3点を満たします。

1. 利用上の制約を設けていないこと
2. 客観的に道路として認定できる形態であること
3. 不特定多数の人の通行に供されていること

そのため、次のような場合は、認められない可能性があります。

• 植木や自転車、自動車などを置いている場合
• 擁壁やフェンスなどの工作物がある場合
• 関係者以外の通行を禁止する表示がされている場合

市町村によっては、非課税申告書の記入例に「通行の妨げとなるようなものを置いたり、自転車や自動車の置場とならないようにいたします」となっていることがあります。

市町村への申告に必要なもの

セットバック部分について、非課税の適用を受けるには、土地が所在する市区町村（東京23区は地税事務所）に申告を行う必要があります。

申告に必要な書類は、主に次の2つです。

1. 固定資産税・都市計画税非課税申告書
2. 道路部分の位置と面積が確認できる図面（測量図・求積図など）

申請を行おうとする際には、事前に、要件や必要書類等を市町村等の担当窓口にご相談することをお勧めします。

非課税となるのは翌年度から

実際に非課税となるのは、申告の翌年度の固定資産税・都市計画税からとなります。

東京23区の場合は、東京都のホームページに詳細な説明がありますので、ご参照ください。

セットバックを分筆して寄付する手も

セットバック部分を非課税にするもうひとつの方法として、セットバック部分を分筆して市区町村に寄付する方法があります。

ただし、公道に面していないと寄付の対象にならないだけでなく、そもそも市区町村で寄付を受けていない場合があります。寄付するにはセットバック部分を測量して分筆しなければなりませんので、その測量費用、分筆登記費用などがかかります。また分筆する場合、隣接するすべての所有者の境界について同意がもらえず分筆できない場合も想定されますので、ご注意ください。

さらに、セットバック部分に抵当権などが設定されている場合は、抹消した上での寄付となります。この方法で非課税にしようとする場合も、事前に市町村の担当窓口とご相談することをお勧めします。

測量図があるなら手間はかからない

このような方法がありますが、すでにセットバックしているケースでセットバック部分の測量図などの資料がある場合は、非課税申告をする方が手間暇と費用がかからないようです。

例えば、新築戸建てを購入した場合、セットバック部分の面積が分かる測量図や求積図が売主宅建業者より必ず提供されます。また、中古戸建てでも売主様がお持ちでしたら引き継いでもらえるはずです。

また、セットバックを要する土地に建物を新築するケースも、建築確認を出す前にセットバックする面積を確定させる必要があり、測量図、求積図を作成することになりますので、非課税申告をする方がスムーズでしょう。

固定資産税に関する余談をひとつ

ここからは私の経験談です。区分所有マンションの土地の固定資産評価証明書と関係証明書を都税事務所で取得したところ、登記面積より課税対象面積が数㎡狭い物件がありました。

そのマンションの土地面積は地積測量図があり「登記面積と課税対象面積に差異があるのは変だな」と思い、念のため、都税事務所の担当窓口の方に理由を聞いてみました。「マンション内に宗教法人が所有する部屋があるから、その持ち分相当は課税対象ではないから」という回答でした。

たしかに、そのマンションの1階の一部分に、宗教法人があることは、外観から分かっていたので、「宗教法人は税金がかからないと聞くのはこういうことなんだな」、と思ったことがありました。

その時以降、区役所などで取得した証明書等の書類は、取得したその場で確認するようになりました。

細かい話ですが、建築計画概要書の数値と台帳記載事項証明の数値（ごくまれにあります）、資料の数字が読めない（古い位置指定図、建築計画概要書、道路台帳は結構あります）などです。

行政窓口で取得したその場で、資料を見せながら確認するほうが、安心です。後になって電話で聞いたりもう一度出向いたりするのは、二度手間ですし、正しく確認できるかわかりませんよね。

いわゆる「役所調査の基本」と言えます。

最後に

弊社では、購入される皆様に安心してご購入いただけますよう、エージェントがしっかり調査をし、重要事項説明書を作成しております。購入される不動産は、大切な財産となります。ご不明な点は、いつでもご質問ください。

どうぞよろしくお願いいたします。