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公開日:2025年12月20日  伊藤 靖陽

中古戸建て購入の際は、土地の境界を必ず確認! カギは境界標と測量図

【話題のドラマ、「正直不動産」監修】のREDSエージェント、宅建士の伊藤 靖陽(いとう やすあき)です。

中古戸建てのマイホームを検討する際に気を付けたい(注意しておかなければいけない)ポイントは多々あります。

すぐ思いつくのはやはり建物の経年劣化による瑕疵ですね。売主様の設備表や物件状況等報告書などにて現状を申告しておりますから、ある程度の想定はできるものの、普通に内見しただけではわからない(見えない)、構造の部分の瑕疵があるかもしれません。

建物自体の状況はとても重要ですから、我々も常に注意しているのですが、それと同じくらい重要な点として必ず注意しなければならないことがあります。

それは土地の境界についてです。

取引する土地の範囲や隣地との境界問題は大変重要で、この点をはっきりさせた上で取引を行わないと、とんでもないトラブルに巻き込まれる可能性が高くなります。

今回は土地の境界について注意するポイントを解説します。

境界

(画像はイメージです)

境界の明示義務とは?

土地売買において、お引渡し前に売主は買主へ境界点・境界線を明示しなければなりません。これらは売主様の義務(境界の明示義務)でもあります。

境界の明示義務とは売主が買主に対して、売却する土地と隣接する土地との境(境界)を明確に示さなければならない義務のことです。この義務は、買主が購入後に隣人との間で境界トラブルに巻き込まれるのを防ぎ、安心して土地を取得できるようにするために、不動産取引上、不可欠なものとされています。

境界明示の目的と重要性

土地の境界を明示しなければならない理由は主に以下の3点です。

トラブルの防止

境界が不明瞭なまま取引を行うと、「ここまでは自分の土地だと思っていた」といった認識の違いから、隣人との間で訴訟に発展するなどの深刻なトラブル(越境問題など)が生じるリスクが高まります。

買主の保護

境界明示は買主が購入する土地の正確な範囲と面積を把握し、納得して契約するために必要です。

売主の責任

一方、売主が境界明示を怠り、後にトラブルが発生した場合、売主は民法上の契約不適合責任や損害賠償責任を問われる可能性があります。

境界標とは

土地の正確な範囲を証明するのが「境界標」で、売主が買主に対して境界を明示する具体的な方法としては、以下の2点があります。

境界標がある場合

土地に境界標(境界杭、金属プレート、石杭、境界鋲など)が設置されている場合、売主または仲介業者が現地でその位置を一つ一つ指示し、買主に確認してもらいます。

境界標がない場合

境界標がない、または境界が不明確な場合は、売主の費用負担で土地家屋調査士に確定測量を依頼し、境界を確定させてから明示することが最も安全な取引方法とされています。

ただし、売主が境界標を設置する場合は、隣地所有者と立ち会いの上、資格ある測量士等が測量を行い、境界標を設置する必要があります。これには売主に一定の費用がかかるため、売主がこの作業を拒否する場合もあります。

その場合は買主が確定測量(境界標の復元)を実施するほかありません。依頼料は不動産によって変わりますが、一般的な整形地では60万~80万円と言われており、広大な土地や不整形地ですと100万円以上になるケースもあります。

境界標の確認方法

売買契約前に必ず境界標の存在を確認しておきたいのですが、皆様が契約前に売主の敷地に入って境界標の有無を確認することはなかなかできないので、私たちが不動産業者(売主仲介会社)を通じて、杭やプレート、鋲などが土地や塀などに設置されているかを確認します。

そして、境界標が見当たらない場合、土の下に埋もれていることもあるので、シャベルなどで掘り起こして、境界の有無を把握します。

そして、もう一つの明示方法(確認方法)としては、資料「測量図」の提示です。測量図には3種類がありますが、それぞれ違いがあります。

  1. 隣地所有者の境界承諾印のある境界承諾書付きの「確定測量図」
  2. 法務局に登録された「地積測量図」
  3. 売主が自分の敷地と思っている部分を勝手に測量した「現況測量図」

1の確定測量図があれば、全く問題ありませんが、2の地積測量図の場合は、少なくとも平成5(1993年)以降、できれば平成17年(2005年)以降のものであれば安心です。

3の現況測量図は隣地の方の同意を得た敷地範囲でない可能性がありますので、実際の境界点と境界線はどこにあるのか、契約前にはっきりさせておくことが大切です。

以上の2点の確認作業をすることで、自分の建物の一部や塀の一部が隣地に越境している、またはその逆の状況も把握することができ、事前に対処しておくことで隣地所有者とのトラブルを回避することができます。

まとめ

これから始まるご近所さんとのお付き合いにも関係してくることですし、購入前にやるべきことをしておかずに購入後に隣地所有者と交渉するのはとても大変なストレスと手間がかかります。都内の場合、数センチの境界のズレは、数百万円にも相当します。

建物のみならず、土地の境界関係についても大変重要ですので、弊社はこれらの確認作業を完璧に実施し、問題を確実に排除してからでないと不動産売買契約に進むべきではないと考えます。

どうぞ、戸建ての購入・売却をご検討されておりましたら、弊社の経験豊富なエージェントがご案内させていただきますので、お気軽にご相談ください。

 

記事を執筆したエージェント

伊藤 靖陽

回答数 7

宅建士・リフォームスタイリスト

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※2026年04月12日現在 本社・首都圏営業所の数値

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  • 平均評価
    5.0
  • 投稿数
    226

    1 か月前

    不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
    ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
    結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
    知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
    私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
    本当にありがとうございました。

    1 か月前

    ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

    当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

    内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

    また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

    検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

    加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

    振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

    このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

    不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。

    4 か月前

    自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

    まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです!!

    当方、介護や仕事や新居(二世帯住宅)の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

    隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

    また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

    こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

    また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います!

    もういくら御礼を言っても足りないです!
    本当に本当にありがとうございました!!

    4 か月前

    担当して頂いた 菅原さん には約1年程お世話になりました。

    不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

    決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

    とても信頼のできる不動産屋さんです!
    また機会があれば、宜しくお願い致します。

    2 か月前

    中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
    契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
    巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな?」と心配になってしまうほど(笑)。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。