千葉県第2の大都市、船橋市の住宅地や再開発事業を解説

こんにちは。不動産売買の仲介手数料が【無料・割引】のREDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの小野田浩（おのだひろし）です。

本日は東京のベッドタウンとして人気ランキング上位の常連、「千葉県船橋市」のご紹介をさせていただきます。

（写真はイメージです）

船橋市はベッドタウンとして人気ランキング常連

船橋市は都心から約20㎞、東京のベッドタウンとして人気のエリアで、人口64万人を超える大都市です。大都市の利便性に海や緑が調和した豊かな住環境であることから人口が増加し続けており、住宅地の人気ランキングでも千葉県の中では上位に記載される常連です。

令和5年「地価調査」の千葉県内の「市区町村別平均変動率順位」では、下記のように船橋市は「住宅地」では4位、商業地では3位となっています。

※「地価調査」とは、国土利用計画法に基づき、都道府県知事が各都道府県の「基準地」について、基準日（7月1日）における標準価格を判定し、公表するものです（例年9月に発表）。「地価調査」は、「地価公示」とともに、土地取引の際の指標とされたり、公共事業用地の取得価格算定の基準とされたりなどの役割があります。

〈千葉県内の市区町村別平均変動率順位〉

【住宅地】（上昇率）

1. 市川市（+11.3%）
2. 浦安市（+8.9%）
3. 流山市（+7.2%）
4. 船橋市（+6.7%）
5. 我孫子市（+6.7%）

【商業地】（上昇率）

1. 浦安市（+14.2%）
2. 市川市（+13.0%）
3. 船橋市（+10.2%）
4. 流山市（+8.7%）
5. 一宮町（+7.2%）

船橋市の位置・地勢・気象

船橋市は千葉県の北西部に位置し、東京都と千葉市のほぼ中間の東京湾最奥部に位置しています。面積は85.62㎢、東西の距離は13.86km、南北の距離は14.95kmです。

地勢は全般的に低く平坦で、北部は緑に覆われ、低い丘陵が起伏しています。市街地と北部農耕地の中間の内陸部は昭和35年に完成した公団住宅「前原団地」の進出を契機に宅地開発が盛んに行われ、住宅地が広がっています。

近年の船橋市の気象をみると、年間の平均気温は15～16℃、平均湿度は60～70％、平均風速は約2.0m/s、年間降水量は1100～1500mmであり、比較的温暖な海洋性気候を示しています。

船橋市の地形・地質・土地利用

地形についてみると、おおむね中央部から北部にかけて北総台地、南側が江戸川の三角州低地になっています。台地の中には海老川や神崎川などの河川が樹枝状に浸食した「谷底平野」があります。この台地と低地の間に位置する斜面には樹林地が残されており、市の北部・東部および海老川上流部では湧水が複数確認されています。

地形の特徴としては、台地と低地がともに平坦なことと、人工による改変が著しいことのふたつがあげられます。人工改変は中央部から南部にかけての切土地、盛土地といった人工地形がみられるほか、海岸部は埋立地となっています。

地質についてみると、本市域の地質は第四紀層から構成され、台地部で下総層群および関東ローム層、低地部や谷底平野部では砂、粘土および腐植土などで構成された沖積層が卓越しています。また、臨海部は埋立地堆積物から構成されています。

地目別面積をみると、市域の半分近くを宅地が占めています。また、田や畑の農地は約15％、山林は約 4％となっています。

船橋市の土地利用の概況をみると、市域南西部および東部の鉄道沿線付近は都市化が進み、宅地や商業用地などとして利用されています。臨海部は、埋め立てにより工業用地や港湾として、市域中央部の海老川沿いおよび北東部は、農地や樹林地などが多くなっています。

船橋市の人口・世帯数

令和6年1月1日現在の船橋市の人口は64万8331人、世帯数は31万9585世帯。千葉市の次に人口が多い市です。

船橋市は高度経済成長期以降、急激に人口が増加し、昭和58年に50万人を超えましたが、近年では以前のような急激な増加傾向は示さず、緩やかに推移しています。これに対し、世帯数は一貫して増加傾向で推移しており、単独世帯などの増加が進んでいます。

船橋市の道路・鉄道

広域的な連携機能を担う京葉道路と東関東自動車道の自動車専用道路の2路線や主要な幹線道路である国道14号（千葉街道）、国道16号、国道357号や県道8号（主要地方道船橋我孫子線）などの国県道のほか、都市計画道路の整備により幹線道路網が構成されています。

鉄道は、東西方向にJR総武本線、JR京葉線、東京メトロ東西線、東葉高速線および京成本線があります。南北方向では、JR武蔵野線、東武アーバンパークライン、新京成線、また北部地域には北総線の計9路線があります。

内陸部の宅地化に伴う交通需要の増加により、JR船橋駅をはじめとする各乗り換え駅では非常に混雑しています。各駅の一日の乗車人数は、JR船橋駅が約14万人、JR津田沼駅が約10万人、JRおよび東京メトロ西船橋駅がそれぞれ約14万人となっています。

船橋市の商業・工業・再開発事業

船橋は古くから千葉の「商都」と呼ばれており、船橋駅や津田沼駅周辺、ベイエリアにはショッピングセンターなどの大型商業施設が建ち並び、各地域には活気あふれる商店街もあります。また、日本最大級の規模を誇る京葉食品コンビナートを有するなど工業も盛んです。

さらに船橋市の中央部に位置する海老川上流地区での「ふなばしメディカルタウン構想」に基づく新たなまちづくりや、臨海部の玄関口にふさわしい拠点形成を目的とした「JR南船橋駅南口市有地活用事業」など、都市としてのさらなる魅力を創造するための施策が現在も進められており、これからもますます発展が期待されます。

（仮称）船橋市本町1丁目計画 新築工事

船橋市では大規模な再開発事業が予定されています。

「（仮称）船橋市本町1丁目計画 新築工事」は、千葉県船橋市本町一丁目で建設中の地上51階、地下1階、高さ193.00m（船橋市資料：200.0m）、総戸数677戸の超高層タワーマンションです。

立地は、JR船橋駅南西側に建っていた「西武船橋本館」跡地。開発区域は、船橋市の都市計画マスタープランにおいて「中心商業地」に位置づけられており、広域的な商業機能の集積を高め、土地利用の高度化や複合化により、にぎわいと活気にあふれた市の玄関口として、個性と魅力あふれる拠点の形成を目指すものとされています。

施設構成は、低層部分に商業施設、中層部分に事務所、高層部分に共同住宅となり、1階には広場、2階にはペデストリアンデッキと芝生広場、3～6階はテラスとなります。テラスはABINC認証を目指し、自然植生に配慮した豊かな植栽環境とし、建物頂部には防災高所カメラを設置、広場には帰宅困難者の一時的な滞在が可能となるよう地域用防災備蓄倉庫やマンホールトイレを整備するほか、エリアメールと連動したデジタルサイネージの設置など、環境保護・防災対策も施されます。

この再開発事業がスタートすると、船橋駅周辺はもちろんのこと、近隣の駅の周辺も含めた広いエリアの不動産価格の上昇につながりそうですね。では、また。