マンションの総会の仕組みとは？　どんなことが決議されるのかも解説

REDSエージェント、宅建士の小室武稔です。今回はマンションの「総会」についてお話をさせていただきます。

マンションの総会は通常・臨時の2種類

マンションの総会には2種類ありますが、ご存じでしょうか。毎年1回、必ず行われる通常総会と、必要に応じていつでも招集することができる臨時総会があります。

通常総会は、前年度の決算の承認や当年度の予算の承認が含まれるため、新会計年度開始以後、2カ月以内に召集しなければなりません。また、招集するには原則少なくとも会議を開く日の2週間前までに、会議の日時・場所・目的を示して、組合員に通知する必要があります。

ただし、緊急を要する場合には、理事長は理事会の承認を得て、5日間を下回らない範囲で、召集の通知を短縮することができます。

※総会の目的が、建て替え決議またはマンション敷地売却決議の場合は2カ月前となります。

議案の内容の通知が必要な場合

会議の目的が以下の場合は、議案の要領も通知する必要があります。

1．規約の制定・変更・廃止の決議
2．敷地および共用部分などの変更の決議
3．建物の価格の2分の1を超える部分が滅失した場合の滅失した共用部分の復旧の決議
4．建て替え決議またはマンション敷地売却決議

会議の目的が建て替え決議である場合は、下記事項を通知しなければなりません。

1．建て替えを必要とする理由
2．建て替えをしない場合、修繕・改修により当該建物の効用の維持または回復（建物が通常有すべき効用の確保を含む）に要する費用の額およびその内訳
3．建物の修繕に関する計画が定められているときは、当該計画の内容
4．建物につき修繕積立金として積み立てられている金額

総会の設立要件と決議要件

総会成立要件、決議要件は下記のとおりです。

総会の成立要件

議決権総数の半数以上を有する組合員が出席して成立します。代理人や委任状、議決権行使書についても有効となります。

代理人によって議決権を行使する場合の資格は、以下の3点です。

・その組合員または一親等の親族
・その組合員の住戸に同居する親族
・ほかの組合員

委任状の場合は、委任する組合員が「誰に」「どのような内容」を委任したか、議決権行使書の場合は、組合員が議案について賛否どちらの判断をしたか」がわかればよく、押印がなくても、本人の署名があれば有効となります。

決議要件

1．普通決議・・・出席組合員の議決権の過半数で決します
2．特別決議・・・組合員総数の4分の3以上および議決権総数の4分の3で決します

●建て替え決議
組合員総数の5分の4以上、および議決権総数の5分の4以上

●マンション敷地売却決議
組合員総数、議決権総数および敷地利用権の持分の価格の各5分の4以上

普通決議の主な内容

1．役員の選任、または解任
2．管理費等などの決定または変更
3．組合の収支予算の決定または変更

特別決議の主な内容

1．規約の制定、変更または廃止
2．敷地および共用部分等の重大変更
3．義務違反者に対する専有部分の使用禁止および区分所有権の競売請求、義務違反の占有者に対する契約解除と引渡しの請求
4．建物の価格の2分の1を超える部分が滅失した場合の滅失した共用部分の復旧

規約の制定、変更または廃止について、一部の組合員の権利に特別の影響を及ぼすときは、その承諾を得る必要があり、その組合員は正当な理由がなければ拒否することができません。

敷地および共用部分などの変更が専有部分・専用使用部分の使用に特別の影響を及ぼすときは、その専有部分を所有する組合員、その専用使用部分の専用使用が認められている組合員の承諾を得る必要があります。

議事録の作成と保管について

総会の討議事項について議長は、総会の経過の要領とその結果を記載した議事録を作成します。議長については、原則として理事長が、また、組合員による請求に基づく開催であれば、総会で選任された組合員となります。

また、議長に加えて、議長が指名する2名の総会出席した組合員の合計3名が、これに署名押印する必要があります。決議内容は「賛成多数で承認」「賛成〇名、反対〇名で承認」などの記載で足りますが、建物の復旧決議、建て替え決議の場合は、各区分所有者の賛否を記載する必要があります。

総会議事録は議長が保管し、保管場所をマンション内の見やすい場所に掲示する必要があります。区分所有者または利害関係人から総会議事録の閲覧請求があった場合、総会議事録を閲覧させなければなりません。閲覧については、相当の日時、場所などを指定することができます。

議事録では、管理規約の変更等行うことも可能ですので、契約前に確認したい書類ですが、「閲覧がかなわない」「閲覧に時間を要する」場合もあります。ご売却を検討される場合、総会の議事録（あれば議案書）をご用意されるとご契約までスムーズに進めることができます。直近3期分ご用意があるとベストです。

ぜひマンションのご売却でご不明な点がありましたら、ご相談ください。