地上権とは？　借地権・賃借権・所有権との違いや住宅ローンの利用可否を解説

REDSエージェント、宅建士の中村です。

「地上権ってなんだろう？」「借地権と違うの？」「所有権のほうが安心？」「住宅ローンは使えるの？」

こんな疑問や不安をお持ちの方も多いでしょう。所有権、借地権、賃借権、地上権……。いろいろあって難しいですね。今回は借地権、賃借権、地上権の違いと地上権のポイントについて、解説します。

（画像はイメージです）

所有権とは？

所有権とは、土地も建物も自分のものであり、永続的に所有できる権利です。以下のようなメリット、デメリットがあります。

メリット

• 地代が不要
• 売却・建替え・増改築が自由（法令や管理規約の範囲内にて）
• 住宅ローン審査でも有利に進みやすい

デメリット

• 購入価格が高い
• 固定資産税・都市計画税（土地・建物）がかかる

借地権とは？　賃借権と地上権の基本構造

借地権とは、建物を所有する目的で、他人が所有する土地を利用する権利です。土地の所有者（地主さん）は別に存在し、借地人は土地を借りてその上に建物を建築・所有します。そのため、建物は借地人の所有ですが、土地は地主さんによる所有であり、借地人は通常、地主さんに地代を支払います。

借地権の権利の性質には、賃借権と地上権の2種類があります。どちらも土地を借りていることに変わりはないですが、一般的な住宅や分譲マンションで多く見られるのは賃借権で、建物の建替えや借地権の譲渡などには、契約内容に応じて地主さんの承諾が必要となる場合があります。

一方、地上権は「物権」であるため賃借権（債権）よりも権利行使の自由度が高く、原則として地主さんの承諾なく譲渡や転貸ができる権利です。

※契約内容により一定の制限が設けられている場合があります。

賃借権の特徴とメリット・デメリット

「賃借権」とは借地権の権利の性質の1つで、マンションや戸建てで最も多く取り扱われる権利です。以下のようなメリット、デメリットがあります。

メリット

・所有権物件より購入価格が抑えられる

土地を購入する必要がないため、同じエリア・同程度の建物で比較すると、所有権物件より安く購入できることが多いです。特に都心部など土地価格が高い地域では、価格差が大きくなる場合があります。

・好立地の物件を購入しやすい

土地代が含まれない分、駅近・人気エリアで、所有権では予算的に難しい物件でも購入しやすくなります。

・土地の固定資産税・都市計画税の負担がない

土地の所有者は地主さんのため、借地人は土地部分の固定資産税・都市計画税を負担しません。

デメリット

・地代の支払いが必要

土地を所有していないため、地主さんへ毎月または毎年地代を支払います。長期間で見ると、大きな負担になる場合があります。

・売却時に地主さんの承諾が必要な場合がある

賃借権は債権であるため、契約内容によっては「借地権の譲渡」「建物売却」「名義変更」などに地主さんの承諾が必要で、譲渡承諾料が発生する場合があります。

・資産価値が所有権より低く評価されやすい

土地を所有していないため、一般的には所有権物件より売却時の評価が低くなります。また、購入希望者が住宅ローンを利用しにくい場合、売却期間が長くなる可能性があります。

賃借権物件での住宅ローン利用のポイント

賃借権は、土地に対する権利が「債権」であるため、金融機関は所有権物件より慎重に審査します。住宅ローンの返済期間より借地期間が短い場合、融資ができない場合や、借地期間の残存期間までの融資となる場合が大半です。

例えば、借地期間の残りが20年なのに、35年ローンを組む場合、金融機関によっては制限される場合があります。住宅ローンでは、金融機関が建物に抵当権を設定しますので、借地権の譲渡や建物売却が発生する可能性があるため、金融機関から地主さんに以下の承諾を求められる場合がありますので、事前に金融機関と地主さんに確認が必要です。

地上権のメリット・デメリット

メリット

・権利が強く、地主さんの影響を受けにくい

地上権は「物権」であるため、賃借権よりも権利が強く保護されています。地主さんが変わった場合でも、登記された地上権であれば、新しい所有者に対しても権利を主張できます。

・原則として地主さんの承諾なく譲渡・転貸が可能

地上権は、原則として地上権者が自由に処分できます。そのため、売却・譲渡・担保の設定といったことが、賃借権より行いやすい特徴があります。

※契約内容による制限が設定される場合があります。

・住宅ローンの担保評価で有利になる場合がある

金融機関から見ると、地上権は登記できる物権であり、担保権を設定しやすい権利です。そのため、賃借権より融資審査で評価されやすい場合があります。地上権の残存期間、更新条件、地上権設定契約の内容・種類を確認しましょう。

・所有権より購入価格が抑えられる

土地自体を購入しないため、一般的には所有権物件より取得価格が低くなります。特に都心部や土地価格が高いエリアでは、金額差が大きくなります。

・土地の固定資産税・都市計画税を負担しない

土地所有者は地主さんのため、地上権者は土地部分の固定資産税や都市計画税を負担しません。

デメリット

最大のデメリットは、土地そのものが自分の資産にならないことです。

・地代負担などがある

地上権でも契約内容により地代が設定されることがあります。また、地代改定、更新料、解体積立金（定期借地）などが発生するケースがあります。

・資産価値が所有権より低く評価されやすい

土地を所有していないため、通常は所有権物件より市場評価は低くなります。また、購入者が住宅ローンを利用する場合、残存期間によっては融資条件が厳しくなることがあります。

地上権物件における住宅ローン審査の傾向

地上権は「物権」であり、借地人の権利が強いため、金融機関から見ると賃借権より評価されやすい傾向があります。地上権は通常、土地にも地上権設定登記をすることができ、登記により第三者へ権利を主張できるため、銀行の担保評価がしやすくなります。

地上権は担保評価を受けやすいため、賃借権と比較すると柔軟な審査となる場合があります。ただし、残存期間や契約内容によっては融資期間が制限されたり、融資が難しくなったりするケースもあります。

まとめ：権利の強さと物件選びの注意点

以上、不動産の土地権利を強さで並べると、一般的には、【所有権＞地上権＞賃借権】となりますが、地上権だから安心、賃借権だから不利というわけではありません。購入を検討する際は、「権利の種類」だけでなく、「契約内容」「残存期間」「更新条件」「住宅ローンの利用可否」を総合的に確認することが大切です。

ご不明点や心配ごとがありましたら、REDSまでお気軽にお問い合わせください。これまでの経験を生かし、全力でサポートいたします。

 

エージェント：中村　裕伎（なかむら　ゆうき）
不動産業界歴11年目、累計取引件数260件超、多摩地区在住

【保有資格】
・宅地建物取引士
・2級ファイナンシャルプランニング技能士
・住宅ローンアドバイザー
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