不動産売却の「媒介契約」3種類を比較！　選び方と注意点を宅建士解説

いつもご覧いただき、ありがとうございます。《不動産仲介手数料が無料もしくは割引》の不動産流通システム【REDS】エージェント、宅地建物取引士・管理業務主任者・宅建マイスター・リフォームスタイリストの木村　康幸と申します。

今回は、不動産売却を検討する上で非常に重要なステップとなる「媒介契約（ばいかいけいやく）」について解説します。「媒介とは何か」という基本から、契約の種類、選び方のコツまで分かりやすくまとめました。

（写真はイメージです）

そもそも媒介とは？

不動産の媒介とは、不動産の売買や賃貸の取引を円滑に進めるために、不動産会社（仲介業者）が売主や買主、貸主や借主の間に立ってサポートすることを指します。

具体的には、以下のような業務を行います.

• 物件の査定：売却や賃貸を希望する物件の市場価値を評価します。
• 広告・宣伝：レインズ（不動産流通標準情報システム）への登録やWebポータルサイトへの掲載で物件の情報を広く周知し、購入希望者や賃借希望者を募ります。
• 交渉：売主と買主、貸主と借主の間で価格や条件の交渉を行います。
• 契約手続き：売買契約や賃貸契約の書類作成や手続きをサポートします。
• アフターフォロー：契約後のトラブル対応や相談に応じます。

媒介契約を結ぶことで、不動産会社はこれらの業務を正式に行う権利と義務を持ち、取引がスムーズに進むようにサポートします。不動産の売買や賃貸は大きな取引ですので、専門知識を持つ不動産会社のサポートは不可欠です。

媒介契約を結ぶ「タイミング」と売却の流れ

媒介契約を結ぶタイミングは、不動産の売却を正式に依頼する際です。具体的には、物件の査定が完了し、売出価格や条件が決定した後に媒介契約を締結します。以下は一般的な不動産売却の流れです。

1. 不動産会社に売却の相談をする
2. 物件を査定してもらう
3. 売出価格を決定する
4. 【ここで締結！】 媒介契約を締結する
5. 販売活動の本格スタート
6. 売主・買主で売買契約を結ぶ
7. 残代金決済・物件引き渡し

媒介契約を結ぶことで、不動産会社は正式に販売活動を開始します。

報酬はいくらになるのか

媒介契約における報酬は、仲介手数料として発生します。仲介手数料は成功報酬型であり、売買契約が成立した際に支払い義務が生じます。仲介手数料の上限は法律で定められており、取引額に応じて以下のように計算されます。

• 200万円以下：取引額の5％
• 200万円超から400万円以下：取引額の4％＋2万円
• 400万円超：取引額の3％＋6万円

※例えば、5000万円の物件を売却する場合、仲介手数料の上限額は、〈5,000万円×3％＋6万円＝156万円〉となります。

媒介契約の「3つの種類」とその特徴

媒介契約には媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があり、それぞれルールが異なります。

 

• 一般媒介契約：複数の不動産会社と契約でき、自己発見取引（自分で買主を見つけること）も可能です。報告義務やレインズへの登録義務はありません。
• 専任媒介契約：1社の不動産会社と契約し、自己発見取引も可能です。不動産会社は2週間に1回以上の報告義務があり、レインズへの登録義務もあります。
• 専属専任媒介契約：1社の不動産会社と契約し、自己発見取引はできません。不動産会社は1週間に1回以上の報告義務があり、レインズへの登録義務もあります。

それぞれの契約にはメリットとデメリットがあり、物件の特性や売主の希望に応じて選択することが重要です。

媒介契約を結ぶ際の「5つの注意点」

媒介契約を結ぶ際には、以下のポイントに注意することが重要です。

1．契約内容の念入りな確認：契約書に記載されている内容をしっかりと確認し、不明点があれば不動産会社に質問しましょう。特に報酬額や違約金の条件はトラブルになりやすいポイントです。

2．信頼できる不動産会社の選定：信頼できる不動産会社及びエージェントを選ぶことが大切です。過去の実績や評判を確認し、複数の会社に査定書の作成を依頼するといいでしょう。

3．適切な契約期間の設定：契約期間は物件の特性や市場状況に応じて適切に設定しましょう。短すぎると売却活動が十分に行えない可能性があり、長すぎると売 却が遅れるリスクがあります。

4．報告義務の確認：専任媒介契約や専属専任媒介契約では、不動産会社からの報告義務があります。報告の頻度や方法を確認し、適切な情報を受け取れるようにしましょう。

5．レインズへの登録確認：専任媒介契約や専属専任媒介契約では、レインズへの登録が義務付けられています。登録が適切に行われているか確認しましょう。

媒介契約を結ぶ際には、これらのポイントをしっかりと確認し、納得のいく形で契約を進めることが大切です。不動産の売却や購入は大きな取引ですので、慎重に進めましょう。

どの種類の媒介契約を選ぶべきか？　【REDSの提言】

弊社REDSが最もおすすめしているのは、専任媒介契約を選んだうえで、媒介契約を締結する不動産会社に「他の不動産会社が行う広告活動に協力すること」を約束させることです。

1社に窓口を絞ることで不動産会社も責任を持って動いてくれますし、さらに「他社の広告もOK」にすることで、市場のあらゆるルートから買主様を呼び込むことができます。これこそが市場原理をフル活用して「より良い条件の買主様」を「より早く見つける」方法です。詳しいご説明をお求めの方は、お気軽にお問い合わせください。

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