ペアローンと収入合算の違いとは？　連帯保証・連帯債務のメリット・デメリットを解説

みなさま、こんにちは。仲介手数料が《必ず割引・最大無料》の「不動産流通システム」、REDS宅建士・宅建マイスターの戸村です。

女性の就業率が上昇している日本。それに加え、近年の不動産価格高騰に対し、借入額を増やせるペアローンや収入合算は、ご家族で物件購入する際の一般的な選択肢となっています。

ですが、ペアローンや収入合算は負うべき責任に大きな違いがあります。特に収入合算の場合「連帯保証」と「連帯債務」の2通りあるため、内容を理解していないと持分や住宅ローン控除などについて「こんなはずではなかった」と後悔することもあります。

「ペアローン」「収入合算（連帯保証）」「収入合算（連帯債務）」の3つの選択肢について、それぞれの特徴とメリット・デメリットを分かりやすく解説します。

（写真はイメージです）

ペアローンとは？（夫婦それぞれが別々にローンを組む）

概要と特徴

ペアローンは、1つの物件に対して夫婦それぞれが「別々に住宅ローンを組む」方式です。

総額6,000万円を借り入れる場合

• 夫：4,000万円借入
• 妻：2,000万円借入

のように、1つの物件に対して2本のローン契約を締結します。

ローン契約は2本となるため、夫婦それぞれが「主債務者」となり、お互いが相手のローンの「連帯保証人」になります。双方が団信に加入するのも特徴です。

ペアローンのメリット

1．借入額を最大化しやすい：双方の年収をフル活用できるため、高額物件に強いです。特に東京都心部では非常に多いです。

2．夫婦それぞれ住宅ローン控除を使える：条件を満たせば双方が控除対象になります。節税メリットが大きいケースがあります。

3．団信がそれぞれ付く：万が一、片方が死亡した場合は亡くなった側のローンだけ完済となります。生存側のローンはそのまま残ります。

ペアローンのデメリット

1．初期費用（諸費用）が増える：ローン契約が2本なので事務手数料や印紙代、抵当権設定費用などの諸費用が増えやすくなります。ただ、実質の費用というのは借入額に比例します。借入額は一人で借りても二人で借りても本体分の金額については変わりないため、驚くような金額にはなりません。

2．片方が退職・休職すると厳しい：それぞれ独立債務なので、育児や転職などで一方の収入が低下しても返済額は減らないため、家計を直撃します。

3．離婚時に複雑：持分・債務が分かれているため、売却・名義変更が難航しやすくなります。

収入合算：連帯保証型とは？（最も一般的な収入合算）

概要と特徴

連帯保証型は、契約を1本にまとめ、主債務者（主に夫）の収入に合算者（主に妻）の収入を足して審査を受ける方式です。民間の金融機関で「収入合算」といえば、多くはこの「連帯保証型」を指します。主債務者は1人だけ。もう1人は「保証人」として収入を合算する方式です。

• 夫が借主（主債務者）⇒ お金を借りているのは夫のみ
• 妻が連帯保証人

ローン契約上、正式な借主は主債務者だけ。一方、妻は、「夫が払えなくなったら代わりに払う義務」を負います。

普通の保証人と違い、「連帯保証人」は非常に責任が重いです。一般的な保証人と異なり、まず本人に請求してください」「まず本人の財産を差し押さえてください」と主張できる権利がありません。銀行は「主債務者が払えないので、あなたが払ってください」と直接請求できます。つまり実務上は、主債務者に近い責任です。

主債務者が完全に支払っている場合などは主債務者100%でも良いですが、実際には連帯保証人が生活費や手付金を入れている場合があります。その場合は割合換算して連帯保証人の持分にします。

連帯保証型のメリット

1．諸費用が比較的安い：契約が1本なので、ペアローンより諸費用が抑えられます。

2．手続きが比較的シンプル：抵当権・契約関係も一本化しやすいです。

3．離婚時処理が比較的整理しやすい：ペアローンよりは整理しやすい傾向。

連帯保証型のデメリット

1．連帯保証人は団信対象外が多い

• 主債務者死亡 → ローン完済
• 連帯保証人死亡 → ローン残る

2．住宅ローン控除は原則として主債務者のみ：通常、控除を受けられるのは主債務者中心。持分設計に注意が必要です。共働きで双方が所得税を納めていても、節税メリットを生かしきれない場合があります。

3．保証責任は非常に重い：「保証人」という名前ですが、実務上はほぼ同等レベルの返済責任があります。主債務者が離職して支払いができなくなった場合などは、連帯保証人は支払い義務を負います。

収入合算（連帯債務）

概要と特徴

連帯債務型は1本のローンを、夫婦が「共同で借りる」方式。代表的なのが【フラット35】です。

• 夫が主債務者
• 妻が連帯債務者

連帯保証とは違い、両者とも正式な借主です。連帯保証は「借主を保証する人」、連帯債務は「一緒に借りている人」。ここが法的にかなり違います。連帯債務は、「共同借主」で、同じ責任を負う、と考えてください。

連帯債務の場合は年収に応じて持分設定をすることが多いです。年収に応ぜず割合を決定した場合、税務署から贈与ではないか、という確認が入ることもあります。年収割合ではない形で持分登記する場合は、事前に税務署に相談して、実態に即した形の割合を準備しておくといいでしょう。

連帯債務型のメリット

1．借入額を伸ばしやすい：夫婦の収入を合算して審査されるため、単独よりも借入可能額を増やせます。

2．住宅ローン控除を双方受けやすい：持分割合に応じて夫婦それぞれが住宅ローン控除を申請できます。

3．ペアローンより費用を抑えやすい：ローン契約が1本のためペアローンよりも契約にかかる初期費用を安く抑えられます。

連帯債務型のデメリット

1．団信の加入条件とカバー範囲に注意：ここが非常に重要です。特に【フラット35】では有名です。

以前は主債務者しか団信に加入できませんでしたが、近年は「デュエット団信」「ペア連生団信」などが増えています。どちらか一方の死亡で全額完済されるのか、死亡者持分のみ完済されるのかは商品差によって異なるため金融機関の担当者に詳細を確認してください。

2．双方が100％の返済義務を負う：「共同の借主」であるため、どちらか一方だけが返済義務から逃れることは困難です。

【一目でわかる】3つの借入方式 比較一覧表

失敗しない実務上の選び方

ペアローン向き

• 共働き継続前提
• 世帯年収が高い
• 都心高額物件
• 控除最大化したい

収入合算（連帯保証）向き

• パートナーの収入が補助的
• 将来的に片働きになる可能性
• 契約や管理をシンプルにしたい

収入合算（連帯債務）向き

• フラット35利用
• 諸費用を抑えたい
• 控除も重視したい

【宅建士としてのアドバイス】

現在の不動産・金利市場（2025〜2026年現在）は、金利上昇局面にあります。ペアローン比率が増加し、共働き前提審査の一般化が進んでいる一方で、出産や転職、離婚や病気などライフステージの変化に、「返済余力がギリギリだった」という問題も増えています。

そのため現在は、金融機関の担当者も「最大いくらまで借りられるか」よりも、「万が一、一方の収入が減っても維持可能か”を重視するようになっています。

住宅ローンを二人で組むと選択できる物件も増えますが、大切なのは購入後の暮らしです。今後のライフプランなども見据えて、無理のない形の住宅ローンを選ぶことをお勧めいたします。

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