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公開日:2025年9月1日  佐藤 亮介

重要事項説明書で見落としがちなポイントその16:借地説明書

REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの佐藤です。

不動産を購入されるお客様は、購入契約をされる前に不動産業者(仲介業者または売主の不動産業者)の宅建士から、購入する不動産について書面を示して「重要事項説明」を受ける決まりになっています。

お客様にとっては初めてのご経験となることがほとんどだと思いますので、重要事項説明におけるポイントをいくつかご説明したいと思います。

土地の権利が借地権の場合、重要事項説明書に借地説明書がプラスされます。借地権付建物や借地権のマンションの場合に作成して説明します(借地権の種類については、別の機会にご説明します)。

今回は、取引事例の比較的多い「中古戸建」についての借地説明書で、記載する内容を確認してください。借地権の種類は、「旧法借地権(賃借権)」の例です。

借地

(写真はイメージです)

1.貸主の表示

貸主 住所  ○○○○○○○○○○○○○○
氏名  ○○ ○○
登記簿に記載された土地所有者と貸主が:✅同じ・□異なる→異なる場合の理由:□転貸借・□相続(登記手続未了)・□

2.借地の表示

所在
地番
(住居表示)    ○○○○○○○○○○○
(登記簿上の表示) ○○○○○○○○○○○
図面
□有・✅無
地積 登記簿○○○㎡・契約○○○㎡・実測  ㎡ 地目 宅地

3.借地契約の内容

(1)種類 ①□借地借家法による借地(□地上権・□賃借権)
 ア.□普通借地権
 イ.□定期借地権(□一般・□建物譲渡特約付・□事業用)
②✅旧借地法による借地(平成4年7月31日以前に契約されたもの)(□地上権・✅賃借権)
(□堅固建物所有を目的・✅非堅固建物所有を目的)
(2)期間 20年(令和○年○月○○日〜令和○年○月○○日まで)
(3)地代 月額○○○○円(区分所有建物の場合、区分所有者の負担額)
(4)更新の可否 更新料の有無(✅有・□無)更新料の額:○○○○○○円✅有・□無
 ※借地借家法による普通借地権・旧借地法による借地権の場合は、更新することができます。ただし、土地所有者(貸主)の更新拒絶に正当事由があるときは更新できません。
 ※定期借地権の場合は、更新できません。
(5)登記の状況 借地権の登記 (□有・✅無)・建物の登記(✅有・□無)
 ※借地権は、その登記がなくても土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができます(借地借家法第10条、建物保護に関する法律第1条)。
(6)その他の契約内容 ①私道負担の有無(✅有・□無)
②第三者に借地権譲渡・転貸のときの土地所有者(貸主)の承諾(✅要する・□書面通知で可・□不要)
 承諾料の有無(✅要する・□無)承諾料の額:○○○○○○円
③増・改築のときの土地所有者(貸主)の承諾(✅要する・□書面通知で可・□不要)
 承諾料の有無(✅要する・□無)承諾料の額:○○○○○○円
④契約書が公正証書化されて(□いる・✅いない)
⑤地代改定に関する特約(□無・✅有→内容:後記5.その他欄参照)
⑥建替えをするときの土地所有者(貸主)の承諾:要する。承諾料の額:○○○○○○円
⑦[一般定期借地権・事業用借地権の場合]
 契約終了時における建物の取壊しに関する特約(□有・□無)

4.対象不動産の借地権の譲渡

借地権譲渡についての
土地所有者(貸主)の承諾
□取得済→別添「承諾書」参照 ✅未取得(承諾料の負担者は売主です。)
□書面通知で可        □不要

5.その他

◆前記3.借地契約の内容のうち(4)更新料の額は、今回の売買に際しての更新料を記載しており、将来買主が更新する場合の更新料の額については、現時点では未定です。
◆前記3.借地契約の内容のうち(6)その他の契約内容の①私道負担の有無について、上記の土地のうち約○㎡(別添○○図(写)による)は建築基準法第42条第2項により道路とみなされる部分(セットバック部分)です。なお、当該面積は○○区との狭あい協議の結果により増減します。
◆前記3.借地契約の内容のうち(6)その他の契約内容の②第三者に借地権譲渡をするときの土地所有者(貸主)の承諾料の額は、今回の売買に際しての承諾料を記載しており、将来買主が第三者に借地権譲渡・転貸する場合の承諾料の額については、現時点では未定です。
◆前記3.借地契約の内容のうち(6)その他の契約内容の③増・改築のときの土地所有者(貸主)の承諾料について、買主が大改修工事を行う際には、買主は貸主と協議して決定された大改修承諾料を支払う必要があります。
◆前記3.借地契約の内容のうち(6)⑤地代改定に関する特約について、地代が土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、または近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、土地賃貸人または賃借人は、将来に向かって地代の増減を請求することができる。
◆前記3.借地契約の内容のうち(6)その他の契約内容の⑥建替えをするときの土地所有者(貸主)の承諾料の額は、今回の売買に際しての直ちに建て替える場合の承諾料を記載しており、将来買主が建替えする場合の更新料の額については、現時点では未定です。
◆借地契約により借地上の建物は非堅固建物、使用目的は賃借人の自己の居住を目的とした専用住宅に限られます。
◆上記の各内容は、土地所有者および土地管理会社への聴取に基づきます。

 
この記載例は、買主様があらためて20年の借地契約を締結する場合のものです。売主様の借地契約の残存期間を引き継ぐ場合は、記載内容が違ってくる場合があります。

【注】本ブログの書式は、弊社が加入している「公益社団法人全日本不動産協会」の書式に基づいています。

 

弊社では、購入される皆様に安心してご購入いただけますよう、エージェントがしっかり調査をし、重要事項説明書を作成しております。購入される不動産は、大切な財産となります。ご不明な点は、いつでもご質問ください。

どうぞよろしくお願いいたします。

 

記事を執筆したエージェント

佐藤 亮介

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※2026年07月19日現在 本社・首都圏営業所の数値

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    1 か月前

    柳澤さんと出会えて、私は幸せ者でした。中古マンションを購入するにあたり、仲介手数料が半額?全額無料?、正直、どんなカラクリ?他の項目で請求される?なんて思ったのは事実ですが、柳澤さんと電話でご相談した数時間後には、新宿本社で面談。すべての不安を、払拭して頂いたのが柳澤さん。柳澤さんだっからこそ、話を前進させようと思いました。
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    柳澤さんとREDSさんとのご縁に感謝、本当にお世話になりました。また、何かの際にはご相談させて貰います、そして、周りの仲間に強く紹介しておきます。

    3 週間前

    中古マンションの売却でお世話になりました。
    担当の志水様は、ベテランならではの豊富な知識で市場動向や適正価格を丁寧に解説してくださり、終始納得感を持って進めることができました。
    何より素晴らしいと感じたのは、情報の囲い込み等を一切行わないという徹底した透明性です。この誠実な姿勢と親身な対応に、人間としても深い信頼を置くことができました。
    結果として非常に満足のいく売却ができ、今後も購入の機会があればぜひ志水様にお願いしたいと考えています。知人にも自信を持って紹介できる不動産会社様です。

    3 か月前

    REDSは、自分でSUUMOなどを使って物件検索ができる人にはおすすめだと感じました。
    他の不動産会社にも行きましたが、こちらの希望に寄り添うというより、不動産会社側が売りたい物件を勧められているように感じることもありました。

    その点、REDSは自分で見つけた物件を軸に進めやすいのがよかったです。
    一方で、自分が望む物件像がまだ明確でない人や、うまく検索できない人にとっては、REDSだけで良い物件に出会うのは少し難しいかもしれません。

    ただ、そういう場合でも、結局は良い不動産会社や担当者に出会えないと希望の物件にはたどり着きにくいと思います。
    安い買い物ではないので、まずは自分でもいろいろな物件を見て勉強し、ある程度判断できる状態になってから動くのが大切だと感じました。

    担当の山崎一さん対応がスムーズで、とても安心感がありました。こちらが気になることや質問にも毎回正確に答えていただけただけでなく、自分では気づいていなかった点まで補足して教えてくださり、終始安心してお任せできました。

    4 か月前

    新しい自宅の購入でお世話になりました。仲介手数料が無料だったのが素晴らしいです。担当の方(中石さん)の知識も豊富で、返事も迅速、物件購入に際してゴリ押しもなく、気になる物件についてフラットなご意見をいただけたのが性に合っていました。おすすめです。

    3 か月前

    木村さんに中古マンション購入のサポートをしていただきました。
    内見から住宅ローンの選定、契約まで幅広くご対応いただき、大変助かりました。

    特にメールのレスポンスが非常に早く、常に安心してやり取りができた点が印象的です。

    また、引き渡し後にもいくつかご相談させていただきましたが、引き渡しが終わった後も変わらず丁寧にご対応いただき、信頼できる方だと感じました。

    今後、もし購入や売却の機会があれば、ぜひまた木村さんにお願いしたいと思いますし、他の方にも自信を持っておすすめできる方です。