【必見】旧耐震のほかに購入前に注意したいマンションの構造3選！

REDSエージェント、宅建士の小室武稔です。今回はマンションの「構造」についてお話をさせていただきます。

地震と耐震基準の関係

耐震にかかわる建築基準法は、1968（昭和43）年に発生した十勝沖地震の被害を踏まえ、1971（昭和46）年に鉄筋コンクリート造の柱の基準を強化することにより、耐震基準の改正が行われました。

その後、1981（昭和56）年6月1日以降に建築確認を受けた建物に適用される「新耐震基準」は、震度6強～7程度の大規模地震でも「倒壊・崩壊しない」ことを基準としています。新耐震基準適用前のマンションでは、耐震診断や耐震改修が課題となっています。

地震に対する構造

地震による被害を防止するために、建物は以下の3つの構造をしています。

●耐震構造：建物自体の強度を高めることで、大きな地震に対しても建物が壊れたりしないようにした構造です。

●免震構造：一般に、建物基礎と上部構造との間に積層ゴム等の免震装置を設け、免震層が設けられている構造です。免震層の柔らかいバネ特性によって建物の揺れを緩和し、そこで地震のエネルギーを吸収して上部構造への伝達を低減させます。

●制震構造：建物の骨組みにダンパーなどの制震装置を取り付け、建物に生じる揺れを吸収・抑制する構造です。長周期地震動や風揺れを低減する効果を発揮し、居住性の向上を図ることができます。

現在は、建物に揺れが影響しにくい構造として、免震構造や制震構造が注目されています。

マンションを購入する際に注意したい構造

では、マンションを購入するうえで、どのような構造に注意する必要があるでしょうか。

●ピロティーを採用している建物：ピロティーとは1階の柱だけで構成された壁のない階をもった建物の形式のことを指します。壁が少ないため、地震の際に建物に影響を受ける危険性があります。耐震補強として、耐震壁の鉄骨の設置を行う必要があります。

●コの字型、Ｌ字型の建物：地震の際に曲がっている部分に大きな力が加わり、そこから建物が崩壊する危険性があります。崩壊を回避するために「エキスパンション・ジョイント」を設けることが効果的といえます。エキスパンション・ジョイントとは、建物を2以上に区切って隙間をもたせ、その隙間を伸縮金具で覆う形で接合する伸縮可能な継ぎ手のことです。

●上層部と下層部で構造が異なる建物：たとえば建物の上層階が鉄筋コンクリート造、下層階が鉄骨鉄筋コンクリート造である場合など、構造が切り替わる部分の付近で、層崩壊が生じる恐れがあります。

耐震補強の方法について

耐震補強の方法は主に以下の4つがあります。

強度の向上

●枠付き鉄骨ブレース補強：既存の柱・梁フレーム内に、枠付きの鉄骨ブレースを挿入することで、強度を向上させる補強です。

●外付けフレーム補強：既存の柱・梁フレームの外側に、新たに外付けフレームを設けて強度を向上させる補強です。

靭性能の向上

靱性能（じんせいのう）とは、物質の破壊に対する抵抗の程度、あるいは亀裂による強度低下に対する抵抗の程度のことです。

●耐震スリットの新設：腰壁や垂れ壁を柱と連結すると、柱が拘束されて短柱化し、地震時の水平荷重によってせん断破壊が生じます。せん断とは、物体や構造部材の内部の面に沿って、面の両側に反対方向の力が加わって、内部にずれが生じることを指します。

●鋼板巻き立て補強：既存の建物に鋼板を巻くことで、柱の靭性を向上させる補強方法です。

構造上のバランスの改善

●鉄筋コンクリート壁の増設

●そで壁補強：既存の建物の柱に鉄筋コンクリート造のそで壁を新設し、柱と一体化して強度を向上させる補強方法です。

地震力の低減

●制震装置の組入

●免震構造化

建物の基礎について

基礎とは、建物の最下部で建物の荷重を地盤に伝え、さらに建物と地盤を固定する部分をいい、以下の種類の基礎があります。

直接基礎

直接基礎とは建物の荷重を直接地盤に伝えるもので、建物の規模が小さく軽量である場合や、地表近くに支持層となる良質の土層がある場合に採用される基礎で、布基礎やベタ基礎があります。

●布基礎：柱や壁の直下で、建物の荷重や外力を地盤面に分散させる機能を持つ基礎。

●ベタ基礎：許容地耐力に比較して建築物の荷重が大きい場合に、建物の全平面にわたって一体となったフーチング（地盤の支持力を高めるために基礎の底面を広くした部分）を設ける基礎。

杭基礎

杭基礎とは建物の規模が大きく重量がある場合や、軟弱な土層が地表から相当深い場合など、直接基礎では安定的に建物を支えるのが難しいときに、建物の重量を地盤に伝達させる杭を使って支持させる基礎のことで、支持杭や摩擦杭があります。

●支持杭：杭を使い、建物を深い位置の硬い層で支持する基礎。

●摩擦杭：支持層が深いところにあり、杭の先端を支持層に到着させるのが難しい場合に、杭周囲の摩擦力で建物を支える基礎。

まとめ

建物の構造は、将来の資産価値に関わる内容です。特に1981（昭和56）年5月31日以前に建築確認を受けた旧耐震基準のマンションでは、住宅ローンの借り入れが可能な金融機関が限られる場合があります。

先日も、マンションの管理体制も室内コンディションも良好な物件があり、お客様に購入を検討いただいておりましたが、ご希望の内容で融資を受けることができなかった旧耐震基準のマンションがありました。

ぜひ「建物の構造」も検討の材料のひとつとして、ご確認いただければと思います。みなさまからのお問い合わせをお待ちしております。