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公開日:2024年1月8日  津司 徳義

マンション購入検討時に必須! 管理のいいマンションを見極める方法【上級編】

不動産流通システムREDSエージェント、宅建士・宅建マイスター、津司徳義です。

今回は管理のいいマンションを見極める方法の上級編です。みなさまのマンション探しのお役に立てると嬉しいです。

マンション管理

理事会の開催数をチェック!

このブログの中でもたびたびご紹介させていただいていますが、マンション管理の良否は管理会社の良否ではなく、管理組合(住民)の管理に対する姿勢です。

管理に対する熱意を測る尺度として重要な指標となるのが、理事会の開催数です! 平均値は年3回程度、そこから回数が多いほど、より熱心であると推測することができます。年6回以上の開催であれば、管理がいいと期待が持てると考えられるでしょう!

管理会社の変更履歴

管理に無頓着なマンションには、管理会社をあまり変更してきていません。変更をした履歴があるだけで、より優れた管理を求めているマンションである可能性が高まります。

管理会社を変更したことが分かる手がかりのひとつとして、大手ディベロッパーA社の物件なのに、違う系列の管理会社になっているような場合があります。こうした場合は変更履歴ありの可能性が高いといえます!

大規模修繕工事の実施周期

管理会社に管理を丸投げしている物件の大規模修繕の周期は12年であることが多くなっています。

なぜなら、多くの場合、大規模修繕工事も管理会社、施工会社(管理会社のグループ会社の場合が多い)の重要な収益源になっているケースが多いからです。

昨今この周期に関して大幅といっても過言ではない見直しがされています。これまで12年とされていた周期が15年だとか18年の周期でよいという方向性が打ち出されているのです。

この周期の長期化は昨今の大規模修繕における人件費、資材費の高騰を大幅に吸収できる重要な要因です。マンション財政に余裕があれば、12年に1回行うことにメリットはあります。半面、18年に1回と12年に1回では長期目線での支出には非常に大きな差額をもたらします。

管理に熱心な住民がいるマンションであれば、周期に対する見直しは当然行われるはずです。注意が必要な点としては、ずさんな管理で修繕資金の積み立てに苦労して、やりたい工事ができなかったという場合もあるので、その点は担当者に質問してみましょう。その返答により、あなたの担当者の力量を測ることにもつながります。納得のいく回答ができる担当者なのか否かは、お住まい探しの成否に直結する重要な要因になります。

理事の選任方法

管理組合の代表である理事の選任方法のほとんどは輪番制です。1年から2年の期間、理事を順番に担当するというものです。報酬もないことがほとんどですから、このような制度がとられることも当然かと思います。

一方、ごく少数の物件では立候補制、立候補制+輪番制が採用されているケースがあります。立候補制の場合はメリットがあると考えていいでしょう。立候補する住民の多くは管理意識が高い、またはマンション管理に対する専門知識があるケースがほとんどだからです。立候補の背景にはマンション管理の質を高め、資産価値の向上につなげたいという気持ちがあります。

実は多くのマンションで多くの理事が〝やっつけ仕事〟で理事会の運営を行うことが多い中、管理に対する意識が高く、専門知識も持ち合わせている理事が管理組合の中心にいることは大きなメリットになります。

共用部のLED証明等変更履歴

築年数の経過しているマンションに限定されるチェック項目になりますが、照明をLEDに変更すると、昨今の電気代の上昇も吸収できるくらい支出の減少に貢献します。理事会で費用対効果を測定検証し、総会での議決を得て工事が実施されますが、意識の低い物件ではこのようなことは行われません。

管理に対する熱心さを測る、とても良い指標の一つではないかと思います。

総会について

マンションの総会は年に1回必ず開催されます。その総会議事録からマンションの管理に対する熱意を推測することもできます(※議事録の開示は見学前には難しい)。

その判断材料としては以下の項目が参考になります。

1.総会参加人数
2.議決権行使書の数
3.白紙委任状の数

目安ですが、1が過半数を超えることはありません。3割5分程度の参加があれば超熱心な組合と判断できます。2は7割程度の場合もあります。

一方、3が半数を超える場合は注意が必要かもしれません。しかし、2・3に関しては議案の内容にも左右されるので一概には定義することもできません。明らかに重要な議案に対して3の白紙委任状が3割を超えるような場合は注意が必要かもしれません。

今回のブログは上級編ということでいささかマニアックで、情報の入手が困難な場合もある内容も説明させていただきましたが、いかがでしょうか。

お住まいの購入は人生の中でも特に大きなイベントです。少しくらいマニアックになってみることも良いのではと思います。避けることができるリスクはできるだけ避けたいですよね? 今回のブログを通して、なるほど!と思っていただける内容があれば嬉しいです。

今回も御覧いただき誠にありがとうございます。

 

【ブログ筆者所有資格】
マンション管理士
管理業務主任者
2級FP
リフォームスタイリスト1級
国際不動産スペシャリスト
宅建マイスター

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記事を執筆したエージェント

津司 徳義

回答数 11

宅建士・リフォームスタイリスト

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※2026年08月23日現在 本社・首都圏営業所の数値

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  • 平均評価
    4.9
  • 投稿数
    267

    2 か月前

    義母にマンションの売却はどこがいいのか相談を受け、すぐにREDSを紹介しました。
    他の不動産会社と違って、売り込みが全くなく自分のペースで進めることが出来るのが非常に大きかったです。

    担当の下山さんには大変お世話になりました。

    築年数が厳しい条件の中、数々の条件を伝えたところ、適切かつ具体的に提案していただきました。
    下山さんの人柄も安心でき、打ち合わせの時に、冗談や笑い話が多く、不動産売却のことを忘れてしまうほどでした。
    また色々な相談もすぐ迅速に対応していただ感謝しております。

    また機会があれば是非REDSを利用したいし、紹介していきたいと思います。
    エージェントの指名は下山さんをオススメします!

    本当にありがとうございました!

    2 か月前

    中古マンションの売却でお世話になりました。
    担当の志水様は、ベテランならではの豊富な知識で市場動向や適正価格を丁寧に解説してくださり、終始納得感を持って進めることができました。
    何より素晴らしいと感じたのは、情報の囲い込み等を一切行わないという徹底した透明性です。この誠実な姿勢と親身な対応に、人間としても深い信頼を置くことができました。
    結果として非常に満足のいく売却ができ、今後も購入の機会があればぜひ志水様にお願いしたいと考えています。知人にも自信を持って紹介できる不動産会社様です。

    4 か月前

    REDSは、自分でSUUMOなどを使って物件検索ができる人にはおすすめだと感じました。
    他の不動産会社にも行きましたが、こちらの希望に寄り添うというより、不動産会社側が売りたい物件を勧められているように感じることもありました。

    その点、REDSは自分で見つけた物件を軸に進めやすいのがよかったです。
    一方で、自分が望む物件像がまだ明確でない人や、うまく検索できない人にとっては、REDSだけで良い物件に出会うのは少し難しいかもしれません。

    ただ、そういう場合でも、結局は良い不動産会社や担当者に出会えないと希望の物件にはたどり着きにくいと思います。
    安い買い物ではないので、まずは自分でもいろいろな物件を見て勉強し、ある程度判断できる状態になってから動くのが大切だと感じました。

    担当の山崎一さん対応がスムーズで、とても安心感がありました。こちらが気になることや質問にも毎回正確に答えていただけただけでなく、自分では気づいていなかった点まで補足して教えてくださり、終始安心してお任せできました。

    4 か月前

    木村さんに中古マンション購入のサポートをしていただきました。
    内見から住宅ローンの選定、契約まで幅広くご対応いただき、大変助かりました。

    特にメールのレスポンスが非常に早く、常に安心してやり取りができた点が印象的です。

    また、引き渡し後にもいくつかご相談させていただきましたが、引き渡しが終わった後も変わらず丁寧にご対応いただき、信頼できる方だと感じました。

    今後、もし購入や売却の機会があれば、ぜひまた木村さんにお願いしたいと思いますし、他の方にも自信を持っておすすめできる方です。

    2 か月前

    柳澤さんと出会えて、私は幸せ者でした。中古マンションを購入するにあたり、仲介手数料が半額?全額無料?、正直、どんなカラクリ?他の項目で請求される?なんて思ったのは事実ですが、柳澤さんと電話でご相談した数時間後には、新宿本社で面談。すべての不安を、払拭して頂いたのが柳澤さん。柳澤さんだっからこそ、話を前進させようと思いました。
    柳澤さんは、仕事を楽しまれています、だから、安心して任せられる。とにかく、レスポンスは早い、的確で分かりやすい。
    余計経費は使わない、手数料は片方から貰う、それによって半額や全額無料、素晴らしい経営方針だと思います、間違いなく大成長されると思います。
    柳澤さんとREDSさんとのご縁に感謝、本当にお世話になりました。また、何かの際にはご相談させて貰います、そして、周りの仲間に強く紹介しておきます。