築古マンション購入で確認したい「耐震基準適合証明書」とは？　取得条件・住宅ローン・贈与税を宅建士解説

みなさま、こんにちは。仲介手数料が《必ず割引・最大無料》の「不動産流通システム」、REDSの宅建士・宅建マイスターの戸村です。

近年は、古民家はもとより、築年数の古いマンションや団地を購入し、リフォーム・リノベーションをして暮らすスタイルも人気を集めています。

「築年数の古い物件を安く手に入れ、自分好みの空間に作り替える」

これは、一定数の方に響く言葉だと思います。かくいう私自身もその一人です。ただ、実際に購入する場合に少し意識してほしいのが、「耐震基準適合証明書を取得できる物件なのか」という点です。

今回は、「耐震基準適合証明書を取得できる物件」について、特にマンションに絞ってご説明したいと思います。

（画像はイメージです）

耐震基準適合証明書を取得できるマンションとは

中古マンションを購入するとき、「築年数が古いと住宅ローンを借りにくいのではないか」「地震に耐えられる建物なのか」と不安になる方は少なくありません。こうした場面で判断材料のひとつになるのが、一般に「耐震適合証明」とも呼ばれる耐震基準適合証明書です。

耐震基準適合証明書は、その建物が所定の耐震基準に適合していることを、建築士や指定確認検査機関などが証明する書類です。特に、1981年5月31日以前に建築確認を受けた、いわゆる「旧耐震基準」のマンションを検討する際には重要な判断材料になります。

耐震基準適合証明書を取得できるマンションの主な条件

マンションが耐震基準に適合しているかどうかは、単純に築年数だけでは判断できません。おおむね、次のような条件を確認していきます。

• 新耐震基準で設計・建築されている
• 耐震診断により必要な耐震性能が確認されている
• 耐震診断後に補強工事を行い、基準を満たしている
• 設計図書や構造計算書など、判定に必要な資料が残っている
• 現地調査で、重大な劣化や違法な増改築が確認されない

新耐震基準は、原則として1981年6月1日以後に建築確認を受けた建物に適用されています。ただし、マンション広告に記載される「築年月」は完成時期であり、建築確認の日ではありません。1982年完成のマンションでも、建築確認が1981年5月以前であれば旧耐震基準の可能性があります。

一方、旧耐震マンションだからといって、直ちに証明書を取得できないわけではありません。耐震診断の結果、必要な耐震性能が認められる場合や、耐震補強工事によって基準を満たした場合は、取得できる可能性があります。

マンションでは建物全体の構造を確認するため、購入予定の一室だけを調査して証明できるとは限りません。管理組合が保管している構造図、耐震診断報告書、補強工事の記録、過去に発行された証明書などの確認が必要です。

耐震基準適合証明書が住宅ローン審査に与える影響

中古マンションの住宅ローン審査では、購入者の年収や勤務状況だけでなく、マンション自体の担保価値も審査されます。築年数が古いマンションや旧耐震マンションでは、金融機関によって融資期間が短くなったり、融資額が抑えられたりすることがあります。

耐震基準適合証明書があれば、建物の耐震性を客観的に示せるため、金融機関の審査で判断材料のひとつになる可能性があります。ただし、証明書があれば必ず借りられるわけではありません。次のような点も審査対象になります。

• マンションの築年数と残存耐用年数
• 管理費・修繕積立金の滞納状況
• 長期修繕計画と積立金残高
• 建物や敷地の権利関係
• 既存不適格など建物に関する問題
• 購入者の年収、勤続年数、既存借入れ
• 金融機関独自の融資基準

また、民間金融機関の住宅ローンと「フラット35」では確認項目が異なります。フラット35を利用する場合は、原則として住宅金融支援機構が定める技術基準への適合を示す「適合証明書」が必要です。これは耐震基準適合証明書と名称が似ていますが、同じ書類ではありません。購入前に、利用予定のローンについて「どの証明書が必要か」を金融機関へ確認することが大切です。

住宅取得等資金の贈与税の非課税措置と耐震性

父母や祖父母などの直系尊属から住宅購入資金の贈与を受ける場合、一定の要件を満たすと「住宅取得等資金の贈与税の非課税措置」を利用できることがあります。2026年12月31日までの贈与については、受贈者や所得、床面積、入居時期などの要件を満たすことを前提に、省エネ等住宅では1,000万円、それ以外の住宅では500万円までが非課税限度額とされています。

中古マンションでは、建築時期などに応じて耐震性を確認するための書類が必要になる場合があります。代表的な確認書類には、次のようなものがあります。

• 1982年1月1日以後に建築された住宅であることを確認できる書類
• 耐震基準適合証明書
• 建設住宅性能評価書の写し
• 既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書
• 取得後に所定の耐震改修を行った場合に、基準への適合を証明する書類

ここで注意したいのは、制度によって証明書の取得時期や必要書類の要件が異なることです。売買契約や引渡しを済ませてから調査を始めると、特例を利用できない場合があります。

例えば、親から資金援助を受けて旧耐震マンションを購入するケースでは、契約前に税理士、建築士、仲介会社などへ相談し、必要な書類と取得時期を確認しておくことが大切です。贈与税の非課税措置は自動的に適用されるものではなく、原則として期限内の申告も必要です。

耐震基準適合証明書を取得できるマンションの一覧はある？

全国のマンションについて「耐震基準適合証明書を取得できる物件」を完全に網羅した公的な一覧は、基本的にありません。証明の可否は、設計図書の保存状況、耐震診断結果、補強履歴、建物の現況などによって個別に判断されるためです。

物件を探す際には、次のサイトや情報が参考になります。

地方公共団体の耐震診断・耐震改修に関する公表ページ

自治体によっては、耐震診断や耐震改修を実施したマンション、耐震性を表示する制度の対象建物などを公表しています。

東京都耐震ポータルサイト

耐震化に関する制度、耐震マーク、診断・改修に関する情報を確認できます。

マンション再生協議会

マンションの耐震改修、建て替え、再生事例などを調べる際の参考になります。

住宅金融支援機構「中古マンションらくらくフラット35」

住宅金融支援機構が定める技術基準への適合が確認された中古マンションを検索できます。条件を満たせば、フラット35の物件検査（適合証明書等の取得）を省略できる場合があります。ただし、ここでいうフラット35の適合証明と、耐震基準適合証明書は同じものではありません。

不動産ポータルサイトで「新耐震基準」「耐震改修済み」などの条件を確認する方法もありますが、広告表示だけで最終判断をするのは避けたいところです。売主や仲介会社を通じて、管理組合に耐震診断報告書や証明書の有無を照会することが確実です。

耐震性の確認は「住む安心感」にもつながる

耐震基準適合証明書は、税金や住宅ローンのためだけの書類ではありません。第三者である専門家が建物の耐震性を確認したことを示す資料となるため、購入判断の安心材料にもなります。

ただし、「耐震基準に適合している」ことは、「大地震でも絶対に損傷しない」ことを意味しません。耐震基準は、人命を守り、倒壊・崩壊を防ぐことを主な目的とした基準です。地震の規模や地盤、建物の劣化状況によっては、ひび割れや設備の損傷が発生する可能性があります。

購入判断では、証明書の有無と併せて、次の項目も確認しておきたいところです。

• 大規模修繕工事の実施履歴
• 長期修繕計画と修繕積立金
• コンクリートや鉄筋の劣化状況
• 給排水管やエレベーターの更新状況
• 液状化、浸水、土砂災害などのハザード情報
• 地震保険への加入条件と保険料
• 管理組合の運営状況

まとめ

耐震基準適合証明書を取得できるマンションとは、単に築年数が新しいマンションではなく、必要な耐震性能を客観的な資料と専門家の調査によって確認できるマンションです。中古マンションの購入では、住宅ローンや贈与税の手続期限も考慮し、売買契約前に証明書の有無や取得可能性を確認することが、安全な取引への第一歩になります。

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