「誰に任せるか」で結果が変わる！　後悔しないマンション高値売却とエージェントの見極め方【3】（全4回）

〈第3回〉資産価値を決めるのは誰？　「管理組合」と「大規模修繕」の秘密

マンションのご売却を検討されている皆様こんにちは。REDSエージェント、宅建士・マンション管理士の津司です。

全4回でお届けしている「マンション売却の極意」ブログも、いよいよ後半戦に突入しました。第1回では「マンションは管理を売れ」という新たな常識を、第2回では「管理費と修繕積立金の違い」というランニングコストの真実についてお話ししました。

第3回となる今回のテーマは、マンションの将来の資産価値を根本から左右する「運営体制」と「大イベント」についてです。ズバリ、「管理組合・理事会」と「大規模修繕工事」の秘密を解き明かしていきます。ここを理解すると、ご自身のマンションが持つ本当の「売り（アピールポイント）」がどこにあるのかがハッキリと見えてきます。

（画像はイメージです）

資産価値の鍵を握る！ 「管理会社」と「管理組合・理事会」の決定的な違い

マンション売却の査定でお客様のご自宅にお伺いした際、「うちは大手の管理会社に任せているから管理は安心ですよ」という言葉をよく耳にします。多くの方がこのように考えがちなのですが、ここで一つ、不動産の世界における大きな誤解を解いておく必要があります。

それは、「管理会社」と「管理組合・理事会」は全くの別物である、ということです。

• 管理会社：管理組合から業務を委託されている「営利企業」です。企業である以上、利益の追求が優先されがちで、必ずしも質の高い管理の実現が最優先されているとは限りません。
• 管理組合・理事会：マンションに住む区分所有者（皆様自身）によって組織される主体です。

マンション管理の良し悪しを最終的に決めるのは、実は管理会社ではなく「管理組合・理事会の働き、熱意」にほかなりません。残念ながら、管理のすべてを管理会社に丸投げしている物件では、本当に質の高い管理を実現するのは困難です。

「良い管理組合・理事会が、管理会社に良い仕事をさせる」、これがマンション管理の図式であり、将来の資産価値を守るための絶対的な鉄則なのです。

優秀なエージェントが注目する「管理組合・理事会の通信簿」

活発で適切な管理組合の活動は、マンションの資産価値を高め、売却時の非常に大きなアピールポイントになります。では、私たちプロのエージェントは、外部からでは見えにくい管理状態をどうやって見極め、買い手にアピールしているのでしょうか。

特にわかりやすく、信頼できる指標となるのが「理事会の開催回数」です。

通常、理事会は年に3〜4回程度開催されるのが平均的とされています。しかし、管理体制が本当に優れているマンションでは、年6回、8回、10回、12回と頻繁に開催されることがあります。開催数が多いということは、それだけ住民の皆様のマンション管理への関心が高く、何か問題が起きたときの解決スピードが速いという証拠です。大規模修繕のコスト精査や、無駄な支出の削減が日常的に行われている「生きた管理」が実践されている可能性が高いと言えます。

ほかにも、以下のような点が「良い管理組合」の評価ポイントになります。

• 議事録の内容：過去のトラブルへの対応や、将来に向けた前向きな計画が真剣に議論されているか
• 外部専門家の活用：マンション管理士などの専門家の助言を受けながら、客観的で健全な運営が行われているか
• 理事の選任方法：どのような方法で理事が選ばれ、責任感を持って運営されているか

見学に来た買い手に対して、「このマンションは理事会が年◯回も開催されており、将来の備えが万全です。安心して長く住めますよ」と具体的な数字や根拠を持ってアピールできれば、強力な購入の後押しとなります。

売り主も知っておきたい「大規模修繕工事」のリアルな数字

良い管理が行われているマンションとは、言い換えれば「必要な時期に、大規模修繕工事がしっかりと実施できるマンション」のことです。売却を有利に進めるためにも、売り主様ご自身がこの「大規模修繕工事」に関する2つの基本的な数字を知っておくことが非常に重要です。

概算費用は「約150万円 × 総戸数」

マンションの資産価値を維持するための大イベントである大規模修繕工事には、莫大な費用がかかります。非常に大まかな概算ですが、「約150万円 × 総戸数」がひとつの目安となります。例えば、50戸のマンションであれば、1回の工事は概算で約7,500万円が必要になる計算です（※近年は人件費や建築資材の高騰により、費用はさらに上昇傾向にあります）。この莫大な費用をしっかりとまかなうために、前回のブログで解説した「修繕積立金」が適正に貯められているかが最重要課題となるわけです。

最新の周期トレンドは「15〜18年」

これまでは、大規模修繕といえば「12年周期」で行われるのが王道とされてきました。しかし、近年は建築材料の品質向上や長寿命化の技術が進み、「15〜18年周期」が最新のトレンドになりつつあります。

仮に周期を18年に延ばすことができれば、36年間で工事が2回（12年周期なら3回）で済むため、長期的な修繕費用の増加を大きく吸収できる素晴らしいメリットが生まれます。

優秀な不動産エージェントを見極める「逆質問」

皆様のマンションの管理組合・理事会が、こうした最新のトレンドを学び、長期修繕計画を見直しているとしたら、それは最高のセールスポイントです。

例えば、売却の査定に来たエージェントに「大規模修繕の周期って、今はどれくらいですか？」と質問したとき、「12年ですね」としか答えられない場合は要注意です。知識が古く、管理の価値を正しく評価できない可能性があります。最新の「15〜18年」というトレンドを即答できる担当者こそ、買い手にも説得力のある説明ができる有能なエージェントである可能性が高くなるでしょう。

最後に：管理の良さを「物語（ストーリー）」として売る

今回は、マンションの価値を根本から支える「管理組合・理事会」の重要性と、「大規模修繕工事」に関する実践的な知識をお伝えしました。

マンションの外観やエントランスの綺麗さは、清掃員の方の努力で作ることができます。しかし、理事会の熱量や計画的な修繕への備えは、住民一人ひとりの意識がなければ決して作り出すことはできません。ご自身のマンションが持っている「見えない資産価値」をしっかりと把握することが売主様にとって最大の武器になります。

次回はいよいよ最終回です。これまで学んでいただいた「管理費と修繕積立金」「管理組合と大規模修繕」の知識をフル活用して、実際の訪問査定で「あなたの物件を高く売ってくれる優秀なエージェントを確実に見抜く魔法の質問」について解説します。大切な資産を最高の結果で手放すための集大成となりますので、ぜひお楽しみに！