住宅ローンの事前審査はなぜ提携銀行で行うのか？　宅建マイスターが「融資特約」を解説

REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの菅原です。

マイホームを住宅ローンで購入する予定のお客様に「売買契約の前に提携銀行で住宅ローンの事前審査を通していただく必要があります」とお伝えすると、疑問に思われる方が意外に多くいらっしゃいます。

最近では多くの金融機関がインターネットでの事前審査に対応しており、スマートフォンやパソコンから簡単に申し込みができるようになりました。そのため、「自分で好きな銀行に申し込めばよいのではないか」と思われる方が増えたのかもしれません。

しかし実務上は、売買契約を締結する前の事前審査については、仲介会社の提携金融機関で行っていただくようお願いするケースが一般的です。この点は、お客様にとって少し分かりにくく、「なぜ提携銀行でなければいけないのか」とご質問をいただくことも多い部分です。

実はこれには、不動産売買契約に関係する重要な理由があります。今回は、住宅ローンの事前審査と融資特約について解説します。

（画像はイメージです）

融資利用の特約

「なぜ住宅ローンの事前審査は不動産会社の提携銀行でなければいけないのか」。

理由の一つが、「融資利用の特約」と呼ばれる契約条項の存在です。

【融資利用の特約】
1 買主は、売買代金に関して、表記融資金を利用するとき、本契約締結後すみやかにその融資の申込み手続をします。
2 表記融資承認取得期日までに、前項の融資の全部または一部の金額につき承認が得られないとき、または否認されたとき、買主は、売主に対し、表記契約解除期日までであれば、本契約を解除することができます。
3 前項により本契約が解除されたとき、売主は、買主に対し、受領済みの金員を無利息にてすみやかに返還します。
4 買主が第1項の規定による融資の申込み手続を行わず、または故意に融資の承認を妨げた場合は、第2項の規定による解除はできません。

住宅ローンを利用して不動産を購入する場合、多くの売買契約にはこの特約が付けられます。

特約の意義

この特約は、住宅ローンの本審査の結果が否決になった場合や、希望していた金額の融資が受けられなかった場合に、買主が売買契約を解除できるというものです。そして、その場合には既に支払っている手付金も無利息で返還される仕組みになっています。

これは住宅ローンを利用して購入する買主にとっては非常に重要な制度です。もし住宅ローンが通らなかった場合でも、大きな金銭的負担を負うことなく契約を解消できるため、安心して不動産を購入することができます。

一方で、売主の立場から考えると事情は少し異なります。売主としては、せっかく売買契約を締結しても、その後に住宅ローンの審査が通らず契約が解除されてしまうと、販売の機会を失うことになります。また、その間は他の購入希望者に販売することもできなくなるため、売主にとっては大きなリスクとなります。

そのため売主としては、「できるだけ住宅ローンが通る可能性の高い買主と契約したい」と考えるのが自然な心情です。

事前審査が重要な理由

ここで重要になるのが、売買契約前の「事前審査」です。事前審査とは、本審査の前段階として金融機関が簡易的に行う審査で、年収や勤務先、借入状況などを基に「この方であればおおよそいくらまで融資が可能か」を判断するものです。

事前審査の承認を得ておくことで、本審査が否決になる可能性を大きく下げることができ、売主も安心して契約を進めることができます。

そしてもう一つ重要な点が、融資利用の特約には「どの金融機関で、いくら借りる予定なのか」を契約書に記載する必要があるという点です。契約書に記載された金融機関と借入金額について、融資が承認されなかった場合に契約解除が可能になる仕組みになっています。

そのため仲介会社としては、審査状況を確認しやすい提携金融機関を特約に記載させていただくことが多くなります。提携金融機関の場合、仲介会社が審査状況をある程度把握できるため、売主に対しても「事前審査は問題なく通っています」と安心材料を提示することができるのです。

融資を受けるのは提携銀行でなくてもOK

ただし、ここで誤解していただきたくないのは、「最終的に利用する銀行がその提携銀行でなければならない」というわけではないという点です。

実際の住宅ローンについては、お客様が自由に金融機関を選ぶことができます。提携銀行以外の金融機関を利用することも可能ですし、借入金額を変更することも問題ありません。また、状況によっては住宅ローンを利用せず、現金で購入することももちろん可能です。

つまり、融資利用の特約に記載する金融機関というのは「必ずその銀行で借りなければならない」という意味ではなく、「万が一その銀行でその金額の融資が承認されなかった場合には契約を解除できる」という買主保護の基準として設定されているものなのです。

また、売買契約の前に事前審査の承認をお願いしているのも、この融資特約による契約解除のリスクをできるだけ減らすためです。事前審査を通しておくことで、本審査が否決になる可能性を低くし、売主・買主双方にとって安心できる取引につながります。

まとめ

不動産の売買は、多くの方にとって人生の中でも非常に大きな取引です。金額も大きく、契約内容も複雑なため、安心して取引を進めるためのさまざまな仕組みが用意されています。住宅ローンの事前審査や融資利用の特約も、その一つと言えるでしょう。

少し分かりにくい部分かもしれませんが、この仕組みを理解していただくことで、不動産取引はより安心でスムーズなものになります。マイホーム購入をご検討されている方は、ぜひ仲介会社の担当者と相談しながら、住宅ローンの事前審査や契約条件について進めていただければと思います。

皆様からのご相談をお待ちしております。