中古マンション購入時の「3カ月保証」は誤解？　契約不適合責任と決済前立会の重要性

REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの菅原です。

マイホーム購入では、「売買契約が終わると一安心」と感じる方も多いのではないでしょうか。しかし、不動産売買は契約を締結したら終わりではありません。本当に重要なのは「物件の引渡しを受けるまで」、そして「引渡しが終わった後」です。

特に中古マンションや中古戸建ての売買では、引渡し後に設備の不具合や建物の問題が発覚するケースが少なくありません。その際によく話題になるのが「契約不適合責任」です。

一方で、この契約不適合責任については、誤解されている方も少なくありません。

「3カ月保証があるから安心」
「何かあったら売主が直してくれる」

実際はそこまで単純なものではありません。この誤解を正しく理解すると、なぜ決済前立会が重要なのかが見えてきます。

（画像はイメージです）

そもそも「契約不適合責任」とは？

契約不適合責任とは、引き渡された不動産が契約内容に適合していなかった場合に、売主が負う責任のことです。

以前は「瑕疵担保責任」と呼ばれていましたが、民法改正により、現在は契約不適合責任という制度に変わりました。

ただし、個人間での中古住宅売買では、民法の規定をそのまま適用するのではなく、契約によって責任範囲を限定するケースが一般的です。

ここでは個人の売主から中古マンションを購入する際によく用いられる契約条文をご紹介します。

契約書面の条文例（抜粋）

（契約不適合による修補請求）
売主は、買主に対し、引渡された建物の専有部分が次に該当する場合は、品質に関して契約の内容に適合しないもの（以下「契約不適合」といいます。）として、引渡完了日から3カ月以内に通知を受けたものにかぎり、契約不適合責任を負い、それ以外の建物の契約不適合および土地の契約不適合ならびに共用部分に原因がある契約不適合について、責任を負いません。
（1） シロアリの害
（2） 給排水管の故障

2 売主が、買主に対し負う前項の契約不適合責任の内容は、修補にかぎるものとし、買主は、売主に対し、前項の契約不適合について、修補の請求以外に、本契約の無効の主張、本契約の解除、売買代金の減額請求および損害賠償の請求をすることはできません。

3 買主は、売主に対し、本物件について第1項の契約不適合を発見したとき、すみやかに通知して、修補に急を要する場合を除いて立会う機会を与えなければなりません。

4 売主は、買主に対し、本契約締結時に第1項の契約不適合を知らなくても、本条の責任を負いますが、買主が本契約締結時に第1項の契約不適合を知っていたときは、売主は本条の責任を負いません。

このように、契約不適合責任の対象はシロアリの被害と給排水管の故障に限定されており、買主が請求できる内容も修補（修理）のみに限られています。

「3カ月保証」ではない点に注意

実務で最も多い誤解がこの点です。契約不適合責任の説明をすると、「3カ月間は売主が何でも保証してくれるのですね」と言われることがあります。しかし、契約不適合責任は「保証（アフターサービス）」とは本質的に異なります。

引渡し後3カ月以内に発生したすべての不具合に対して売主が責任を負う制度ではなく、「引渡し時点ですでに存在していた不具合」について、3カ月以内に通知ができる制度です。

たとえば、引渡しから1カ月後に漏水が発見されたとします。その原因が引渡し前から存在していた給排水管の不具合であれば、契約不適合責任の対象となる可能性があります。一方で、引渡し時には正常だった給排水管が、その後の使用や経年劣化によって故障した場合は、たとえ3カ月以内であっても対象外となることがあります。

つまり重要なのは、「いつ見つかったか」ではなく、「引渡し時点で存在していたかどうか」なのです。この点は、買主だけでなく売主でも誤解されていることが少なくありません。

「契約不適合責任があれば安心」とは言い切れない理由

契約不適合責任は、買主を保護するための重要な制度です。

しかし実際には、

• その不具合は引渡し時点で存在していたのか
• 引渡し後に発生したものではないのか

といった点で、売主と買主の見解が分かれることがあります。

場合によっては原因調査が必要になり、修補の範囲についても意見が一致しないことがあります。せっかくの新生活のスタート直後に、売主や仲介会社とのやり取りが長引くことは避けたいものです。

だからこそ重要なのは、「契約不適合責任があるから安心」と考えるのではなく、「そもそもこの制度を使わなくても済む状態で引渡しを受けること」です。そこで重要になるのが「決済前立会」です。

決済前立会とは？

決済前立会とは、売主・買主・仲介会社などが現地に集まり、引渡し前の最終確認を行う手続きです。

一般的には、決済日の数日前から1週間程度前に実施されます。多くの場合、売主の引越しが完了した空室の状態で行われます。

決済前立会の目的は、単に室内を確認することではありません。引渡し時点の物件の状態を売主・買主双方で確認し、後日のトラブルを防ぐことにあります。

決済前立会で確認したいポイント

売主の荷物がなくなったタイミングだからこそ、以下のポイントを念入りにチェックしましょう。

設備の確認

給湯器、換気扇、浴室乾燥機、インターホンなど、設備表に記載された設備が契約内容どおりに存在しているかを確認します。可能な範囲で動作確認も行いましょう。

売主の退去後に実施するため、ガスが閉栓されているなどの理由で、すべての設備を完全に確認できない場合もありますが、確認できるものについてはできる限りチェックしておくことが重要です。契約から引渡しまで期間がある場合、その間に不具合が発生している可能性もあります。

残置物の確認

契約上、撤去することになっている家具や家電が残っていないかを確認します。逆にエアコンや照明など、残す予定の設備が撤去されていないかも必ず確認しましょう。「残すと思っていた」「撤去すると思っていた」という認識のズレは、トラブルの原因になります。

室内状況の確認

中古物件では多少の傷や汚れは珍しくありませんが、以下のような点は必ず確認しましょう。

• 契約時にはなかった、使用するのに支障があるほどの破損
• 契約時にはなかった漏水

特に、売主が居住中に契約し、その後退去して引渡しを受けるケースでは、契約時と状況が変わっていることがあります。決済前立会は、その変化を確認するための重要な機会です。

まとめ

決済前立会は、単なる形式的な確認作業ではありません。契約不適合責任に関するトラブルを未然に防ぐための重要な防衛策です。

繰り返しますが、契約不適合責任は「3カ月の修理保証」ではなく、引渡し時点で存在していた不具合を担保するものです。だからこそ、引渡し時点の状態を売主・買主双方でしっかりと確認することが重要になります。設備の状態や残置物の有無、契約時からの変化を丁寧に確認し、気になる点があれば決済前に解決しておきましょう。

安心して新生活をスタートするためにも、決済前立会を軽視せず、納得した状態で引渡しを受けることをおすすめします。