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菅原 秀泰

今日から12月 やり残しはないですか?

公開日:2019年12月1日

早いもので今日から12月ですね。令和元年もあと1か月。

 

今年、やろうと思っていたことでやり残していることはありませんか?

また、年内にやらなくてはいけないこと、まだありますよね。

今年はもう無理だけど、3月までには...とか、来年には...とか。

 

お住み替え・お引越をお考えの方、2020年3月までにお住み替えをしないと

受けられない税制優遇もございます。

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消費税増税による住宅の優遇措置!いつまで続く?

 

マイホームのご購入・ご売却をお考えの方、

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その際は、是非、菅原をご指名いただければ幸いです。

 

年末と言えば大掃除ですが、以前、私はドラックストアをやっておりましたので、

大掃除用品にも詳しいですよ。大掃除のご相談も対応致します。

 

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皆様からのご相談をお待ちしております。

 

 

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所有者不明土地で経済損失6兆円!?

公開日:2019年11月23日

2040年には全国で所有者不明の土地が北海道本島の面積(約780万ヘクタール)の9割超に当たる約720万ヘクタールに達し、経済的損失が累計で約6兆円に上るとの試算が先日発表されました。 

所有者がわからない土地がそんなにもあるのですね。

 

このような問題の対策の一つで、2020年以降には土地の相続登記が義務化される見通しです。 

 

私は以前に、3代前の相続登記がされていない土地の売買を仲介した経験がございますが、相続人を探すのにもひと苦労ありました。 

探偵のように張り込みをして、顔もわからない人を待ち、お会いしてご説明したこともございます。いきなり不動産屋に来られても、何かの詐欺かと思いますよね。 

ご本人もそんな土地の相続人だなんてご存知ないのですから、無理もない話です。 

 

他にも、取引する土地の前面道路が複数の所有者で共有している私道で、その一部の相続登記がされておらず、私道の所有者がわからずに、私道の通行・掘削承諾書が揃わないという事例もございました。 

その時はご近所に聞き込みを行い、運良く相続人を探し出して承諾書が取得でき、無事に取引することができました。 

 

市場に出ている物件はこのような問題はクリアになっていることが多いのですが、ご売却の相談の段階では「商品化」するまでに、半年や年単位で時間がかかる案件もございます。 

 

「相続」問題が「争族」問題にならないように、事情をわかる人が、できるときにきちんと整理して、次の世代が売却可能な状態にして引き継ぐことが重要です。そうしておかないと、引き継ぐ人たちが相続したくないものを相続しなくてはならなくなってしまいます。 

 

不動産には、眼には見えない問題がある場合がございます。

まずは私にご相談してください。 

見えない問題をひとつずつ紐解いて、次の世代に迷惑をかけないようにお手伝いを致します。 

 

さらに売買が必要な場合は、仲介手数料がお得な《REDS》にお任せください。 

皆様からのご相談をお待ちしております。 

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高輪ゲートウエイの工事で計画運休

公開日:2019年11月16日

今日は高輪ゲートウェイ駅開業に向けての線路切り替え工事のため、山手線と京浜東北線が計画運休となっています。

 

私は長年、京浜東北線を利用していますが、工事が理由での運休は初めてですね。

今朝は品川から東京駅まで東海道線に乗り換えて通勤してきましたが、それほど混乱なく、出社できました。

 

いつも乗っている京浜東北線の線路からは新駅舎は遠いなぁと思っていましたが、普段は乗らない東海道線からは割と近くて、車窓から新駅舎駅の様子がよく見えました。かなり工事が進んでいますね。

 

今は広大な車両基地の中にポツンと新駅舎がありますが、西側の国道15号線からのアプローチはどのようになるのでしょうか。開発プロジェクト用地は品川から田町までに及ぶ広大な敷地ですよね。ひとつの街ができるわけですから楽しみですね。

 

2020年春に暫定開業、2024年に本開業、2027年のリニア中央新幹線開業と繋がっていくわけですから、気が遠くなるようなビジョンですね。

きっと新駅開業や開発にかかわる人たちのドキュメンタリー番組ができるのだろうなと思います。

 

思い返せば、品川駅港南口も昔は何もなかった印象ですが、品川駅に新幹線が停まるようになり、オフィスビルやタワーマンションがたくさん建ち、今はそれが当たり前ですから、街に及ぼす駅の力は凄いですね。

 

オリンピック後には相場が下がるという意見もありますが、このようなプラス材料もありますので、私個人的にはあまり悲観していません。

東京のマンション相場は大きくは下がらないと思っています。

 

不動産の売買をお考えなら、是非、《REDS》の菅原にご相談ください。

皆様からのお問合せをお待ちしております。

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クレストタワー品川シーサイド スピード成約です。

公開日:2019年11月9日

クレストタワー品川シーサイド 14階 40.15m2 1LDKのお部屋ですが、

先週末の三連休で行いました内覧会へ多数のお客様にご来場いただきまして、

おかげ様で昨日ご成約になりました。

 

販売スタートから4週間かからずにスピード成約です。

 

10月中旬にレインズ登録し、3週後の週末に最初の内覧会になり、皆様には少しお待ちいただきましたが、ご予約を多数いただいた状態で内覧会を行えたため、人気物件であることが皆様に伝わり、複数のお申込みをいただき、4週間かからずにスピード成約に至ることができました。

 

平成20年築でゲストルームやライブラリー、フィットネスルームなどの共用施設も充実していて、室内は売主様がハウスクリーニングを入れていただいたため、コンディションも良く、高いご評価をいただけました。

 

お申込みをいただいたお客様の皆様に買っていただけないのが、非常に残念ではございますが、売主様には仲介手数料もお得な上に、短期間でストレスなく成約に至ることができました。

 

ちょうど周辺で同じくらいの価格帯の競合物件がなかったのもタイミングが良かったと思いますが、売主様が売出開始時期や売出価格のご提案をご理解いただき、ハウスクリーニング実施までご協力いただけたことが、スピード成約の大きな要因です。

 

ご売却をお考えの皆様、是非《REDS》の菅原へご相談ください。

《REDS》なら、お得な仲介手数料で、さらにスピード成約を目指し、ご売却のお手伝いをさせていただきます。

 

皆様のご相談をお待ちしております。

 

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早いもので、もう11月ですね。

公開日:2019年11月2日

早いもので、もう11月ですね。今年も残り2か月です。

 

まだ1年を振り返るには少し早いかもしれませんが、今年は令和がスタートし、消費税も10%になり、ラグビーワールドカップ、台風、首里城焼失などなど、様々なことが起こりました。

 

私個人的には、今年の2月に娘の中学受験があり、おかげ様で第1志望に入学することができたことと、私がこの《REDS》の一員になったことが、我が家の大きなニュースです。(まだ2か月ありますが。。。)

 

皆様の「我が家のニュース」は如何でしょうか。

 

家を買う、売る、引っ越しするというようなイベントがあれば、やはり「我が家の大きなニュース」になりますよね。

 

多くは、ライフステージの変化があって、そのために住み替え・引越を考えるのだと思います。

 

とは言え、転勤や学校などの期限が決まった理由ではない場合は、住み替えを考え始めても、なんとなく時間が過ぎてしまうことも多いですよね。

一年を振り返るとあっと言う間ですよね。日々が忙しいと、なおさらです。

 

今年は住み替えをと考えていた方、まだ間に合います。

3月までには住み替えをとお考えの方は、そろそろ始動しましょう。

 

お住み替えのご相談は仲介手数料がお得な《REDS》へご相談ください。

その時は私、菅原をご指名ください。

 

皆様のお住み替えのストーリーをじっくり伺わせて頂きます。

皆様からのご相談をお待ちしております。

 

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予約制内覧会 開催 11月2・3・4日 クレストタワー品川シーサイド

公開日:2019年10月24日

クレストタワー品川シーサイド 14階 40.15m2 1LDK 3680万円

11月2・3・4日の三連休で予約制内覧会を開催致します。

11月1日にハウスクリーニング実施し、初めての内覧会になります。

 

既に10月24日時点で2日のご予約は埋まりつつありますので、お早めのご予約をお願い致します。

 

ご予約は

SUUMO または at home のいずれかからお問い合わせください。

↑クリックしていただくと物件ページへ移動します。

 

皆様からのご予約をお待ちしております。

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新規媒介『シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン』7,850万円

公開日:2019年10月18日

前回に引き続き、新規媒介物件のご紹介をさせて頂きます。

 

『シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン』7,850万円

平成21年築 有楽町線「豊洲」駅 徒歩4分

77.61m2 2LDK 21.6帖の広々LDK

 

 

 

 

 

 

 

 

 

総戸数1063戸の2棟構成のタワーマンションです。

48階建ての41階 サウスタワーの南向きのお部屋です。

眺望・日照 良好です。

設備仕様は浄水器、ディスポーザー、浴室乾燥機、床暖房、ビルトインエアコンなど充実。

コンシェルジュサービス、24時間有人管理、共用施設(ゲストルーム、ラウンジ、シアタールーム、カラオケルームなど)も充実しています。

 

是非、実際のお部屋をご覧ください。

こちらの物件は《REDS》なら仲介手数料半額でご購入いただけます。

皆様からのお問い合わせをお待ちしております。

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新規媒介 クレストタワー品川シーサイド 3680万円

公開日:2019年10月10日

この度、新規のご売却のご依頼を頂きましたので、早速、ご紹介させていただきます。 

 

『クレストタワー品川シーサイド』 3,680万円 

平成20年築 りんかい線「品川シーサイド」駅徒歩3分 

40.15m2 1LDK 室内はきれいにお使いです。 

総戸数404戸 24時間有人管理 

フィットネスルーム、ライブラリー、ゲストルーム等共有施設も充実 

 

近くには駅直結のショッピングモール「オーバルガーデン」や「イオンスタイル品川シーサイド」があり、お買い物やお食事も楽しめます。 

実際に室内をご覧いただけるのは、お引越後の11月初旬からの予定ですが、ご見学希望のご予約を受け付けて参ります。 

 

皆様からのご予約・お問合せをお待ちしております。 

 

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住宅ローン低金利の効果

公開日:2019年10月3日

先日、日銀の金融緩和政策の現状維持が発表されましたが、このところ住宅ローンの低金利が続いております。 

2008年4月からの金利の推移がこちらのグラフです。 

 

 

フラット35の金利も10年前は3%を切るぐらいでしたが、現在は1%を切っています。

 

変動金利が2.475%になって変動していない期間が10年を超えました。

変動金利は変動していないのですが、各金融機関の金利優遇幅が拡大されているので、実質の適用金利は下がっています。

2008年当時の金利優遇幅は1.5%で、適用金利が0.975%と1%を下回り、当時は驚いていた記憶がありますが、今は金利優遇幅が2%で適用金利が0.475%という金融機関もございます。

 

低金利が具体的にどのような効果があるかというと、

例えば、5,000万円の物件を買うのに、5,000万円を35年ローンを組むと、

金利が0.975%のときは月々140,561円、総支払額59,035,639円ですが、

金利が0.475%だと月々129,241円、総支払額54,281,232円になり、

約475万円(約9.5%)の物件価格が下がったのと同じ効果になります。

 

現在、賃貸にお住まいの場合は、14万円の家賃の方が5,000万円のローンを組んでも同じ支払いだったのが、13万円の家賃の方が5,000万円のローンを組むことができ、14万円の家賃の方は5,400万円のローンを組むことができる計算になります。

 

金利はこれ以上下がらないと思うぐらい安くなっていて、まだしばらくこの低金利は続くと、私個人的には思っています。 

 

不動産相場のほうは上昇傾向にあったのが、ここのところ横ばい傾向に入ってきています。 

オリンピック終了後に下落するとの予測が多いですが、株の暴落などがない限り、不動産相場だけが大きく下がることはないと思います。

 

不動産は値段があり、相場があり、価格に影響する個別要素も物件により異なるので、相場から見る買い時の判断は難しいですが、マイホーム購入の場合は相場の変動だけではなく、ライフステージの変化で購入するケースが多く、価格だけでは語れない個別のご希望条件やご要望がございます。

 

皆様のご希望条件・ご要望に合わせた物件選びのお手伝いを行います。

マイホーム購入は気に入った物件に出会えた時が買い時です。

ご相談は、仲介手数料がお得な《REDS》の菅原へ よろしくお願いいたします。 

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「買うリスク」と「買わないリスク」

最終更新日:2019年10月3日
公開日:2019年9月26日

人生で初めて不動産を購入する決断には勇気が要りますよね。 

多くの方は35年の住宅ローンを組むので、それだけでも気が遠くなる思いです。 

不動産相場も下がるかもしれませんし、損はしたくないですよね。 

  

さて、購入決断をする時に「買うリスク」は皆さんお考えになるのですが、「買わないリスク」を考える方は少ないと思います。 

  

買わない決断をしたことで「買うリスク」を回避することはできますが、それは買う決断を先延ばしにしたことになりますので、その時は「買わないリスク」を考えなくてはいけません。 

  

多くの場合は賃貸にお住いの方が初めてのマイホームを購入するケースだと思います。 

マイホームを購入せずに賃貸に住み続ければ、言うまでもありませんが、月々の家賃を払い続ける必要があります。 

万が一の場合や働くことができなくなった場合に、ご家族が家賃を払い続けることができますか? 

多くの方はその分の生命保険に入って、「買わないリスク」の対策をされていると思います。 

  

しかし、住宅ローンを組んでマイホームを購入する場合、ほとんどの方が団体信用生命保険に加入しますので、万が一の時は全額返済され、ご家族はマイホームに住み続けることができます。マイホーム購入で「安心」が手に入ります。

さらに団体信用生命保険に加入することで、現在加入している生命保険の見直しが可能になります。 

  

そこでご確認いただきたいのが、健康診断の結果になります。 

私も40を過ぎてから、CDなどの項目が出るようになりました。 

何か持病があると団体信用生命保険に加入できなくなる場合があります。

この保険に加入できないと住宅ローンの借り入れのハードルが上がってしまいます。

希望に商品プランを選べなかったり、金利が高くなったり、最悪の場合、住宅ローンを組むことができないこともございます。 

  

誰にも明日も健康でいられる保証はありませんよね。

これが大きな「買わないリスク」になります。 

 

ご購入に際しては、仲介手数料がお得なREDSにご相談ください。 

その時は是非、菅原をご指名いただければと思います。 

  

皆様からのご相談をお待ちしております。 

 

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不動産事業プロデューサー 牧野知弘氏による推薦の言葉

 世の中に名の通った大手でも、地域密着の中小でも、不動産会社に「仲介手数料」をたずねるとほとんどの場合「物件価格の3%+6万円」と答えます。でも私は知っています。それはあくまでも法律で決められた上限であり、定価ではないことを。だからREDSが行っている「仲介手数料の割引サービス」は、本当はとても自然な取り組みであり、これまでなかったことが不思議なくらいです。営業スタッフ全員が宅建士で、さらに上級資格の宅建マイスター認定者が多く在籍するREDSは、横並びの不動産業界に新たな息吹を吹き込むことでしょう。

オラガ総研株式会社 代表取締役 牧野知弘氏

東京大学経済学部卒業。第一勧業銀行(現:みずほ銀行)、ボストンコンサルティンググループを経て1989年三井不動産入社。数多くの不動産買収、開発、証券化業務を手がけたのち、三井不動産ホテルマネジメントに出向し、ホテルリノベーション、経営企画、収益分析、コスト削減、新規開発業務に従事する。2006年日本コマーシャル投資法人執行役員に就任しJ-REIT(不動産投資信託)市場に上場。2009年株式会社オフィス・牧野設立およびオラガHSC株式会社を設立、代表取締役に就任。2015年オラガ総研株式会社設立、代表取締役に就任する。著書に『なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか』『空き家問題』『民泊ビジネス』(いずれも祥伝社新書)『老いる東京、甦る地方』(PHPビジネス新書)『こんな街に「家」を買ってはいけない』(角川新書)『2020年マンション大崩壊』『2040年全ビジネスモデル消滅』(ともに文春新書)などがある。テレビ、新聞などメディア出演多数

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