【続】不動産売買の重要事項説明書は、実は、例外だらけ。知らないと宅建士も恥をかく

REDSエージェント、宅建士の佐藤亮介です。

不動産を購入されるお客様は、購入契約の前に不動産業者（仲介業者または売主の不動産業者）の宅建士から、購入する不動産について書面を示して「重要事項説明」を受ける決まりになっています。今回は重要事項説明書に書かれている内容が、実は「例外のオンパレード」だということについて、触れてみたいと思います。

それらは「なお」や「ただし」で書き始められる注意書きのような文章です。「なお」や「ただし」と必ず頭に付くわけではありませんが、読んでいくと、「あっ」と気づかされる内容の文章です。

今回は、私が重要事項説明書の作成やチェックをした中で、経験した例外事例をご紹介します。

今回は「道路幅員によっては規定の容積率が制限され、希望の広さの建物が建たないことがある」という問題について、ご説明したいと思います。

前面道路の幅員で定まる容積率の制限

容積率とは、敷地面積に対する建築物の延べ面積の割合のことをいいます。容積率には、用途地域の種別ごとに都市計画で定められる容積率の制限と、前面道路の幅員によって定まる制限があります。今回の例外に関するところは、この「前面道路の幅員によって定まる容積率の制限」です。

例えば第1種（第2種）中高層住居専用地域、第1種（第2種）住居地域や準住居地域で、指定容積率が200%であっても、前面幅員が4mの場合は4m×4/10×100％＝160％に制限されます。

また、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域、工業専用地域では、指定容積率が400%であっても、前面幅員が4mの場合は4m×6/10×100％＝240%に制限されます。

重要事項説明書では、下のような記載となります。

建築物の延床面積の敷地面積に対する割合の限度（容積率）

指定容積率 200％（　　）
→ただし前面道路により上記容積率がさらに制限されます
道路幅員約4m×4/10×100％=160％

面倒な42条2項道路

さて、あなたが、賃貸マンション建築用地を探しているとして、不動産の仲介業者から、商店街の1本後ろ側の「この道路は42条2項道路かな」と感じるような道路沿いの売地を紹介されたとします。販売図面には「土地面積：100㎡、近隣商業地域、建ぺい率80%、容積率400%、前面道路幅員5m」と記載されています。

前面道路を測ってみると確かに、物件の前は5ｍあります。

あなたは「ここは容積率が400%となっていますが、前面道路幅員が5mなので、5m×6/10×100％＝300%に制限され、延べ300㎡まで建てられるということですね」と、営業マンに念のため確かめたとします。

すると、営業マンは、自信たっぷりに「よくご存じですね。おっしゃるとおり、ここは周りより少し道路が広く5mになっていますので、300%まで建てられます」と答えたとします。

実はこの説明、もしかしたら間違いかもしれません。

お客様が「この道路は42条2項道路かな」と感じるような道路ですので、この売地にいたるまでの幅員が5m未満の場合は、最小幅員（このケースは途中4ｍ未満として）の4ｍ×6/10×100％＝240%に制限されることになるかもしれないのです。要するに300㎡ではなく240㎡までしか建てられないということです。

購入前に行政に確認を

購入を決断するには、事前に行政（市区町村により扱いが異なります）に確認が必要となります。港区のホームページでは、今回のケースの他、色々なケース（物件の前面部分で幅員が変わるケースについても紹介していますので、ご参照ください。

●容積率の算定に使う道路幅員についての基本的な考え方

敷地の前面部分だけでなく、交差点から交差点まで（結節点間）の幅員で総合的に判断します。判断に際しては、以下の4点に留意します。

2m（最低接道長さ）接道部分から交差点までの道路範囲における最小幅員であること。
敷地と道路の関係により、上記の最小幅員が複数ある場合は、その中で最も大きい幅員を採用する。
区道などで認定幅員と現況幅員が異なる場合は、比較して小さい方の幅員を採用する。
隅切り部分は道路幅員に該当しない。

今回のケースは、事例1が該当します。

まとめ

今回は、港区ホームページを参照しましたが、港区に限ったものではありません。道路に関しては、行政に確認することが肝心です。仲介をする宅地建物取引士としては、「この道路は42条２項道路かな」と感じたときには、念のため確認することを怠ってはなりません。

余談ですが、道路幅員が部分的に広くなっている道路を「蛇たま道路」と言うことがあります。

弊社では、購入される皆様に安心してご購入いただけますよう、エージェントがしっかり調査をし、重要事項説明書を作成しております。不動産は、大切な財産です。ご不明な点は、いつでもご質問ください。どうぞよろしくお願いいたします。

記事を執筆したエージェント

佐藤亮介

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宅建士・リフォームスタイリスト

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2 か月前
不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
本当にありがとうございました。
2 か月前
ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。
6 か月前
自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです！！

当方、介護や仕事や新居（二世帯住宅）の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います！

もういくら御礼を言っても足りないです！
本当に本当にありがとうございました！！
5 か月前
担当して頂いた菅原さんには約1年程お世話になりました。

不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

とても信頼のできる不動産屋さんです！
また機会があれば、宜しくお願い致します。
4 か月前
中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな？」と心配になってしまうほど（笑）。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。
※Google口コミより他の口コミを見る