石綿（アスベスト）のハザードを把握しリスク対策するための建築物石綿含有建材調査

皆様こんにちは、不動産流通システム、REDSリフォーム、宅建士・1級建築施工管理技士補・リフォームスタイリスト1級の木須陽子です。

前回（石綿（アスベスト）のばく露環境と中皮腫など疾患との関係について解説）はさまざまなアスベスト（石綿）のばく露環境と疾患の関係についてお話しました。今回は建築物石綿含有建材調査の重要性と調査の流れについてお話します。

建築物石綿含有建材調査の意味

これまで見てきたように、石綿は大きな被害を発生させてきた発がん性物質であり、現在でも大量に残されています。残された石綿含有建材は、維持管理上、または除去や解体の過程で、リスクを評価し、評価結果に応じて適切に取り扱い、建築物の解体・改修時には適切に飛散防止措置を講じなければなりません。

建築物はそれぞれ石綿含有建材の種類が異なり、ハザードを把握し、リスク対策をするために調査が必要です。石綿のリスクは、健康リスクだけにとどまらず、評価損リスクも存在します。

2010（平成22）年4月からは、国内の企業会計に資産除去債務の考え方が導入され、有価証券の発行者は原則として、建築物に石綿含有建材が存在するか否かについて調査した上で資産除去債務を合理的に見積もり、除去に必要となる費用を資産除去債務（負債）として計上、これに対応する除去費用を有形固定資産に計上する会計処理を行うことが求められるようになりました。

国内企業が会計ルールをめぐる海外からの要請に応えていくためにも、建築物における石綿の使用実態の正確な調査は、重要性を増しています。

リスクとハザードとは？

さまざまな場面で「リスク」という言葉が使用されていますが、一般に労働安全衛生の分野では、リスクとはハザード（危険有害の源）にそれが現実の危害をおよぼす可能性（確率）をかけ合わせたものとされます。

石綿のリスクは、〈石綿（ハザード）×ばく露（呼吸によって吸い込むこと）〉です。石綿は存在するだけではリスクは発生しませんが、力が加わり飛散し、ばく露が起きたときにリスクが発生します。成形板のように石綿繊維が固定されていればリスクは発生しませんが、吹付け石綿が劣化している空間に人がいれば、ばく露のおそれがあり、リスクが発生するということになります。

建築物石綿含有建材調査の概要

調査の流れ

1．依頼

事前調査・相談

調査実施計画（調査目的確認・竣工の範囲の確認・調査範囲の計画）
　　↓
計画承認・契約
　　↓

2．書面調査（目視調査のための準備）

図面等調査（設計図・竣工図・改修図・対策工事記録）
　　↓
発注者ヒアリング（竣工・改修履歴・利用状況・対策工事記録）
　　↓
書面調査整理（建物概要・使用された材料・竣工部位・石綿と疑わしい部材のリストアップ）
　　↓
データーベース等照合（石綿含有データベース・メーカー・業界団体HP）
　　↓
石綿含有のありなし仮判定（含有材・無含有材・不明建材）
　　↓
書面調査整理（部屋・竪穴区画ごとの仕様整理）
　　↓
目視調査準備（建物調査計画　手順・用具・要員等）
　　↓

3．目視調査

外観観察（基本情報確認・構造仕上材・周辺建物）
　　↓
屋上・外構確認（仕上・防水処理・煙突・設備機器・配管ダクト）
　　↓
内部レイアウト確認（書面調査結果との照合（各部屋の用途等・すぐ見える内装材・見えない壁天井裏隠蔽部）
　　↓
各部屋調査（過去の改修痕・竪穴区画・層間・設備機器各部屋ごとの野帳スケッチや記録写真、ワークシート）
　　↓
現物確認（製品の表示、各種資料との確認、メーカー証明）※含有建材とみなして判定も可
　　↓
分析用試料採取（代表する検体・分析法に則した採取）
　　↓
分析（分析業者へ依頼）
　　↓
石綿含有のありなし（結果の確認分析結果から石綿含有のありなしの判定使用箇所特定）
　　↓
報告書作成（調査目的・範囲・総括表・詳細表・分析結果等）
　　↓
調査報告　調査結果を発注者へ説明

調査の解説

建築物調査では、まず建築物の所有者や建物管理を所有者より受託している業者などから竣工年、改修履歴などの情報を入手します。

次いで設計図や竣工図などの設計図書類の調査（以下「書面調査」）を実施し、現地調査時の確認ポイントなどを洗い出す作業を実施します。これらの書面調査の結果などを踏まえて現地調査を実施します。

実際の建物調査から分析による判断が必要な箇所を抽出した上で、的確に使用されている材料を代表する分析用試料を採取し、分析機関に依頼して分析します。

最後に、書面調査、現地調査、分析結果などを合わせて、建物調査報告書を作成。図面上では石綿含有建材が使われているように記載がある場合であっても、実際には使用した材料が同等品扱いで他の建材に変更され、石綿含有建材を使用せずに施工されていたり、改修などの際にすでに撤去済みであったりすることもありますので、書面調査、現地調査を踏まえて、石綿含有建材の疑いがあるものが存在しなかった場合は、使用箇所がない旨の建物調査報告書を作成し、依頼者に提出します。

一方、図面などの設計図書類が保存されていない場合や、所有者が変更されて調査の端緒となる情報源が少ない場合の調査作業には簡易の図面作成が伴うこともあります。

次回は建築建物石綿含有建材調査についてお話します。

アスベスト調査とリスク対策の基礎知識　記事一覧

記事を執筆したエージェント

木須陽子

回答数 0

プロフィールページへ

REDSではすべてのお客様に、
Googleクチコミの投稿を
お願いしています。

※2026年04月12日現在　本社・首都圏営業所の数値

平均評価^※

5.0
投稿数^※

226

1 か月前
不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
本当にありがとうございました。
1 か月前
ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。
4 か月前
自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです！！

当方、介護や仕事や新居（二世帯住宅）の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います！

もういくら御礼を言っても足りないです！
本当に本当にありがとうございました！！
4 か月前
担当して頂いた菅原さんには約1年程お世話になりました。

不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

とても信頼のできる不動産屋さんです！
また機会があれば、宜しくお願い致します。
2 か月前
中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな？」と心配になってしまうほど（笑）。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。
※Google口コミより他の口コミを見る