アスベスト（石綿）について調べる石綿事前調査について解説

皆様こんにちは、【REDS】不動産流通システム、REDSリフォーム、宅建士・1級建築施工管理技士補・リフォームスタイリスト1級の木須陽子です。

前回（アスベスト（石綿）の有無を調べる建築物石綿含有建材調査がとても困難な5つの理由）は建築物石綿含有建材調査の難しさについてお話ししました。今回は石綿事前調査についてお話します。

石綿事前調査とは

解体・改修時の石綿事前調査とは、現地調査の前に調査対象がどのような建築物であるのかを、ひと通り把握するために設計図や仕様書などの設計図書（以下「設計図書等」という）の書面調査を行うことです。

1 建築一般

石綿合有建材の使用目的に関する建築知識は、石綿合有建材の見落とし防止、石綿合有建材の使用部位や同一建材の範囲の判断の際に非常に重要です。

ここでは、設計図から石綿含有建材の記載箇所を効率的に見つけるための石綿含有建材の2つの使用目的を解説します。

2 建築基準法の防火規制

建築基準法の防火規制は、主要構造部の制限、防火区画の設置、内装材料の制限、建物の外側（屋根、外壁等）に対する制限など、火災による建築物の倒壊や延焼を防止するための規制です。次に、それぞれの規制内容と使用された石綿含有建材を解説します。

本項においては、主として建築基準法におけるアスベストの使用禁止などが規定された2006年10月以前の規制内容について記述しております。

（1）主要構造部の制限

鉄骨耐火被覆は、主要構造部の制限に基づき施工されています。

①耐火構造の指定

建築基準法では、耐火建築物の主要部を耐火構造とすることを義務付けています。

耐火構造は、通常の火災が終了するまでの間、建築物の倒装及び延焼を防止するために必要な構造です。鉄骨造の柱や梁（はり）を一定の厚さ以上の吹付け石綿で覆ったものは1956（昭和31）年頃から使われ始め、1964（昭和39）年に一般指定の耐火構造として指定されました。1987（昭和62）年に告示が改正され、吹付け石綿の耐火構造の指定は削除されています。

②主要構造部

主要構造部とは、壁、柱、床、梁（はり）、屋根、または階段を指し、建築物の構造上重要でない間仕切壁、間柱、附け柱、揚げ床、最下階の床、回り舞台の床、小ばり、ひさし、局部的な小階段、屋外階段、その他これらに類する建築物の部分を除きます（建築基準法第2条第5号）。

「構造上」とは、防火上の観点を意味し、構造耐力上重要でないもの（居室と避難施設たる廊下などとの区画を構成する間仕切壁など）も主要構造部となります。また、基礎は防火上の影響が少ないため、主要構造部には含まれません。

【主要構造部】

壁：構造上（注）重要でない間仕切壁を除く
柱：構造上重要でない間柱、附け柱を除く
床：構造上重要でない揚げ床、最下階の床、回り舞台の床を除く
梁（はり）：構造上重要でない小ばりを除く
屋根：構造上重要でないひさしを除く
階段：構造上重要でない局部的な小階段、屋外階段を除く

（注）「主要構造部」と「構造耐力上主要な部分」の違い
「主要構造部」は、建築物の防火上の観点から定められていて、「壁」「柱」「床」「屋根」「階段」の部位は、建築物の耐火性能や避難時の安全確保、近隣への延焼及び近隣からの類焼を防ぐことを旨としています。

「構造耐力上主要な部分」は、建築物の力学的構造に関連する部分を定めています。「基礎、壁、柱、小屋組み、土台、斜材、床版、屋根版、横架材」構造躯体の要としての部位となります。

③耐火建築物としなければならない建築物

建築物の用途、規模、地域に応じて、主要構造部を耐火構造や準耐火構造（以下「耐火構造等）とすることが義務付けられており、以下の規制があります。

注）市街地における火災の危険を防ぐために、地方公共団体が都市計画において防火地域等を定めている。建築物の所在地と建築時期から、これらの地域を特定できる。各自治体はホームページで現況の都市計画図を公開している。なお、防火地域などの一定規模の建築物に対する規制については、条件に該当すれば、一戸建て住宅にも適用される。

特殊建築物の規模、階による規制（表参照）

用途	耐火建築物		耐火建築物または準耐火建築物
用途	当該用途に供する階	当該用途の床面積	当該用途の床面積
劇場、映画館、演芸場、観覧場、公室、集会場（注1）	3階以上の階	客席の床面積200㎡以上（屋外観覧席にあっては1,000㎡以上）	一
病院、診療所（患者の収容施設があるものに限る）、ホテル、旅館、下宿、共同住宅、寄宿会、児童福祉施設など	3階以上の階（注2）	一	300㎡以上（2階の部分に限り、かつ病院および診療所においては、2階に患者の収容施設がある場合に限る）
学校、体育館、博物館、美術館、図書館、ボーリング場、スキー場、スケート場、水泳場、スポーツの練習場	3階以上の階	一	2000㎡以上
百貨店、マーケット、展示場、キャバレー、カフェー、ナイトクラグ、バー、ダンスホール、遊技場、公衆浴場、待合、料理店、飲食店、物品販売店舗（床面積10㎡を超えるもの）	3階以上の階	3000㎡以上	500㎡以上（2階の部分に限る）
倉庫	一	200㎡以上（3階部分に限る）	1500㎡以上
自動車車庫、自動車修理工場、映画スタジオ、テレビスタジオ	3階以上の階	一	150㎡以上（注3）
危険物の貯蔵場または処分場（注4）	一	一	建築基準法施行令第116条の数量を超える

（注1）劇場、映画館または演芸場の用途に供するもので、主階が1階にないものは耐火建築物としなければならない。
（注2）地階を除く階数が3で、3階を下宿・共同住宅・寄宿舎の用途に供するもの（防火地域外に限る）については準耐火建築物（建築基準法の一部を改正する法律の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律の施行に伴う関係政令の整備に関する政令（2015（平成 27）年政令第11号）による改正前の建築基準法施行令第115条の2の2の基準に適合するものに限る）とすることができる。
（注3）建築基準法施行令第 109条の3第1号に掲げる技術的基準に適合するもの（同条第2号に掲げる技術的基準に適合するものを除く）を除く。
（注4）建築基準法別表第2（と）項第4号に規定する危険物（安全上及び防火上支障がないものとして政令で定めるものを除く）の貯蔵場または処理場の用途に供するもの。
＜参考＞簡易な構造の建築物（建築基準法施行令第 136条の9で指定する自動車車庫・スポーツの練習場など）で、耐火上必要な技術基準（建築基準法施行令第 136条の10）に適合するものは適応除外（耐火・準耐火建築物としなくて良い）。

次回は耐火建築物としなければならない建物の続きをお話しします。

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1 か月前
不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
本当にありがとうございました。
1 か月前
ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。
4 か月前
自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです！！

当方、介護や仕事や新居（二世帯住宅）の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います！

もういくら御礼を言っても足りないです！
本当に本当にありがとうございました！！
4 か月前
担当して頂いた菅原さんには約1年程お世話になりました。

不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

とても信頼のできる不動産屋さんです！
また機会があれば、宜しくお願い致します。
2 か月前
中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな？」と心配になってしまうほど（笑）。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。
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