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公開日:2023年11月8日  佐藤 亮介

重要事項説明書で見落としがちなポイントその2:登記記録に記録された事項

REDSエージェント、宅建士の佐藤です。

不動産を購入されるお客様は、購入契約をされる前に、不動産業者(仲介業者または売主の不動産業者)の宅建士から、購入する不動産について書面で「重要事項説明」を受ける決まりになっています。

非常に重要な手続きなのですが、お客様にとっては初めてのご経験となることがほとんどだと思いますので、重要事項説明におけるポイントをご説明したいと思います。今回は、重要事項説明書に書かれている「登記記録に記録されている事項」欄についての解説です。

重要事項説明

重要事項説明書のここをチェック:戸建の場合

Ⅰ 対象となる宅地または建物に直接関係する事項
1.登記記録に記録された事項 ※所有者の所有権取得日・原因などは添付する登記事項証明書(または登記簿謄本)に記載されています。

(1)土地 (借地権の場合、借地権の対象となるべき土地)

権利部( 甲区) 所有者 住所 東京都中央区日本橋三丁目4番14-801号
    氏名 佐藤 亮介 ※1
所有権にかかる権利に関する事項 ※2
権利部( 乙区)

所有権以外の権利に関する事項

1.抵当権設定 ※3
【受付年月日・受付番号】平成○○年○月○日受付第○○○○号
【債権額】金○○○○円 ※4
【債務者】○○○○
【抵当権者】○○○銀行
【共同担保】目録(○)第○○○○号 ※5

 

(2)建物(売買対象が土地のみの場合は、この欄がないか、または記載しません)

権利部( 甲区) 所有者 住所 東京都中央区日本橋三丁目4番14-801号
    氏名 佐藤 亮介 ※1
所有権にかかる権利に関する事項 ※2
権利部( 乙区)

所有権以外の権利に関する事項

1.抵当権設定 ※3
【受付年月日・受付番号】平成○○年○月○日受付第○○○○号
【債権額】金○○○○円 ※4
【債務者】○○○○
【抵当権者】○○○銀行
【共同担保】目録(○)第○○○○号 ※5

 

【注目点】

※1 登記上の所有者の住所・氏名を記載しています。
「登記上」ですので、売主が引越ししている場合は、現住所とは異なります。
また、相続登記前の場合は、被相続人(亡くなられた方)の住所・氏名となります。
この場合、売主が所有権者であることを確認する必要(遺産分割協議書が作成されている。または、法定相続で司法書士が相続人であると確認しているなど)があります。

※2 この欄は「差押」や「所有権移転請求仮登記」などがあれば記載します。もし、これらの権利があると、所有権移転を受けても、所有権を失う恐れがあります。そのため、もしこれらの権利が登記されている場合、確実に抹消できることを確認することが重要です。

※3 この欄に記載される代表的なものは、抵当権や根抵当権です。住宅ローンや事業での借り入れといったものです。

※4 この項目は、債権額(極度額)に注意が必要です。売買価格を上回っている場合、確実に抹消できることを確認することが重要です。

※5 この項目は、この不動産以外にも同じ権利設定がなされていることを示しています。不動産仲介業者は、この目録を見て、売買対象不動産に漏れがないかなどを確認しています。

重要事項説明書のここをチェック:区分所有建物(マンション)の場合

(1)区分所有建物

権利部( 甲区) 所有者 住所 東京都中央区日本橋三丁目4番14-801号
    氏名 佐藤 亮介 ※1
所有権にかかる権利に関する事項 ※2
権利部( 乙区)

所有権以外の権利に関する事項 

1.抵当権設定 ※3
【受付年月日・受付番号】平成○○年○月○日受付第○○○○号
【債権額】金○○○○円 ※4
【債務者】○○○○
【抵当権者】○○○銀行
【共同担保】目録(○)第○○○○号 ※5

 

(2)土地(借地権の場合、借地権の対象となるべき土地)敷地権につき建物と一体

権利部( 甲区) 所有者 住所 敷地権につき建物と一体 ※6
    氏名 敷地権につき建物と一体 ※6

所有権にかかる権利に関する事項

敷地権につき建物と一体 ※6

権利部( 乙区)

所有権以外の権利に関する事項

敷地権につき建物と一体 ※6

ただし、以下の地役権設定がなされています。 ※7
【受付年月日・受付番号】○○年○月○日受付第○○○○号
【原因】○○年○月○日設定
【目的】1.送電線路の架設及び保守等のための土地の立入
2.送電線路の最下垂時における電線から○mの範囲内における建造物の築造禁止
3.爆発性、引火性を有する危険物の製造、取扱、及び貯蔵の禁止
4.送電線路に支障となる工作物の設置、竹木の植栽その他送電線路に支障となる行為の禁止。
【範囲】○側○○平方メートル
【要役地】○○○○

 

【注目点】

※6 敷地権登記をしている区分所有建物は、「敷地権につき建物と一体」と記載します。
ただし、敷地権登記をしていない場合は、戸建と同様の記載方法となり、氏名欄には共有持分を記載します。

※7 敷地権登記をしている区分所有建物の場合、建物の登記事項証明書や不動産登記情報を見ると、建物についての登記された事項が分かります。同時に土地の所在地番、地目、地積が分かります。
ただし、地上権や地役権は土地の登記事項証明書や不動産登記情報を見ないと分かりません。送電線や地下鉄などが代表的な事例です。土地にそれらの権利設定がされていないかも、不動産仲介業者は、当然を確認しています。

弊社では、購入される皆様に安心してご購入いただけますよう、エージェントがしっかり調査をし、重要事項説明書を作成しております。不動産は、大切な財産です。ご不明な点は、いつでもご質問ください。どうぞよろしくお願いいたします。

 

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佐藤 亮介

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※2026年11月08日現在 本社・首都圏営業所の数値

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    3 週間前

    この度は大変お世話になりました!

    特に担当いただいた森山さんには、本当に色々と動いていただき、心から感謝しております。

    こちらからの細かな相談や要望にも一つひとつ親身になって対応してくださり、レスポンスも早く、最後まで安心して進めることができました。

    こちらの立場に立って考えていただける場面も多く、妻も「森山さんに担当していただいて本当に良かった」と、とても感謝しております。

    私自身も今回のお取引を通じて、森山さんはもちろん、会社としても非常に信頼できると感じました。

    今後また不動産に関する機会があれば、ぜひ森山さんにお願いしたいと思います。
    この度は本当にありがとうございました!

    3 週間前

    今回マンション購入でお担当していただいた戸村様には大変お世話になりました。

    不動産会社を探す中で仲介手数料の安さに魅力を感じてお願いしましたが、実際に利用してみて、費用面だけでなくサービス面でも大変満足しています。

    現地もしっかり確認していただき、こちらでは気づかなかった細かな修繕箇所まで指摘していただきました。そのうえで、売主側への修繕依頼も進めてくださり、自分たちだけでは気づけなかった部分までサポートしていただけたことが、とても心強く、本当に助かりました。

    連絡への返信も早く、手続きについても丁寧に案内していただけたので、終始安心して進めることができました。

    仲介手数料も抑えることができ、サービス面でも費用面でも大変満足しています。

    また不動産に関する機会があれば、ぜひお願いしたいと思います、ありがとうございました。

    1 か月前

    小室様にご担当いただき、新築戸建を購入しました。遠方の物件にも関わらず、内覧調整及び同行実施いただき、決済まで恙無く完了することが出来ました。住宅ローンのサポート、物件の価格交渉、各種調整まで全てにおいて丁寧にご対応いただき、終始不安なく進めることが出来ました。仲介手数料無料で対応可能な物件だったことに加えて価格交渉にもご対応いただいたおかげで数百万円安く購入することが出来ました。仲介手数料無料ではあるものの、十分に収益を確保出来るビジネスモデルを構築されているため、適当な対応だったり、低レベルな対応ということは皆無で、むしろ高品質で丁寧な対応だと感じました。この度はありがとうございました。次の機会がありましたら是非またよろしくお願いいたします。

    2 週間前

    小室様に売却と購入の両方をご対応いただきました。売却について、以前は違う不動産会社に売却をお願いしてましたが、レスポンスが悪いことに加えて、経験不足が目立ち、思うように売却が進みませんでした。一方で小室様はレスポンスが非常に早く、かつ売却をかなり経験されていたため、仕事に安定感があり、安心してお任せできました。その結果、媒介契約後1ヶ月で希望価格で売却することができました。この度はご対応頂き、誠にありがとうございました。家族一同大変感謝しております。

    4 か月前

    中古マンションの売却でお世話になりました。
    担当の志水様は、ベテランならではの豊富な知識で市場動向や適正価格を丁寧に解説してくださり、終始納得感を持って進めることができました。
    何より素晴らしいと感じたのは、情報の囲い込み等を一切行わないという徹底した透明性です。この誠実な姿勢と親身な対応に、人間としても深い信頼を置くことができました。
    結果として非常に満足のいく売却ができ、今後も購入の機会があればぜひ志水様にお願いしたいと考えています。知人にも自信を持って紹介できる不動産会社様です。