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公開日:2023年10月5日  佐藤 亮介

重要事項説明書を交付するまでに記載事項をどのようにチェックしているか、裏側を解説

こんにちは。不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の佐藤と申します。私は重要事項説明書や売買契約書をチェックする業務に携わっています。賃貸や売買などの不動産取引で、不動産会社が買主に対して契約上重要な事柄を記載して当事者に交付義務のある重要事項説明書のチェックの際に気を付けていることがいくつかあるのですが、それはどのようなことなのか解説します。

重要事項説明書

重要事項説明書のチェック点

重要事項説明書で私がチェックしているのは、大きく分けると次の3点です。

対象不動産について正しく認識する

不動産について正しく認識するために押さえているのは主に以下の9項目です。

1.売買対象不動産に、私道部分やセットバックはないか

これについては、前回のブログで取り上げましたので、ご覧いただければ幸いです。

2.敷地に都市計画道路がかかっていないか

敷地に都市計画道路がかかっている場合は、計画決定なのか、事業決定なのか、すでに完了(整備済み)なのかを調べます。チェックは、弊社REDSエージェントや共同仲介の他業者から頂いた資料で行いますが、ネットからの情報とも突き合せて行うことで、漏れをなくします。

さらに、計画道路については自治体のサイトでは分からない場合があり、その際は電話などで確認して念には念を入れます。

3.用途地域や建ぺい率・容積率、建物の高さの制限、地区計画の内容の確認

・用途地域が2つ以上にまたがっていないか、建ぺい率の緩和、容積率の制限はないか
・地区計画などで異なる定めがないか

4.接道義務は満たしているか(再建築が可能か)

5.特に中古戸建て・中古マンションの場合、現在の法令に照らし、適合しているか

・建ぺい率・容積率の超過はないか、容積率の緩和措置を受けていないか
・容積率が超過している場合、違反建築の可能性はないか、あるいは既存不適格か

建築後の法令の変更についても確認証や検査済証、建築計画概要書、戸建ての新築時の設計図書等と照らし合わせて遵法性を確認します。

・敷地面積の最低限度を満たしていないが、制度の制定がいつだったか
・高度地区、景観条例による建築物の高さの制限を超過しているが、高度地区、景観条例の制定がいつだったか

6.マンションの管理関係

管理規約、使用細則、ペット飼育に関する細則、専有部分の修繕に関する細則、駐車場・駐輪場・バイク置場の細則、いわゆる重要事項調査報告書の確認です。

・管理費・修繕積立金の改訂予定がないか
・大規模修繕工事の予定はないか

さらに、次の4つの制限について、内容と手続きなどを確認します。

・専有部分の用途の制限(住宅以外の使用について)
・ペットの飼育制限(大きさや数など)
・フローリングの制限(遮音等級など)
・楽器の使用制限(時間帯など)

7.飲用水・ガス・下水の配管状況

・配管の越境・非越境がないか

8.ハザードマップの確認

9.将来、費用が生じることや、第三者が係わってくる事柄の記載

・大規模修繕工事の一時金
・飲用水・ガス・下水の配管の越境解消
・飲用水の引込み管が古い、細い場合
・第三者所有の私道の場合、通行や掘削の承諾

重要事項説明書を読み返したとき、お客様に疑問が生じないようにする

書類に関する疑問

「都市計画図・用途地域図を見ると、計画道路にかかっているようにも見えますが」という疑問がお客様から出ることがあります。弊社では、物件に接して都市計画道路や計画公園などの都市施設があって、整備済みの場合は、整備済みの記載をしています。

当然、敷地にかかっている場合はその説明を記載します。また近くにある計画道路も、計画決定、事業中、整備済みを記載しています。中には整備済みでかかっていない場合は記載しないという仲介業者もありますが、整備済み(あるいはかかっていない)と記載しないと、お客様には分かりませんので、REDSでは記載しています。

また、「分譲時パンフレットの建築概要に開発行為と記載されているが」という方もいます。開発行為による場合はその旨記載します。こちらもすでに完了した開発行為は記載しないという仲介業者もありますが、REDSでは記載していますのでご安心ください。

転記ミスをしない、誤字・脱字をなくす

お名前、地番、住所、面積、法令名、書類名の転記には細心の注意を払います。

■住所

○番○号、□番地□、△番地の△(略して●―●―●とはしません)。住所の表示は、市区町村によって異なります。また、「住居表示」なのかどうかも確認します。

■書類名

市区町村や発行会社によって名称が異なりますので、よく確認します。

土地の固定資産税、都市計画税額の証明書は、同じものでも自治体によって以下のように異なります。

・令和●年度固定資産(土地・建物)関係証明書
・令和●年度公課証明書(土地)
・令和●年度固定資産税(土地)記載事項証明書
・令和●年度土地(補充)課税台帳登録証明書(公租証明)
・令和●年度固定資産課税(補充)台帳登録事項証明書 等

もはや同じ種類の書類か分かりませんね。いわゆる重要事項調査報告書も管理会社によって名称が異なります。

・管理にかかる重要事項調査報告書
・管理にかかる重要事項報告書
・重要事項にかかる調査報告書

次回の「重要事項説明書のポイント」シリーズもぜひご覧ください。

 

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佐藤 亮介

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※2026年05月24日現在 本社・首都圏営業所の数値

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    2 か月前

    不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
    ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
    結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
    知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
    私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
    本当にありがとうございました。

    2 か月前

    ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

    当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

    内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

    また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

    検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

    加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

    振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

    このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

    不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。

    6 か月前

    自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

    まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです!!

    当方、介護や仕事や新居(二世帯住宅)の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

    隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

    また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

    こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

    また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います!

    もういくら御礼を言っても足りないです!
    本当に本当にありがとうございました!!

    5 か月前

    担当して頂いた 菅原さん には約1年程お世話になりました。

    不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

    決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

    とても信頼のできる不動産屋さんです!
    また機会があれば、宜しくお願い致します。

    4 か月前

    中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
    契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
    巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな?」と心配になってしまうほど(笑)。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。