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最終更新日:2023年9月4日
公開日:2023年9月2日  佐藤 亮介

土地や戸建て売却の前に仮測量をおすすめする理由

こんにちは。株式会社不動産流通システムREDSエージェント、宅建士の佐藤と申します。不動産仲介の営業に携わり、30年以上になります。今回は、土地や一戸建ての売買で、土地についての「仮測量図」についてご説明します。

売主様が、土地や一戸建ての売却を検討されるときに、相談する仲介業者から仮測量を勧められる場合があります。「測量は売却が決まってからでいいのではないか」と思われるかもしれませんが、不動産の実際の面積(有効宅地面積)が分からない、あるいは境界標があるのか分からないと、買主様が購入の決心ができず、なかなか売れないという事態に陥りますので、仲介業者とよくお打ち合わせの上、仮測量をされることをおすすめします。

測量

仮測量とは

仮測量は隣接土地所有者と境界の確認を行なわないで、現状の境界標や境界線と推測される工作物(ブロック塀や建物角など)を基に、土地家屋調査士や測量士が測量することです。道路や水路の管理者(自治体)や隣地所有者との立ち会いは行わないため、仮測量では境界確認書は交わしません。従って、境界線については未確定の状態です。この点は、土地境界確定測量と異なります。

土地・戸建て(特に古いもの)の売買は、実際の面積が重要ですので、登記簿の面積は登記された年が古いと当時の測量精度が低く、実際の面積とは大きく異なることがあります。土地・戸建ての売り出しにあたっては、まずは仮測量を行い、およその面積や状況を把握することが大切であり、売主様にとって後悔しない土地売却のためにも仮測量は必要と言えます。

すべての土地・戸建について仮測量が必要というわけではありませんが、仮測量をおすすめするケース、仮測量の中身などを説明します。

仮測量が有意義な理由

仮測量をすると、売り出しにあたり、また売買契約をする前に現地の情報を把握できて、契約をスムーズに進めることができます。

売買価格の想定ができる実際の面積が分かると購入希望の方は決断が早くでき、間口や奥行寸法が分かると建築設計プランを作成できます。

このほか、越境の有無(可能性)が分かれば、事前購入希望の方に説明できるのでトラブルを回避することができ、対処方法も検討できます(覚書取得)。

そもそも、再建築が可能か確認できる(敷延の間口・奥行、位置指定道路や2項道路が届いているか、敷地と道路の間に水路や他人地が存在しないかなど)ことも理由に挙げられます。

仮測量をおすすめするケース

仮測量をおすすめするのは以下の9つのケースです。

1.境界標が見つからない

2.測量図がない

3.測量図があっても古い

4.土地の面積が広い

5.土地の価格が高い

6.敷地延長の土地で、間口、奥行が分からない:間口が2メートル未満や2メートル以上でも奥行が長いと、再建築が難しい場合があります

7.道路(水路)の幅員がはっきりしない:4メートル以上あるのに、お隣は後退している場合など

8.道路幅員が4メートル未満の場合:セットバックの面積=有効宅地面積が分からない

9.道路の突き当たりの土地の場合:建築基準法上の道路に接道しているかの確認、再建築が難しい場合もあります。

※隣地所有者立ち会いによる「確定測量図」、または隣地所有者立ち会いによる「測量図」がある場合は、仮測量をしなくても問題ない場合もありますので、不動産仲介業者にご相談ください。

仮測量の中身

一般的に、仮測量では次の項目について、土地家屋調査士、測量士が確認、計測します。

・境界標の有無の確認
・間口奥行寸法
・現況面積の算出
・セットバックの面積と有効宅地面積の算出
・越境の有無(可能性)の確認
・敷地内高低差
・道路(水路)幅員・官民境界の想定ライン
・位置指定道路・42条2項道路の接道状況(接道しているか)の確認
・用途境と用途ごとの面積
・仮測量図の作成

お持ちなら提供していただきたい資料(古くても問題ありません)
○測量図(名称、種類を問わず)
○境界確認書(名称を問わず)

※覚書(越境に関するもの)

まとめ

ここまで「仮測量図」という名称で説明してきましたが、そもそも仮測量図の名称が定まっていません。
例:仮図、仮測量図、現況測量図、現況平面図、現況実測図

すべての隣地所有者等の立ち会いにより、隣地所有者から承認されて初めて境界・面積の確定した「確定測量図」になります。

仮測量は隣接地所有者と境界の確認は行いませんので、仮測量図で示された境界の位置は、隣接地所有者が認識している境界とは異なる場合があります。あくまで、仮の図面のため、正式な図面ではありません。売買契約を結ぶことになったら、売買契約書に測量に関して、買主様との取決めを盛り込むことになります。

土地、一戸建てのご売却をご検討の際には、まずは弊社【REDS】のエージェントにご相談ください。安心・安全なご売却をサポートいたします。

株式会社不動産流通システム 佐藤亮介

 

記事を執筆したエージェント

佐藤 亮介

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※2026年04月26日現在 本社・首都圏営業所の数値

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    1 か月前

    不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
    ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
    結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
    知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
    私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
    本当にありがとうございました。

    1 か月前

    ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

    当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

    内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

    また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

    検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

    加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

    振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

    このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

    不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。

    5 か月前

    自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

    まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです!!

    当方、介護や仕事や新居(二世帯住宅)の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

    隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

    また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

    こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

    また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います!

    もういくら御礼を言っても足りないです!
    本当に本当にありがとうございました!!

    4 か月前

    担当して頂いた 菅原さん には約1年程お世話になりました。

    不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

    決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

    とても信頼のできる不動産屋さんです!
    また機会があれば、宜しくお願い致します。

    3 か月前

    中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
    契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
    巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな?」と心配になってしまうほど(笑)。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。