エージェントブログAGENT BLOG

最終更新日：2023年9月4日
公開日：2023年9月2日

土地や戸建て売却の前に仮測量をおすすめする理由

こんにちは。株式会社不動産流通システムREDSエージェント、宅建士の佐藤と申します。不動産仲介の営業に携わり、30年以上になります。今回は、土地や一戸建ての売買で、土地についての「仮測量図」についてご説明します。

売主様が、土地や一戸建ての売却を検討されるときに、相談する仲介業者から仮測量を勧められる場合があります。「測量は売却が決まってからでいいのではないか」と思われるかもしれませんが、不動産の実際の面積（有効宅地面積）が分からない、あるいは境界標があるのか分からないと、買主様が購入の決心ができず、なかなか売れないという事態に陥りますので、仲介業者とよくお打ち合わせの上、仮測量をされることをおすすめします。

仮測量とは

仮測量は隣接土地所有者と境界の確認を行なわないで、現状の境界標や境界線と推測される工作物（ブロック塀や建物角など）を基に、土地家屋調査士や測量士が測量することです。道路や水路の管理者（自治体）や隣地所有者との立ち会いは行わないため、仮測量では境界確認書は交わしません。従って、境界線については未確定の状態です。この点は、土地境界確定測量と異なります。

土地・戸建て（特に古いもの）の売買は、実際の面積が重要ですので、登記簿の面積は登記された年が古いと当時の測量精度が低く、実際の面積とは大きく異なることがあります。土地・戸建ての売り出しにあたっては、まずは仮測量を行い、およその面積や状況を把握することが大切であり、売主様にとって後悔しない土地売却のためにも仮測量は必要と言えます。

すべての土地・戸建について仮測量が必要というわけではありませんが、仮測量をおすすめするケース、仮測量の中身などを説明します。

仮測量が有意義な理由

仮測量をすると、売り出しにあたり、また売買契約をする前に現地の情報を把握できて、契約をスムーズに進めることができます。

売買価格の想定ができる実際の面積が分かると購入希望の方は決断が早くでき、間口や奥行寸法が分かると建築設計プランを作成できます。

このほか、越境の有無（可能性）が分かれば、事前購入希望の方に説明できるのでトラブルを回避することができ、対処方法も検討できます（覚書取得）。

そもそも、再建築が可能か確認できる（敷延の間口・奥行、位置指定道路や2項道路が届いているか、敷地と道路の間に水路や他人地が存在しないかなど）ことも理由に挙げられます。

仮測量をおすすめするケース

仮測量をおすすめするのは以下の9つのケースです。

1．境界標が見つからない

2．測量図がない

3．測量図があっても古い

4．土地の面積が広い

5．土地の価格が高い

6．敷地延長の土地で、間口、奥行が分からない：間口が2メートル未満や2メートル以上でも奥行が長いと、再建築が難しい場合があります

7．道路（水路）の幅員がはっきりしない：4メートル以上あるのに、お隣は後退している場合など

8．道路幅員が4メートル未満の場合：セットバックの面積＝有効宅地面積が分からない

9．道路の突き当たりの土地の場合：建築基準法上の道路に接道しているかの確認、再建築が難しい場合もあります。

※隣地所有者立ち会いによる「確定測量図」、または隣地所有者立ち会いによる「測量図」がある場合は、仮測量をしなくても問題ない場合もありますので、不動産仲介業者にご相談ください。

仮測量の中身

一般的に、仮測量では次の項目について、土地家屋調査士、測量士が確認、計測します。

・境界標の有無の確認
・間口奥行寸法
・現況面積の算出
・セットバックの面積と有効宅地面積の算出
・越境の有無（可能性）の確認
・敷地内高低差
・道路（水路）幅員・官民境界の想定ライン
・位置指定道路・42条2項道路の接道状況（接道しているか）の確認
・用途境と用途ごとの面積
・仮測量図の作成

お持ちなら提供していただきたい資料（古くても問題ありません）
○測量図（名称、種類を問わず）
○境界確認書（名称を問わず）

※覚書（越境に関するもの）

まとめ

ここまで「仮測量図」という名称で説明してきましたが、そもそも仮測量図の名称が定まっていません。
例：仮図、仮測量図、現況測量図、現況平面図、現況実測図

すべての隣地所有者等の立ち会いにより、隣地所有者から承認されて初めて境界・面積の確定した「確定測量図」になります。

仮測量は隣接地所有者と境界の確認は行いませんので、仮測量図で示された境界の位置は、隣接地所有者が認識している境界とは異なる場合があります。あくまで、仮の図面のため、正式な図面ではありません。売買契約を結ぶことになったら、売買契約書に測量に関して、買主様との取決めを盛り込むことになります。

土地、一戸建てのご売却をご検討の際には、まずは弊社【REDS】のエージェントにご相談ください。安心・安全なご売却をサポートいたします。

株式会社不動産流通システム　佐藤亮介

この記事を執筆した
エージェントプロフィール

佐藤亮介
（宅建士・リフォームスタイリスト）

ご購入もご売却も、安心してお任せ下さい。

プロフィールページへ

【仲介手数料が最大無料】の不動産流通システム（REDS）

カテゴリー：

佐藤　亮介

嬉しい口コミも
多数いただいております

40代男性（マンション売却）
こちらでマンションの売却をいたしました。
比較した大手の不動産屋よりも専門知識が豊富に感じ、なおかつ仲介手数料も安かったのでこちらにお願いしました。
結果、売り出し価格で1回の内覧で決まり、満足しています。
無駄な勧誘が一切なかったのもおすすめできます。
50代女性（マンション購入）
マンション購入にてお世話になりました。
担当の鈴木朋子さんには、本当に親切にしていただき感謝しかないです。いつも私たちの目線になり、分かりやすいアドバイスをしてくださりました！子供への気遣いも嬉しかったです。何より、鈴木さんの表裏のない感じが私も夫も大好きです。（笑）
不動産購入で後悔したくない方、安心して物件探しや手続きを進めたい方にはぜひお勧めしたいです！お世話になり、本当にありがとうございました。
40代男性（中古マンション購入）
中古マンション購入にあたり、いくつかの不動産仲介会社にあたってたところ不動産流通システムさんに辿り着きました。他の仲介会社さんは営業の電話が激しく、仕事の障害になる程でうんざりしておりましたが、不動産流通システムにて担当頂いた成田さんは、押し売りする様なことは一切無く安心して物件を探せました。

女性ならではの細かい気配りと単刀直入に物件の懸念点をプロの目からアドバイス頂き、納得のいく物件選びができました。会社名が大手の不動産仲介会社ほど知れ渡ってはおりませんが、ネットでの口コミで良いサービスが良いものとして伝わり、より多くの消費者が良いサービスが受けれる様になればと思い書き込ませて頂きました。
大手の名前だけに騙されて無駄な手数料払うのは、勿体ないですよ。
不動産流通システムさんで物件を売り買いするのに、大手に引けを取らないサービスをより安価に受けれますので
40代女性（住み替え：購入・売却）
不動産の売却・購入の両方お世話になりました。
以前中古マンションを購入する際は、不動産ポータルサイトに掲載している不動産会社に問い合わせをしないと内覧ができなかったことが何度かあり、大手不動産会社に任せると、売却の際幅広く宣伝活動がされないのではないかという不安がありました。
そこで、「囲い込みはせず、他社にドンドン広告掲載してもらい幅広い媒体で宣伝してもらう」「LINEからの問い合わせも可能」「仲介手数料が安い」の3点に惹かれ、お任せしました。
担当の鈴木さんの明るく、お茶目な人柄も好きだったので、購入売却にかかる庶務も憂うつにならずに対応できました。いつも家族のことや、部屋についてもポジティブなことを言ってくれるので安心してお任せしました。
最寄駅にはないので、いつでも会って相談するというのむずかしいかもしれませんが、心配なことはメールや電話ですぐに対応してくれるので、私達には十分満足できました。
結果としては売却も1ヶ月で売出価格で決まり、購入時のローンも紹介していただき、購入・住み替えもスムーズに決まりました。また住み替えの際にはぜひお願いしたいです。
50代男性（マンション売却）
マンション売却で、担当していただいた津司さんには本当にお世話になりました。
次に住む所の相談と住んでいるマンションの売却を同時進行で行いましたが、分かりやすい説明と進め方の提示が手際良く、安心してお任せする事が出来ました。
ネットで何でも調べられる時代ですが相手が何を考え、何を優先するかは会話の中でこそ分かると思います。プロフェッショナルを感じました
30代女性（マンション購入）
とにかくレスが早い。
専門知識も豊富で、説明が分かりやすいです。
担当してくれた方は非常に業界に通じており、ホスピタリティーに溢れていてかなり信用できます。他社と比べて手数料もとても安いのでオススメの会社です。
60代男性（戸建て購入）
酒井智様にご担当して頂きました！細かい相談も小さな不安も毎回本当に迅速に対応して頂き、無事マイホームを購入できました！
酒井さんは大変親切な方でREDSを選んで本当に良かったです。
仲介手数料も無料で！今物件等お探しで検討してる方は絶対REDの酒井さんに相談してみてください！