佐藤 亮介（宅建士・リフォームスタイリスト）
ご購入もご売却も、安心してお任せ下さい。
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公開日：2022年11月5日
こんにちは。 仲介手数料最大無料の不動産流通システム【REDS】の《宅建士》佐藤亮介でございます。
すでにご存じの通り、令和４年１０月１日（土）から、法務局が提供している不動産等の登記情報が土日祝日もオンラインで取得できるようになりました。
なお、土日祝日に取得できる情報は、
①登記記録の全部の情報（不動産、商業・法人）
②所有者事項の情報（不動産）です。
（注）地図・図面は対象外です。
また、法務局のメンテナス期間があって利用できない期間があります。
今月は、１１月１２日（土）、１３日（日）が利用できませんので、ご注意ください。
不動産のご売却・ご購入をお考えでしたら、まずは不動産流通システム【REDS】までお気軽にお問い合わせください。
お客様にとってわかりやすい説明でベストな進め方をご提案申し上げます。
どうぞよろしくお願いいたします。
公開日：2022年4月21日
こんにちは。 仲介手数料最大無料の不動産流通システム【REDS】の《宅建士》佐藤亮介でございます。
私は、千」葉県流山市に住んでいますが、江戸川対岸の埼玉県三郷市とを結ぶ三郷流山橋（仮称）が、２０２３年度の開通に向けて工事中です。
今回は、番外編です。
何が写っているかわかりますか？
「ひばり」です。
江戸川土手にはひばりが住んでいるようです。
「チルチルチルチル、リートルリートル」
不動産のご売却・ご購入をお考えでしたら、まずは不動産流通システム【REDS】までお気軽にお問い合わせください。お客様にとってわかりやすい説明でベストな進め方をご提案申し上げます。
どうぞよろしくお願いいたします。
公開日：2021年12月6日
こんにちは。 仲介手数料最大無料の不動産流通システム【REDS】の《宅建士》佐藤亮介でございます。
今回は、セットバックと私道負担（その３）です。
道路が４ｍ未満の土地または一戸建の購入を検討するとき、「セットバック」という言葉が出てきます。
建築基準法第４２条第２項道路（道路幅員４ｍ未満の道路）に面する土地・戸建で、建物を建築するまたは建替える場合、「道路中心線」より２ｍの位置まで敷地を後退させる必要があります。
そこで今回は、道路中心線はどこだろうかというお話です。
「今ある道路の中心でしょ。」
ところがそうではないんです。
元々の道路の中心になります。そのため、安易な判断はできません。
注意しなければならないのは、例えば、
・向い側が建て替えで、すでに後退している。
・向い側が開発（大きな敷地のマンションや分譲地等）で後退している。（この場合は、現況の幅員が４ｍ以上になっています）
・長い年月を経て道路形状が変化している場合（側溝や舗装工事）や、そもそも道路の端が分からない場合（舗装もなく、塀もたっていない）、こちら側あるいは向い側が行政の判断ではなく、利便性を考えて好意で後退していることも。
なお、反対側が川や崖、線路などの場合は、２項道路の中心線からではなく、川や崖などとの境界線から４ｍの位置までセットバックすることが求められます。
セットバックが必要な敷地の場合に、必ずしも現在の道路の中心線から２ｍとはかぎらないこと、さらに行政等と協議をしたうえでなければ、道路中心線＝セットバックすべき幅や面積が確定しないことを覚えておいてください。
不動産の売却をお考えでしたら、まずは不動産流通システム【REDS】までお気軽にお問い合わせください。
提携の土地家屋調査士事務所、測量事務所もございますので、気兼ねなくご相談ください。
お客様にとってベストな進め方をご提案申し上げます。
どうぞよろしくお願いいたします。
最終更新日：2021年11月7日
公開日：2021年10月8日
こんにちは。
仲介手数料最大無料の不動産流通システム【REDS】の《宅建士》佐藤亮介でございます。
今回は、不動産を売却した際の譲渡税について、レアなケースではありますが、ご売却・お買い換えをお考えでしたら、お目通し頂ければ幸いです。
自宅を売却して利益（譲渡益）が出ると、原則譲渡税がかかります。
その計算をするのに、何年も何十年も前の取得費がいくらかが重要になってきます。
ここでご注意！！
バブル期に先代が購入した家を売却するようなケースです。
親がバブルの頃購入した家は、当時の買換え特例を利用していることがあります。
例えば、親が平成元年に５０００万円で購入したと聞いている。その時からずっと住んでいる。親からは５年前に相続した。今回の売却予定金額は８０００万円。（建物の減価償却、取得費用、売却経費は考慮せず。以下同じ）
この場合、売却予定金額：８０００万円―購入金額：５０００万円＝譲渡益３０００万円となり
３０００万円特別控除を利用して、譲渡税は無税となる。
とは限らないのです。
上のケースで、当時買換えのため売却した家の購入価格がもし２０００万円だったとしたら、今回売却する家の購入金額はこれを引き継ぐことになりますので、
売却予定金額：８０００万円―購入金額：２０００万円＝譲渡益６０００万円
３０００万円特別控除があっても、３０００万円分については、課税されることになります。
その結果譲渡税率は１４．２１％、譲渡税額は４２６．３万円となります。
もし３０００万円特別控除が受けられない場合、譲渡益６０００万円に対し税率は２０．３１５％になり、譲渡税はなんと１，２１８．９万円！
「ええー！？そんなに！！お金残ってないよ」となる前に、調べてみるのが、無難です。
買換え特例は譲渡税支払いの繰り延べ制度です。払うべき譲渡税を買換えた不動産を売るときまで支払いを延期しているだけとお考え下さい。その支払いは、相続した配偶者やお子さんにも引き継がれるということです。
（以前ご売却をお手伝いさせて頂いた売主様は、亡くなられたお母さまが、買換え特例を利用した確定申告書を保管されていたとのことで、事前に譲渡税額を税理士事務所に確認、計算して頂き、安心してご売却を進めることができました。）
不動産の売却をお考えでしたら、まずは不動産流通システム【REDS】までお気軽にお問い合わせください。提携の税理士事務所もございますので、気兼ねなくご相談ください。お客様にとってベストな進め方をご提案申し上げます。
公開日：2021年9月12日
こんにちは。 仲介手数料最大無料の不動産流通システム【REDS】の《宅建士》佐藤亮介でございます。
我が家の神様は、猿田彦です。
さて、東京周辺には、猿田彦を祀った神社が結構あります。
今回は、松戸市の「馬橋王子神社」の猿田彦のご紹介です。
馬橋王子神社は、常磐緩行線「馬橋」駅から徒歩4～5分にあります。
境内の石塔群の中に、猿田彦の石像があります。
確認できたのは５体。
馬橋にはご縁があって、妻が妊娠した際に通った産婦人科が馬橋の大川病院さんでした。
お陰様で、無事成人を迎えることができました。ずいぶん前ですが。
【REDS】不動産流通システムも、皆様が不動産のご購入、ご売却をより良い方向に進んで行かれますよう、お手伝いさせて頂きたく存じます。どうぞお気軽にお問い合わせください。
最終更新日：2021年11月7日
公開日：2021年8月30日
■□■不動産調査の落とし穴（その１）■□■
こんにちは。 仲介手数料最大無料の【REDS】不動産流通システムの《宅建士》佐藤亮介でございます。
さて、今回は、われわれ宅建士が、土地・戸建のご売却依頼を頂く際の、調査についてお話ししたいと思います。
今回は「容積率」に関する調査です。
不動産売買の重要事項説明の中に「容積率」の説明があります。
今回は、そのうちの「容積率の前面道路幅員による制限」のお話です。
容積率について、一般的には、例えば用途地域が住居系のエリアで２００％と指定（制限）されている場合、前面の道路幅員によってはさらに制限を受けます。
例）道路幅員が４ｍの場合 ４（ｍ）×０．４×１００＝１６０％
「なんだ、敷地が１００㎡だから建物は２００㎡まで建てられると思ったら、１６０㎡なのか。残念」
そうなんです。でもここまではご存じの方も多いと思います。
では、前面道路が一定でない場合はどうでしょうか。
前面道路が４ｍからだんだんと広くなって５ｍになるようなケースです。
このようなケースでは、下図のように、広い方から２ｍのところの幅員を採用します。
図の例では、４．８ｍですので、４．８（ｍ）×０．４×１００＝１９２％となります。
でもここで調査を終わらせたらいけません。
上記の例で、土地の前面道路幅員が、たまたま５ｍくらいに広くなっていて、
前後は４ｍの道路の場合は、上のようには判断されません。
下の図のケースでは、４（ｍ）×０．４×１００＝１６０％となります。
現地調査で道路幅員を測り、行政で道路台帳を入手し、担当部署には具体的な場所と資料を示して、確認しなければなりません。聞かない限り、行政側は教えてくれませんので。
特に古い街並みの場合、実際の道路は、道が分かれていたり、行き止まりだったりと、もっと複雑なケースがありますので、より注意が必要です。
私ども【REDS】不動産流通システムの営業マンは、豊富な知識と経験で、お客様のご売却、ご購入をお手伝いさせて頂いております。ぜひお気軽にお問い合わせください。