土地の権利を徹底比較｜所有権・旧法借地権・普通借地権・定期借地権・地上権の違いと注意点

『仲介手数料最大無料』のREDS不動産エージェント、宅建士の大橋 暢昌（オオハシ ノブアキ）と申します。この度は、目に留めていただきありがとうございます。

今回は、土地の権利について、少し深掘りします。土地付きの戸建てや土地を購入するときは、物件価格だけでなく、「土地をどのような権利で利用・取得するのか」を確認することがとても重要です。同じ「土地付き住宅」に見えても、土地が所有権なのか、旧法借地権なのか、新法の普通借地権なのか、定期借地権なのかによって、購入価格、住宅ローン、売却、相続、建て替え、地代などの負担、将来の資産価値に違いが生じます。

「借地権だから不利」「所有権なら必ず有利」と単純に考えるのではなく、それぞれの特徴と契約内容を理解したうえで、自分の暮らし方や資金計画に合うかを判断することが大切です。

（画像はイメージです）

土地の権利は5種類。まず全体像を確認

まずは、所有権から見ていきましょう。所有権とは、簡単にいえば、土地そのものを自分の財産として所有する権利です。土地や戸建て住宅の取引で、一般的によく見られる権利形態です。所有権を取得すると、法令などの制限の範囲内で、その土地を使用・収益・処分できます。

例えば、次のようなことができます。

• 自分で住む
• 建物を建てる
• 建物を建て替える
• 土地を売却する
• 土地を相続する
• 土地を担保として住宅ローンを利用する

このように、土地の利用や処分について自由度が比較的高いのが特徴です。

所有権のメリット

所有権の大きなメリットは、資産としての自由度が高いことです。借地権のような地主との借地契約がないため、土地の利用や売却にあたり、原則として地主の承諾は必要ありません。

住宅ローンについても、土地と建物を担保として評価できるため、借地権付き物件とは審査条件が異なるのが一般的です。融資の可否や条件は金融機関・物件・購入者の状況によって異なります。

また、建物は経年により劣化しますが、土地そのものは建物と同じように消耗する資産ではありません。立地や市場環境などによっては、長期的に保有し、将来の売却や相続に活用することもできます。

所有権のデメリット・注意点

一方、借地権付き物件と比べて、土地の取得費を含む分、購入価格が高くなるケースがあります。特に地価の高いエリアでは、物件価格に占める土地価格の割合が大きいこともあります。

例えば、同じエリア・同程度の建物でも、権利の違いによって価格差が生じることがあります。

【価格例（イメージ）】
所有権の戸建て：1億円
借地権付き戸建て：7,000万円

※上記は権利による価格差を説明するための例で、実際の相場や特定物件の価格を示すものではありません。また、土地の所有者には、原則として固定資産税が課され、市街化区域内の土地などでは都市計画税が課される場合があります。

所有権は自由度が高い一方、取得費や保有時の税負担も含めて検討したい権利です。

旧法借地権とは？　更新と地主の承諾に注意

旧法借地権とは、現在の借地借家法が施行される前の旧借地法に基づく借地権です。1992（平成4）年8月1日に施行されました。施行前に設定された借地権には、現在も旧法の規定が適用される場合があります。

旧法借地権を理解するうえで押さえておきたいのは、「借地人の権利が法律上、手厚く保護されている」という点です。「土地を借りているのだから地主の立場が常に強い」と思われがちですが、旧法では借地人の権利の存続について一定の保護が設けられています。

旧法借地権のメリット

契約更新に関する保護があり、長期間にわたって土地を利用できる可能性があることはメリットのひとつです。

契約期間が満了しても、地主が自由に更新を拒絶できるわけではありません。更新拒絶には、旧法上の要件を満たす必要があります。そのため、契約内容や個別事情によっては、長期利用を前提に検討できる借地権です。

また、土地の所有権を取得しないため、同じような立地・建物の所有権物件より購入価格が抑えられるケースがあります。

【価格例（イメージ）】
所有権の土地：8,000万円
旧法借地権付きの土地：5,000万円

※上記は説明のための例です。実際の価格は立地、借地条件、残存期間などによって大きく異なります。

旧法借地権のデメリット・注意点

土地そのものを所有する権利ではないため、契約内容の確認が欠かせません。通常は、地主に地代を支払います。

また、契約内容や手続きによっては、次のような費用が発生する場合があります。

• 更新料
• 建て替え承諾料
• 増改築承諾料
• 譲渡承諾料

金額や要否は契約によって異なるため、購入前の確認が重要です。

中古戸建てや借地権付きマンションなどを購入する場合は、「所有権より価格が低い」という点だけで判断するのは避けたいところです。地代や更新料の有無・金額、建て替えの条件、売却時の地主の承諾、借地権の残存期間などを確認しましょう。

普通借地権とは｜更新のある新法の借地権

普通借地権は、1992年（平成4年）8月1日に施行された借地借家法に基づく借地権です。大きな特徴は、「契約期間が満了しても、一定の要件のもとで更新がある」という点です。

定期借地権のように、期間満了で更新なく終了することを前提とした制度ではありません。

普通借地権のメリット

土地の所有権を取得しないため、所有権物件より購入価格が抑えられるケースがあります。例えば、地価の高いエリアで所有権の土地を購入するのが難しい場合でも、借地権付き物件なら予算に収まる可能性があります。また、借地借家法により借地人の権利の存続について一定の保護が設けられており、長期利用を前提に検討できます。

そのため、「土地を所有することより、希望する立地で暮らすことを優先したい」という方にとっては、選択肢のひとつになります。

普通借地権のデメリット・注意点

土地の所有権は取得しません。通常は、地主に地代を支払います。

また、建物の建て替えや増改築、借地権の譲渡などについて、契約内容や権利の種類に応じて地主の承諾・調整が必要になる場合があります。所有権物件と比べ、売却時に借地条件を確認する必要があるため、購入検討者が限られるケースもあります。

住宅ローンの取扱いも金融機関によって異なります。購入申し込みの前に、借地権付き物件への融資条件を確認しておくと安心です。

定期借地権とは？　期間満了で原則終了する借地権

普通借地権との大きな違いは、契約の更新を前提としていない点です。一般定期借地権などの定期借地権は、定められた期間が満了すると、原則として更新なく終了します。

例えば、「定期借地権70年」という物件であれば、契約で定めた70年間、土地を利用する権利を持ち、期間満了後は契約内容に従って土地を返還することになります。

つまり、土地を「所有する」のではなく、一定期間利用する権利を取得する仕組みです。

定期借地権のメリット

所有権物件より購入価格が抑えられるケースがあることは、大きな特徴です。地価の高いエリアでは、土地の所有権を取得しないことが物件価格に反映される場合があります。

【価格例（イメージ）】
所有権：1億2,000万円
定期借地権：8,000万円

※上記は説明のための例です。実際の価格差は物件ごとに異なります。

「土地を永久に所有することより、購入時の予算や立地を重視したい」という方にとって、検討対象になることがあります。

定期借地権のデメリット・注意点

最も重要なのは、借地権に期限があることです。購入時には残存期間を必ず確認し、自分が何年住む予定なのか、将来売却する可能性があるのかまで考える必要があります。

残存期間が短くなると、物件や金融機関の条件によっては、

• 売却時の購入検討者が限られる
• 住宅ローンの利用条件が厳しくなる場合がある
• 売却価格に残存期間が影響する場合がある
• 契約終了時の建物の扱いや返還条件を確認する必要がある

といった点に注意が必要です。

したがって定期借地権は、「購入価格だけで判断する」のではなく、「残存期間」「地代」「更新の有無」「期間満了時の条件」「将来の売却」まで含めて検討することが大切です。

地上権とは？　土地賃借権との違い

地上権は、他人の土地を使用し、その土地に建物などを所有するための物権です。借地権の一つになり得ますが、法律上、「地上権」と「土地の賃借権」では権利の性質が異なります。地上権は、土地を直接支配して利用できる物権である点が特徴です。

地上権のメリット

地上権は、特約などがない限り、土地所有者の承諾を得ずに譲渡できるのが原則です。また、地上権を目的として抵当権を設定することもできます。この点で、土地の賃借権とは権利の扱いが異なります。

地上権のデメリット・注意点

住宅の取引では、所有権や土地賃借権に比べて地上権の物件に接する機会は多くありません。地代などの負担は、設定契約の内容によって異なります。

「地上権だから安い・売りやすい」と一律には判断できません。登記内容、存続期間、地代、譲渡条件などを確認することが重要です。

所有権・借地権・地上権の違いを比較

　
※表は一般的な違いを整理したものです。実際の権利関係や費用、融資条件は、契約内容、残存期間、地代、立地、建物、金融機関の審査などによって異なります。

まとめ｜土地の権利は「価格」だけでなく契約内容まで確認

土地の権利は、物件ごとに条件が異なります。所有権か借地権かという名称だけでなく、地代、更新、承諾料、残存期間、建て替えや売却の条件、住宅ローンの取扱いまで確認することが大切です。ご不明な点がございましたら、お気軽にご相談ください。

 

不動産売買時「仲介手数料最大無料」のREDS不動産エージェント、大橋 暢昌（おおはし のぶあき）が、お客様のご希望や資金計画を伺いながら、物件ごとの権利関係もわかりやすくご説明します。どうぞよろしくお願い申し上げます。