土地と建物の名義が違うとどうなる？ 相続で起こりやすいトラブルと対処法

REDSの宅建士、有馬です。

「親名義の土地に子が家を建てる」「遺産分割で土地と建物が別々の相続人に渡る」など、土地と建物の名義が異なる不動産は、親族間では珍しくありません。

しかし、名義が分かれていると、土地を利用する権利と所有権の関係が複雑になり、トラブルに発展することがあります。場合によっては、土地の明け渡しをめぐる争いや、売却が進みにくくなるといったリスクもあります。

この記事では、土地と建物の名義が異なることで生じやすい具体的なリスクと、将来の紛争を防ぐために検討したい対処法を解説します。

（写真はイメージです）

土地と建物の名義が違うと起こりやすい相続トラブル

土地と建物の名義が異なる状況は、相続をきっかけに生じることが少なくありません。

典型的なのが「親名義の土地に子が家を建てているケース」です。親が亡くなり土地を相続する場面で、複数の相続人の間で誰が土地を引き継ぐのかをめぐり、話し合いが難航することがあります。

また、遺産分割の結果、土地と建物をそれぞれ別の相続人が取得し、権利関係が複雑になるケースもあります。さらに、過去の相続登記がされていない土地に建物を建てていた場合など、後から権利関係の整理が難しくなり、相続人間のトラブルにつながることもあります。

土地の明け渡しをめぐるトラブル

土地と建物の名義が一致していない不動産では、将来、土地の所有者やその相続人との間で土地の利用をめぐる問題が表面化することがあります。

たとえば、親の死亡後に土地を相続した親族が、その土地上の建物に住み続けている別の親族に対して明け渡しを求めるケースです。ただし、建物所有を目的として土地を使用している場合は、使用貸借などの契約関係や個別の事情によって結論が異なり、直ちに明け渡しが認められるとは限りません。

土地の所有者が変わることで、それまで親族間の暗黙の了解で成り立っていた関係が崩れ、紛争に発展するおそれがあります。

共有名義になり、土地の使用料をめぐって対立することも

土地が複数人の共有名義になった場合、土地の利用状況やこれまでの合意内容によっては、建物の居住者と他の共有者との間で、土地の使用料などをめぐるトラブルが生じることがあります。

たとえば、兄弟で土地を均等に相続し、その土地上の建物には弟のみが居住している場合、兄から土地の利用について話し合いを求められ、対立が生じるケースです。

生前からの使用貸借がある場合などは、直ちに使用料の支払い義務が生じるとは限りません。契約内容や経緯によって判断が異なるため、感情的な対立が深まる前に専門家へ相談することが大切です。

売却しにくくなり資産価値に影響する可能性

土地と建物の所有者が異なり権利関係が複雑な不動産は、第三者への売却にあたって関係者の調整が必要になり、買い手が慎重になることがあります。その結果、売却に時間がかかったり、価格面で不利になったりする可能性があります。

相続登記は2024年4月から義務化

加えて、2024年4月1日から相続登記の申請が義務化されています。相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があり、正当な理由なく義務に違反した場合は10万円以下の過料の対象となることがあります。

土地と建物の名義が異なること自体に過料が科されるわけではありません。相続登記が必要な不動産を未登記のまま放置しないことが重要です。そのため、早い段階で権利関係を確認し、関係者間で話し合いを始めることをおすすめします。

土地と建物の名義をそろえるには？ 対処法と予防策

土地と建物の名義が異なる問題を整理するには、まず現状を正確に把握することが第一歩です。法務局の窓口やオンラインサービスを利用して登記事項証明書などを確認し、土地・建物それぞれの名義人や共有者を整理しましょう。

登記事項証明書は、所定の手数料を支払えば誰でも取得できます。

売買・贈与などで名義をそろえる方法を検討する

現状の権利関係を把握したうえで、将来のトラブルを減らす方法の一つが、土地と建物の名義をそろえることです。売買・贈与・交換などによって土地と建物の所有者を同一にできれば、権利関係を分かりやすくできます。

ただし、手続きによっては登録免許税や贈与税、不動産取得税などの税負担や諸費用が生じる場合があります。また、親族間の合意形成が難しい場合や税負担が大きい場合など、名義をそろえることが現実的ではないケースもあります。

そのため、司法書士や税理士などの専門家に相談し、個別の事情に合った方法を検討することが有効です。

名義をそろえられない場合は土地の利用ルールを書面にする

名義をそろえることが難しい場合は、土地の利用ルールを書面で明確にしておくことが重要です。土地を無償で貸し借りする「使用貸借」なのか、賃料が発生する「賃貸借」なのかをあいまいにせず、契約内容を書面に残しておきましょう。

法律上、使用貸借は原則として借主（家を建てた子など）の死亡によって終了すると定められており、貸主（親など）の死亡だけを理由に当然に終了するものではありません。ただし、契約期間や使用目的などによって扱いが異なることがあります。口約束のままでは権利関係があいまいになりやすいため、契約書の作成時には専門家への相談も検討すると安心です。

解決が難しい場合は売却なども選択肢に

親族間で合意が得られず解決が難しい場合には、関係者の合意や権利関係を確認したうえで、建物を解体して更地にすることや、土地・建物の売却を検討することも選択肢になります。

「親族間だからもめるはずがない」と問題を先送りにすると、次の相続で関係者がさらに増え、解決が一段と難しくなるおそれがあります。

将来の資産価値や親族関係を守るためにも、問題に気づいた段階で権利関係を確認し、できるところから具体的な一歩を踏み出すことが大切です。