【2026年度税制改正】インボイス制度の経過措置が変更｜2割特例の後継「3割特例」と仕入税額控除のスケジュール

REDSの宅建士、有馬です。

2023年10月に始まったインボイス制度には、制度定着のための負担軽減措置（経過措置）が設けられてきました。当初は、売り手側の「2割特例」や買い手側の「8割控除」が2026年秋に終了・縮小する予定で、事業者の負担増が懸念されていました。

そこで2026年度税制改正（令和8年度）では、内容を見直したうえで段階的に移行する方針が示されています。措置が打ち切られるのではなく、期間が延びたことは、多くの事業者にとって朗報といえそうです。事業者であれば知っておきたい改変の中身や延長の期間などについて解説します。

（画像はイメージです）

2割特例・8割控除（経過措置）のおさらい

インボイス制度（適格請求書等保存方式）では、免税事業者だった個人事業主・フリーランス・小規模法人の一部が、取引上の要請などで課税事業者へ転換しました。消費税の納税義務が生じることは資金繰りに直結するため、急激な負担増を緩和する目的で複数の経過措置が用意されました。

売り手側：2割特例…免税事業者がインボイス登録により課税事業者となった場合、原則計算（本則課税）や簡易課税ではなく、売上にかかる消費税額の2割を納税額として計算できる特例です（計算が簡単で、納税額が抑えられるケースが多い）。
買い手側：免税事業者等からの仕入れにかかる控除（いわゆる8割控除）…免税事業者などインボイスを発行できない相手からの仕入れについても、一定期間は仕入税額相当額の80%を控除できる経過措置です。

どちらも時限措置として設計され、当初は2026年秋に大きな節目（終了・縮小）を迎える想定でした。

【変更点1】2割特例は終了へ。個人事業主は後継の「3割特例」（2027・2028年）

2割特例は、2023年10月1日から2026年9月30日を含む課税期間までが対象とされてきました。そのため、2026年10月以降は本則課税または簡易課税へ移行し、税負担が増える見込みでした。

2026年度税制改正では、個人事業者に限り、2割特例の終了後に納税割合を「3割」にした特例（3割特例）を設け、2027年分・2028年分（2年間）に適用できる方向性が示されています。

〈ポイント〉

対象：免税事業者からインボイス登録により課税事業者となった個人事業主（基準期間＝前々年の課税売上高1,000万円以下など、従来と同様の要件）
期間：2027年分・2028年分（暦年）
内容：売上に係る消費税額の3割を納税額として計算
注意：法人は3割特例の対象外となる見込み（2割特例終了後は本則/簡易へ）

【変更点2】仕入税額控除（免税事業者等からの仕入れ）は「7・5・3割控除」へ段階縮小

免税事業者など、インボイスを発行できない相手からの仕入れにかかる控除（現行80％）も見直されます。当初は2026年10月から一気に50％へ下がる予定でしたが、税制改正では段階を細かくし、負担増のペースをゆるやかにする方向です。

期間	控除できる割合（予定）
2023年10月1日〜2026年9月30日	80%（8割控除）
2026年10月1日〜2028年9月30日	70%（7割控除）
2028年10月1日〜2030年9月30日	50%（5割控除）
2030年10月1日〜2031年9月30日	30%（3割控除）
2031年10月1日以降	控除なし

　
買い手側はコスト増が段階的になる一方、最終的には控除がゼロになるため、免税事業者との取引が多い場合は中長期の見直しが必要です。

今から準備しておきたい3つのこと

納税・コストの試算：個人事業主は「3割特例」「簡易課税」「本則課税」で、法人は「簡易課税」「本則課税」で、どれが有利か早めにシミュレーション。
取引先の棚卸し：免税事業者（インボイス未登録）の外注先・仕入先を一覧化し、控除率の低下（80→70→50→30→0）を踏まえて条件を再確認。
制度終了後を見据えた体制づくり：将来の控除ゼロを前提に、価格設定・契約条項・経理フロー（会計ソフト設定や証憑管理）の整備を進める。

まとめ

売り手側：2割特例は終了予定だが、個人事業主は2027・2028年に3割特例で段階移行。
買い手側：免税事業者等からの仕入れ控除は80％→70％→50％→30％→0％へ。
早めの試算と取引先整理が、資金繰り・価格交渉のリスクを下げます。

参考：制度の詳細・要件は、国税庁の「令和8年度税制改正特集（インボイス見直し）」などで必ず最新情報をご確認ください（法令・通達の更新により内容が変わることがあります）。

# 不動産一般

記事を執筆したエージェント

有馬春志

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3 か月前
不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
本当にありがとうございました。
3 か月前
ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。
6 か月前
自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです！！

当方、介護や仕事や新居（二世帯住宅）の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います！

もういくら御礼を言っても足りないです！
本当に本当にありがとうございました！！
6 か月前
担当して頂いた菅原さんには約1年程お世話になりました。

不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

とても信頼のできる不動産屋さんです！
また機会があれば、宜しくお願い致します。
4 か月前
中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな？」と心配になってしまうほど（笑）。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。
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