変動金利はどこまで上がる？　住宅ローン金利の最新動向と後悔しない選び方

REDSエージェント、宅建士の林です。

「住宅ローンの変動金利は、まだまだ上がりますか？」

最近、この質問をお客様からいただく機会が本当に増えています。毎月、月初に各銀行の住宅ローン金利を確認していますが、実際にじわじわと上がってきています。

日本銀行がマイナス金利政策を終了し、政策金利の引き上げを進めていることで、「住宅ローン金利が上がった」というニュースを目にする機会も増えています。一方で、インターネットでは「変動金利は危険」「今すぐ固定金利にすべき」「住宅価格は暴落する」など、少し極端な情報も見かけます。

そこで今回は、国土交通省や住宅金融支援機構、日本銀行などの過去の公的データをもとに、「実際はどうなのか？」を整理します。

（写真はイメージです）

日本銀行の政策金利は上昇局面へ

長年続いたゼロ金利・マイナス金利政策は、2024年3月に終了しました。その後、日本銀行は段階的に政策金利を引き上げており、「超低金利時代」は転換点を迎えています。

ここで注意したいのは、政策金利と住宅ローン金利はイコールではないということです。住宅ローン金利は、以下の要素など複数の要因によって決まります。

• 政策金利
• 長期金利（10年国債利回り）
• 各銀行の資金調達コスト
• 金融機関同士の競争

そのため、日銀が利上げをしたからといって、直ちに住宅ローン金利が同じ幅だけ上がるわけではありません。

住宅ローン利用者の8割強が変動金利を選んでいる

あくまでも過去のデータになりますが、国土交通省が公表した「令和7（2025）年度 民間住宅ローンの実態に関する調査」では、令和6（2024）年度の新規住宅ローンの83.5％が変動金利でした。固定期間選択型は9.5％、フラット35などの証券化ローン（全期間固定）は4.9％となっています。

これまでは圧倒的に変動金利を選ぶ人が多かったというのが現実です。もちろん、以前より固定金利を検討する人は増えていますが、「変動金利離れ」が急激に進んでいるわけではありません。

固定金利はすでに上昇している

実は、一番先に動いているのは固定金利です。

国土交通省の資料によると、2021年10月時点ではフラット35が約1.30％、都市銀行の10年固定が約0.92％だった金利が、2025年2月にはそれぞれ約1.89％、約1.96％まで上昇しています。

一方で、変動金利は優遇後で0.6％台と比較的低い水準を維持していました。つまり、この時点では「固定金利はすでに上がっている」という状況だったのです。

金利が1％違うと返済額はどれくらい変わる？

例えば、借入額5,000万円、返済期間35年のケースで考えてみましょう。

• 金利0.5％：毎月約13万円
• 金利1.5％：毎月約15万3,000円

その差は毎月約2万3,000円、年間では約28万円にもなります。35年間では1,000万円近い差になるケースもあるため、多くのお客様が金利を気にされるのです。

変動金利は本当に危険？

結論から言えば、「危険」と言い切ることはできません。多くの銀行では「5年ルール」「125％ルール」が採用されており、金利が上昇しても返済額が急激に増えないよう配慮されています（※適用条件は金融機関により異なります）。

ただし、返済額が変わらなくても、元金の減り方が遅くなる可能性はあります。「毎月の返済額が変わらないから安心」と過信せず、仕組みを正しく理解しておくことが大切です。

住宅金融支援機構の調査でも、金利上昇局面を受けて全期間固定金利への関心が高まっています。住宅価格の高騰を背景に制度見直しも進んでおり、「多少金利が高くても安心を買いたい」という考え方も一般的になってきました。

お客様の住宅ローン選びで私が大切にしていること

2026年7月現在、住宅ローンの変動金利は各銀行の最優遇金利で0.8％～1.5%程度の商品が多く、上昇傾向が続いています。一方でフラット35の全期間固定金利は3％を超えてきました。

私はお客様から「変動ですか？　固定ですか？」と聞かれたとき、「お客様のライフプランや考え方次第です」とお答えしています。

• 繰上返済を考えている
• 共働きで収入に余裕がある
• 住宅ローン控除を最大限活用したい

という方は、変動金利が向いているケースがあります。一方で、「教育費がこれから増える」「定年まで返済が続く」「毎月の返済額を一定にしたい」という方は、固定金利の安心感が大きなメリットになります。

まとめ：将来を見据えた選択を

日本銀行の政策変更によって、住宅ローン金利は確かに上昇局面に入りました。今後もしばらくは金利上昇が考えられます。ただし、「変動は危険」「固定が正解」といった単純な話ではなく、ご自身の収入、将来のライフプラン、借入額、返済期間を踏まえて選ぶことが何より重要です。

住宅ローンは、数千万円～数億円という大きな借り入れです。物件選びだけでなく、「どの銀行で、どの金利タイプを選ぶか」が、将来の家計を大きく左右します。住宅購入をご検討中の方は、物件だけでなく住宅ローンについても、ぜひREDSのエージェントへお気軽にご相談ください。お客様にとって最適なご提案ができるよう、住宅ローンについても日々最新の情報を確認しております。