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公開日:2026年4月13日  林 大一朗

【2026年最新】東京・関東の不動産相場はどう動く? 坪単価・㎡単価から読み解く現状と見通し

仲介手数料最大無料REDS(株式会社不動産流通システム)の不動産エージェント、林 大一朗(はやし だいいちろう)と申します。こちらのページをご覧いただきまして、誠にありがとうございます。

「最近の不動産、相場はどう?」

仕事柄、このようなご質問をいただく機会が増えています。

結論から申し上げて、東京都を中心とした関東の不動産価格は、ここ数年で記録的な上昇を続けています。今回は、地価公示や基準地価といった公的データをもとに、これまでの流れと今後の見通しを、プロの視点でわかりやすく解説していきます。

不動産相場

(写真はイメージです)

「地価公示」と「基準地価」ってなに?

不動産の相場を語るうえでよく出てくるのが「地価公示」と「基準地価」です。

地価公示は毎年3月に発表されるもので、国が標準的な土地の価格を示したもの。一方、基準地価は9月頃に都道府県が発表するデータです。この2つを見ることで、「今、日本の土地価格がどう動いているか」がかなり正確に把握できます。

東京23区の土地価格(坪単価)

まずは土地から見ていきましょう。2025年の地価公示では、東京23区の住宅地は平均で坪単価約230万〜260万円前後となっています(※1㎡あたり約70〜80万円を換算)。

  • 港区・千代田区などの都心部:坪単価600万〜700万円超
  • 渋谷区・中央区などの人気エリア:坪単価400万〜500万円前後
  • 城東・城北エリア:坪単価200万〜300万円前後

商業地になるとさらに跳ね上がります。銀座の一等地では、坪単価1億円を超える地点もあり、日本の中でも圧倒的な水準です。

基準地価でも同様の傾向が見られ、東京圏は住宅地・商業地ともに4年連続の上昇。特に都心部は上昇率も高く、「強いエリアはさらに強く」という構図になっています。

関東エリアにも広がる上昇

東京都の価格上昇は、神奈川・埼玉・千葉にも波及しています。

  • 横浜市・川崎市:坪単価150万〜250万円前後
  • さいたま市:坪単価120万〜200万円前後
  • 千葉県の主要都市:坪単価100万〜180万円前後

都内よりは手頃ですが、ここ数年でしっかり上昇しています。背景にあるのは、「都内が高すぎる問題」。都心でマンションが1億円を超えるのが当たり前になり、「それなら少し離れて広く」という流れが強まっています。

  • 都心まで30〜40分圏内
  • 駅近
  • 再開発あり

こうしたエリアは、かなり需要が堅調です。

マンション価格の推移

マンション価格の上昇は土地以上にインパクトを感じやすいかもしれません。東京都の新築マンション価格(㎡単価)は、ここ10年で大きく上昇しています。

  • 2015年頃:㎡単価 約80万〜90万円
  • 2020年頃:㎡単価 約100万〜110万円
  • 2025年頃:㎡単価 約130万〜150万円

つまり、ここ10年で1.5倍近く上がっているイメージです。都心部になるとさらに高く、港区・渋谷区などでは㎡単価200万円超も珍しくありません。

また、新築マンションの平均価格も上昇しており、2025年には首都圏で平均1億円前後に到達。「億ション」が特別ではなくなってきているのが現状です。中古マンション市場もこの動きに連動しており、特に駅近・築浅・人気エリアはかなり高値で取引されています。

なぜ上がり続けるるのか? 3つの要因

不動産価格が上がり続ける理由はいくつかありますが、シンプルにまとめるとこの3つです。

  1. 低金利:住宅ローン金利が低いため、高い物件でも購入できる人が多い
  2. 供給不足:建築費の高騰や人手不足で、新築が思うように増えない
  3. 都心集中+再開発:人も企業も東京に集まり続け、街の価値が上がっている

これに加えて、海外投資家の資金流入もあり、特に都心部の価格は下がりにくい構造になっています。

今後の見通しは?

今後の相場について「大きく崩れる可能性は低いが、上昇はやや落ち着く」という見方が主流です。東京都心は引き続き需要が強く、坪単価の高いエリア、㎡単価の高いマンションは底堅く推移するでしょう。

一方で注意点もあります。

  • 金利上昇→購入力の低下
  • エリア格差の拡大
  • 価格上昇の鈍化

特に今後は、「どこでも上がる時代」ではなくなります。

まとめ:これからは“単価”と“立地”を見る時代

今回見てきたように、

  • 土地:坪単価でしっかり上昇
  • マンション:㎡単価で大きく上昇

というのが現在の不動産市場です。

ただし重要なのは、「全部が上がるわけではない」という点です。

これからは、

  • 坪単価が維持されるエリアか
  • 単価が上がり続けるマンションか

といった視点で、「中身」をしっかり見極めることが重要になります。

不動産は金額が大きいからこそ、相場をなんとなくではなく、“単価ベースで理解する”ことが、これからの判断に効いてきます。

不動産を購入したい、売却したい、そんな時はぜひ、仲介手数料最大無料のREDS(株式会社不動産流通システム)へご相談ください。お客様の立場に立ち、ご提案させていただきます。

 

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林 大一朗

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※2026年04月12日現在 本社・首都圏営業所の数値

※2026年04月12日現在 本社・首都圏営業所の数値

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    226

    1 か月前

    不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
    ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
    結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
    知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
    私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
    本当にありがとうございました。

    1 か月前

    ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

    当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

    内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

    また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

    検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

    加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

    振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

    このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

    不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。

    4 か月前

    自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

    まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです!!

    当方、介護や仕事や新居(二世帯住宅)の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

    隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

    また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

    こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

    また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います!

    もういくら御礼を言っても足りないです!
    本当に本当にありがとうございました!!

    4 か月前

    担当して頂いた 菅原さん には約1年程お世話になりました。

    不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

    決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

    とても信頼のできる不動産屋さんです!
    また機会があれば、宜しくお願い致します。

    2 か月前

    中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
    契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
    巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな?」と心配になってしまうほど(笑)。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。