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公開日:2026年6月17日  豊島 淳也

【2026年版】中古住宅市場と金利動向レポート! 一次取得者の狙い目は?

こんにちは。仲介手数料が必ず割引・最大無料の「不動産流通システム」REDSエージェント、宅建士の豊島 淳也(とよしま じゅんや)です。

初回の自己紹介に続き、2本目のブログ投稿となります。今回は一次取得者(初めてマイホームを購入する層)向けの中古マーケットと金利動向についてお伝えさせていただきます。

近年、住宅価格の高騰や建築コスト上昇を背景に、新築住宅に代わる選択肢として中古住宅市場への注目が高まっています。特に一次取得者においては、予算と立地のバランスを重視する傾向が強く、中古マンションおよび中古戸建ての需要は堅調に推移しています。

一方で、2024年以降は日本銀行の金融政策正常化により住宅ローン金利が上昇局面に入り、購入判断に影響を与え始めています。本レポートでは2026年現在の中古住宅市場の現状と今後の見通し、ならびに金利動向について解説します。

ローン金利

(写真はイメージです)

中古住宅市場の現状

中古マンション市場:首都圏を中心に上昇基調が継続

首都圏を中心に中古マンション価格は上昇基調が続いています。主な要因は以下の4点です。

  • 新築マンション価格の歴史的高騰
  • 建築資材価格や人件費の上昇
  • 利便性を求め都市部への人口集中
  • 共働き世帯(パワーカップル)の増加による駅近・職住近接ニーズ

特に東京都心部では新築マンションの平均価格が1億円を超えるエリアも増加しており、購入層が中古市場へ流入しています。

【首都圏中古マンション平均成約価格の推移(イメージ)】

地域 2023年 2024年 2025年
東京都 6,500万円 7,000万円 7,300万円
神奈川県 3,800万円 4,000万円 4,150万円
埼玉県 3,200万円 3,350万円 3,500万円
千葉県 2,900万円 3,050万円 3,150万円

中古戸建て市場:広い居住空間を求める層に安定した需要

中古戸建て市場はマンションほど急激な価格上昇は見られないものの、比較的安定した需要があります。

【一時取得者が戸建てを選ぶメリット】

  • 広い居住空間
  • 駐車場確保
  • 管理費・修繕積立金不要

【購入時の注意点】

一方で、戸建てはマンションに比べて個別性が高いため、以下のポイントを事前にしっかり確認・リサーチしておく必要があります。

  • 築年数に応じた建物劣化
  • リフォーム費用
  • 耐震性能

中古マンション vs 中古戸建ての特徴まとめ

項目 マンション 戸建て
資産価値維持 高い 土地依存
維持費 管理費あり 修繕費自己負担
駅近立地 多い 少ない
専有面積 小さめ 広い
駐車場 別契約が多い 敷地内確保

住宅ローン金利の動向と返済額への影響

金融政策の転換

2024年に日本銀行はマイナス金利政策を解除し、長期間続いた超低金利時代が転換点を迎えました。金融機関は住宅ローン金利の引き上げを進めています。

【住宅ローン金利推移】

年度 変動金利平均 固定35年平均
2023年 0.40% 1.70%
2024年 0.55% 1.90%
2025年 0.70% 2.10%
2026年 0.80〜1.00% 2.20〜2.50%

金利上昇による返済額への影響

金利の上昇は、毎月の家計にどの程度影響を与えるのでしょうか。【借入額4,000万円、返済期間35年、元利均等返済】をモデルに試算してみます。

金利 月額返済
0.50% 約10.4万円
1.00% 約11.3万円
1.50% 約12.2万円
2.00% 約13.2万円

 
金利が0.5%上昇するだけでも、毎月の返済額は約1万円程度増加します。長期的には総返済額に大きな差が生じるため、購入時には将来の金利上昇も想定した資金計画が重要です。

2026年、一次取得者の購入環境

現在の市場環境は、「住宅価格は高止まり」かつ「金利は上昇傾向」という特徴があります。しかしながら、以下のような要因から、住宅取得ニーズは依然として高い状態をキープしています。

  • 賃貸住宅の家賃上昇(更新時値上げやインフレによる家賃相場の上昇)
  • 住宅ローン控除制度
  • 共働き世帯の増加(ペアローンなどを活用した予算の確保)
  • リノベーション住宅の充実(中古でも新築同様のクオリティ)

一次取得者への提案ポイント

現在の市場環境を踏まえ、一次取得者の方がどちらを選ぶべきかの判断基準をまとめました。

中古マンションがおすすめなケース

  • 駅徒歩10分以内を重視
  • 将来的な売却を考慮(流動性が高い)
  • 共働き世帯
  • 子どもが小さい世帯

中古戸建てがおすすめなケース

  • 予算を抑えたい
  • 子育て重視(上下階の音を気にする必要がない)
  • 駐車場が必要
  • リフォームを楽しみたい

今後の市場見通し

2026年以降も首都圏を中心に中古マンション価格は底堅く推移すると予想されます。一方で金利上昇により住宅購入者の負担感は増加し、市場全体の取引件数はやや減少する可能性があります。

特に築浅物件や駅近物件については需要が集中するため、価格の下落余地は限定的と考えられます。中古戸建てについては、人口減少やエリア格差の影響を受けやすく、立地選別がいっそう重要になるでしょう。

まとめ:これからの住宅購入で成功するために

一次取得者にとって現在の住宅市場は、「価格高騰」と「金利上昇」が同時進行する難しい局面にあります。しかし、新築価格の高騰を考慮すると、中古マンションや中古戸建ては依然として有力な選択肢です。

住宅購入においては価格だけでなく、

  • 将来の資産価値
  • 金利上昇リスク
  • ライフプラン
  • リフォーム費用

を総合的に検討することが重要です。

特に2026年以降は「低金利のうちに購入する」という考え方だけではなく、「無理のない返済計画を組むこと」が住宅取得成功の鍵となるでしょう。

不動産購入は信頼できる不動産担当者と資金計画やスケジュールを整理し、実現可能性の高い内容に落とし込むべく十分に打ち合わせを行うことが、理想の物件を手に入れるための大きなポイントとなります。

不動産取引は人生の中でも大きな意思決定の一つです。不安や疑問があれば一人で抱え込まず、専門家に相談しながら着実に進めていくことをおすすめいたします。

不動産流通システム(REDS)では、経験豊富なエージェントが、お客様の条件交渉から住宅ローンのサポートまで、透明性の高い取引を徹底してバックアップいたします。不安な点があれば、いつでもお気軽にご相談ください。

 

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豊島 淳也

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※2026年07月19日現在 本社・首都圏営業所の数値

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  • 平均評価
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  • 投稿数
    258

    1 か月前

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    3 週間前

    中古マンションの売却でお世話になりました。
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    3 か月前

    REDSは、自分でSUUMOなどを使って物件検索ができる人にはおすすめだと感じました。
    他の不動産会社にも行きましたが、こちらの希望に寄り添うというより、不動産会社側が売りたい物件を勧められているように感じることもありました。

    その点、REDSは自分で見つけた物件を軸に進めやすいのがよかったです。
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    ただ、そういう場合でも、結局は良い不動産会社や担当者に出会えないと希望の物件にはたどり着きにくいと思います。
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    担当の山崎一さん対応がスムーズで、とても安心感がありました。こちらが気になることや質問にも毎回正確に答えていただけただけでなく、自分では気づいていなかった点まで補足して教えてくださり、終始安心してお任せできました。

    4 か月前

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    3 か月前

    木村さんに中古マンション購入のサポートをしていただきました。
    内見から住宅ローンの選定、契約まで幅広くご対応いただき、大変助かりました。

    特にメールのレスポンスが非常に早く、常に安心してやり取りができた点が印象的です。

    また、引き渡し後にもいくつかご相談させていただきましたが、引き渡しが終わった後も変わらず丁寧にご対応いただき、信頼できる方だと感じました。

    今後、もし購入や売却の機会があれば、ぜひまた木村さんにお願いしたいと思いますし、他の方にも自信を持っておすすめできる方です。