首都圏で人口が増加しているエリア・沿線は？　住宅需要と資産価値を考えるポイントを解説

こんにちは、不動産流通システム【REDS】エージェント、宅建士の豊島です。

日本全体では人口減少が進んでいますが、すべての地域で一律に人口が減少しているわけではありません。特に東京を中心とした首都圏では、交通利便性や住宅供給、再開発などを背景として、人口が増加している自治体が複数存在します。

2025年に実施された国勢調査の速報（2026年5月公表）によると、2020年から2025年までの5年間で人口増加数が大きかった自治体には、東京都特別区部をはじめ、つくば市、川崎市、さいたま市、千葉市、流山市、柏市、印西市、船橋市、大和市、藤沢市、朝霞市、八千代市、海老名市などが挙げられています。特に流山市、印西市、つくば市などは人口増加率も高く、住宅需要の強いエリアとして注目されます。

こうしたエリア・沿線について解説します。

（画像はイメージです）

東京近郊で人口が増加しているエリアの共通点

首都圏の中でも、人口増加が確認されている地域には共通した特徴があります。それは「都心へのアクセス」と「住宅取得のしやすさ」のバランスです。

東京都心部では住宅価格が上昇しており、購入予算によっては都心から一定距離のあるエリアを選択する必要があります。そのため、都心への通勤が可能でありながら、比較的広い住宅を確保できる地域への需要が生まれています。

つくばエクスプレス沿線のつくば市・流山市

代表的なのが、つくばエクスプレス沿線です。

つくば市は2020年から2025年までの5年間で約2万7000人増加し、人口増加率は11.3％となりました。また、千葉県の流山市も約1万5000人増加し、人口増加率は7.6％となっています。

つくばエクスプレス沿線では、流山おおたかの森、柏の葉キャンパス、守谷、つくばなど、駅周辺の住宅開発や生活利便施設の整備が進んだ地域で人口流入が続いています。

千葉県で人口が増えている街｜流山・柏・印西など

千葉県では、流山市、柏市、印西市、船橋市、八千代市などで人口増加が確認されています。特に流山市と印西市は、2020～2025年の人口増加率が7.6％と高い水準となっています。

流山市では、つくばエクスプレスによる秋葉原方面へのアクセスに加え、駅周辺の計画的なまちづくりが進められてきました。一方、印西市では北総線や成田スカイアクセス線などを利用した東京都心・空港方面へのアクセスに加え、大規模な住宅地や商業施設などが整備されています。

このような地域では、単に人口が増えているだけではなく、子育て世帯などの流入によって住宅需要そのものが形成されている点が重要です。

埼玉県で人口が増えている街｜さいたま市・朝霞市など

埼玉県では、さいたま市を中心に県南エリアで人口の集積が続いています。

2020～2025年では、さいたま市の人口が約2万1000人増加しており、朝霞市でも約6000人の増加が確認されています。特に京浜東北線、埼京線、武蔵野線、東武東上線などの沿線は、東京都心への通勤利便性が高く、住宅地としての需要を維持しやすいエリアです。

都心部と比較して住宅価格を抑えやすい地域も多く、住宅購入層の受け皿となっています。

神奈川県で人口が増えている街｜川崎・県央・湘南

神奈川県では、川崎市、大和市、藤沢市、海老名市などで人口増加が確認されています。特に川崎市は2020～2025年で約2万3000人増加しており、大都市としての雇用・交通・生活利便性が人口を支える要因となっています。

また、県央エリアでは海老名市、大和市などが人口増加地域となっており、複数路線の利用や駅周辺の開発によって住宅地としての魅力が高まっています。

湘南エリアでは藤沢市も人口増加となっており、都心通勤だけでなく、生活環境を重視する住宅需要を取り込んでいると考えられます。

人口増加と交通利便性から不動産の資産価値を考える

人口が増えていることは、不動産市場を見るうえで重要なプラス材料です。ただし、人口増加だけで将来の不動産価格が上昇するとは限りません。

不動産価格を考える際には、「人口動態」に加えて、以下の要素を総合的に加味しましょう。

• 都心へのアクセス
• 駅周辺の開発
• 住宅供給量
• 商業・教育・医療施設
• 雇用の集積
• 世帯数の増加

人口だけでなく世帯数の増加にも注目

特に注目したいのは「人口」だけではなく「世帯数」です。単身世帯や子育て世帯など、新たな住宅需要を生み出す世帯が流入している地域では、人口増加が実際の住宅購入・賃貸需要につながりやすくなります。

まとめ：人口増加に加え住宅需要と街への投資に注目

今後の住宅市場を考えるうえでは、全国的な人口減少という大きな流れだけを見るのではなく、「人口が集まり続けている地域」を見極めることが重要です。

首都圏では、つくばエクスプレス沿線、東武東上線沿線、京浜東北線・埼京線沿線、東海道線・湘南新宿ライン沿線、小田急線・相鉄線沿線などに、都心へのアクセスと住宅取得のバランスが取れ、人口が増加している自治体が見られます。

今後の不動産市場においては、「人口が増えている街」だけでなく、「人口が増え、住宅需要が生まれ、さらに交通・商業・行政サービスなどへの投資が続いている街」に注目することが、資産価値を考えるうえで重要になると考えられます。