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公開日:2025年10月25日  大柿 貴彦

東京で不動産を買うなら知っておきたい衰退する街と持続可能な街の分岐点

REDSエージェント、宅建士の大柿です。

東京は世界でも有数の大都市でありながら、街ごとで発展と衰退に明暗が分かれる時代に突入しています。人口減少、空き家問題、再開発の進捗、交通インフラの変化など、さまざまな要因が複雑に絡み合い、街の「持続可能性」が問われるようになりました。東京エリアにおける衰退する街と持続可能な街の分岐点を、不動産の視点から考察します。

東京

(画像はイメージです)

街の衰退とは何か?

衰退する街とは、人口が減少し、商業施設や公共サービスが縮小し、空き家や空き店舗が増加する地域を指します。東京23区内でも、例えば足立区や葛飾区の一部地域では、高齢化と若年層の流出が進み、地域コミュニティの維持が困難になっているケースがあります。

また、駅から遠い住宅地や、再開発の対象外となっている旧来の団地群なども、資産価値の下落が顕著です。こうした地域では、賃貸需要も減少し、空室率が高まる傾向にあります。

持続可能な街の条件

一方で、持続可能な街とは、人口が安定または増加し、生活利便性が高く、地域経済が活性化している街です。東京で言えば、武蔵小杉(神奈川県川崎市だが東京圏として注目)や豊洲、品川、三軒茶屋などがその代表例です。

これらの街には以下のような共通点があります。

  • 再開発による都市機能の更新
  • 駅近で交通アクセスが良好
  • 商業施設や教育機関が充実
  • 若年層やファミリー層の流入
  • 地域コミュニティの活性化

特に、交通インフラの整備(例:品川のリニア中央新幹線計画)や、企業のオフィス移転などが街の価値を押し上げています。

分岐点となる要素

東京の街が「衰退」か「持続可能」かに分かれる分岐点は、以下のような要素に集約されます。

再開発の有無

都市再生機構(UR)や民間デベロッパーによる再開発が進む地域は、資産価値が維持・向上しやすいです。逆に、再開発の計画がない地域は、老朽化が進み、魅力を失っていきます。

交通利便性

駅からの距離、複数路線の利用可否、都心へのアクセス時間などが、居住者の選択に大きく影響します。特にテレワークの普及により、「都心近くでなくても快適に暮らせる街」が注目されるようになりました。

地域のブランド力

「住みたい街ランキング」などで上位に入る街は、イメージだけでなく実際の利便性や安全性が評価されています。ブランド力は資産価値にも直結します。

空き家率と人口動態

空き家率が高い地域は、治安や景観の悪化を招き、さらなる人口流出を引き起こします。逆に、若年層や外国人居住者が増えている地域は、活気があり、将来的な成長が期待できます。

不動産投資・購入の視点から

不動産投資や住宅購入を検討する際には、「今の価値」だけでなく「将来の持続可能性」を見極めることが重要です。例えば、同じ価格帯でも、再開発が予定されている街とそうでない街では、10年後の資産価値に大きな差が出る可能性があります。

また、賃貸需要の安定性や、地域の教育環境、医療施設の充実度なども、長期的な視点での判断材料になります。

不動産購入層向け:資産価値が伸びる「再開発エリア」5選

再開発が進むエリアは、インフラ整備や商業施設の充実により、資産価値の上昇が期待されます。以下は、2025年時点で注目されているエリアです。

1.港区 虎ノ門・麻布台

  • 麻布台ヒルズの誕生で国際都市化が進行
  • 森JPタワー(325m)など超高層ビル群
  • 緑化率50%以上、都市公園も整備

虎ノ門〜麻布台エリアは「日本のマンハッタン」と呼ばれるほど、国際的な富裕層が集まる街へ進化しています。

2.品川区 高輪ゲートウェイ

  • リニア中央新幹線の発着拠点予定
  • 「TAKANAWA GATEWAY CITY」開業で注目度急上昇

将来的な交通利便性+ビジネス拠点化の流れから、住宅需要・資産価値ともに上昇が見込まれるエリアです。

3.江東区 豊洲・有明

  • 有明ガーデンや医療・教育施設の整備
  • 若年ファミリー層の定住が進む

若年ファミリー層が定住しやすい環境が整いつつあり、中長期的に地価の安定と人口増が見込まれています。

4.豊島区 池袋

  • 防災都市+カルチャー都市への進化
  • ハレザ池袋など新施設が続々登場

若者・ファミリー・外国人観光客が混在する街としての魅力が再注目されており、再開発エリア内の住宅人気も上昇中です。

5.品川区 大井町・大森

  • 再整備が進み、手頃な価格帯で人気上昇中
  • ファミリー層や会社員層の流入が期待

今後、定住志向のファミリー層や都心に勤務する会社員層の流入が期待されるエリアです。

不動産売却層向け:価値が下がりやすいエリアの傾向

現在、2025年の「価値が下がっている街」の具体的なデータは取得できませんでした。ただし、空き家率が高い地域や再開発が進んでいないエリアは、売却時に注意が必要です。

◆売却時に注意すべきポイント

  • 再開発計画がない or 停滞している地域
  • 空き家率が高く、人口減少傾向のある区
  • 商業施設や交通インフラが乏しい地域

まとめ:街の未来を見極める力

東京は、街ごとに異なる未来を歩んでいます。衰退する街には共通する課題があり、持続可能な街には明確な強みがあります。街の「分岐点」を見極める力が求められる時代です。

今後も、都市政策や人口動態、経済状況の変化に注目しながら、街の価値を冷静に判断していくことが、賢い選択につながるでしょう。

 

記事を執筆したエージェント

大柿 貴彦

回答数 19

宅建士・リフォームスタイリスト

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※2026年04月12日現在 本社・首都圏営業所の数値

※2026年04月12日現在 本社・首都圏営業所の数値

  • 平均評価
    5.0
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    226

    1 か月前

    不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
    ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
    結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
    知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
    私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
    本当にありがとうございました。

    1 か月前

    ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

    当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

    内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

    また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

    検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

    加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

    振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

    このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

    不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。

    4 か月前

    自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

    まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです!!

    当方、介護や仕事や新居(二世帯住宅)の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

    隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

    また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

    こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

    また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います!

    もういくら御礼を言っても足りないです!
    本当に本当にありがとうございました!!

    4 か月前

    担当して頂いた 菅原さん には約1年程お世話になりました。

    不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

    決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

    とても信頼のできる不動産屋さんです!
    また機会があれば、宜しくお願い致します。

    2 か月前

    中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
    契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
    巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな?」と心配になってしまうほど(笑)。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。