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公開日:2025年10月25日  大柿 貴彦

東京で不動産を買うなら知っておきたい衰退する街と持続可能な街の分岐点

REDSエージェント、宅建士の大柿です。

東京は世界でも有数の大都市でありながら、街ごとで発展と衰退に明暗が分かれる時代に突入しています。人口減少、空き家問題、再開発の進捗、交通インフラの変化など、さまざまな要因が複雑に絡み合い、街の「持続可能性」が問われるようになりました。東京エリアにおける衰退する街と持続可能な街の分岐点を、不動産の視点から考察します。

東京

(画像はイメージです)

街の衰退とは何か?

衰退する街とは、人口が減少し、商業施設や公共サービスが縮小し、空き家や空き店舗が増加する地域を指します。東京23区内でも、例えば足立区や葛飾区の一部地域では、高齢化と若年層の流出が進み、地域コミュニティの維持が困難になっているケースがあります。

また、駅から遠い住宅地や、再開発の対象外となっている旧来の団地群なども、資産価値の下落が顕著です。こうした地域では、賃貸需要も減少し、空室率が高まる傾向にあります。

持続可能な街の条件

一方で、持続可能な街とは、人口が安定または増加し、生活利便性が高く、地域経済が活性化している街です。東京で言えば、武蔵小杉(神奈川県川崎市だが東京圏として注目)や豊洲、品川、三軒茶屋などがその代表例です。

これらの街には以下のような共通点があります。

  • 再開発による都市機能の更新
  • 駅近で交通アクセスが良好
  • 商業施設や教育機関が充実
  • 若年層やファミリー層の流入
  • 地域コミュニティの活性化

特に、交通インフラの整備(例:品川のリニア中央新幹線計画)や、企業のオフィス移転などが街の価値を押し上げています。

分岐点となる要素

東京の街が「衰退」か「持続可能」かに分かれる分岐点は、以下のような要素に集約されます。

再開発の有無

都市再生機構(UR)や民間デベロッパーによる再開発が進む地域は、資産価値が維持・向上しやすいです。逆に、再開発の計画がない地域は、老朽化が進み、魅力を失っていきます。

交通利便性

駅からの距離、複数路線の利用可否、都心へのアクセス時間などが、居住者の選択に大きく影響します。特にテレワークの普及により、「都心近くでなくても快適に暮らせる街」が注目されるようになりました。

地域のブランド力

「住みたい街ランキング」などで上位に入る街は、イメージだけでなく実際の利便性や安全性が評価されています。ブランド力は資産価値にも直結します。

空き家率と人口動態

空き家率が高い地域は、治安や景観の悪化を招き、さらなる人口流出を引き起こします。逆に、若年層や外国人居住者が増えている地域は、活気があり、将来的な成長が期待できます。

不動産投資・購入の視点から

不動産投資や住宅購入を検討する際には、「今の価値」だけでなく「将来の持続可能性」を見極めることが重要です。例えば、同じ価格帯でも、再開発が予定されている街とそうでない街では、10年後の資産価値に大きな差が出る可能性があります。

また、賃貸需要の安定性や、地域の教育環境、医療施設の充実度なども、長期的な視点での判断材料になります。

不動産購入層向け:資産価値が伸びる「再開発エリア」5選

再開発が進むエリアは、インフラ整備や商業施設の充実により、資産価値の上昇が期待されます。以下は、2025年時点で注目されているエリアです。

1.港区 虎ノ門・麻布台

  • 麻布台ヒルズの誕生で国際都市化が進行
  • 森JPタワー(325m)など超高層ビル群
  • 緑化率50%以上、都市公園も整備

虎ノ門〜麻布台エリアは「日本のマンハッタン」と呼ばれるほど、国際的な富裕層が集まる街へ進化しています。

2.品川区 高輪ゲートウェイ

  • リニア中央新幹線の発着拠点予定
  • 「TAKANAWA GATEWAY CITY」開業で注目度急上昇

将来的な交通利便性+ビジネス拠点化の流れから、住宅需要・資産価値ともに上昇が見込まれるエリアです。

3.江東区 豊洲・有明

  • 有明ガーデンや医療・教育施設の整備
  • 若年ファミリー層の定住が進む

若年ファミリー層が定住しやすい環境が整いつつあり、中長期的に地価の安定と人口増が見込まれています。

4.豊島区 池袋

  • 防災都市+カルチャー都市への進化
  • ハレザ池袋など新施設が続々登場

若者・ファミリー・外国人観光客が混在する街としての魅力が再注目されており、再開発エリア内の住宅人気も上昇中です。

5.品川区 大井町・大森

  • 再整備が進み、手頃な価格帯で人気上昇中
  • ファミリー層や会社員層の流入が期待

今後、定住志向のファミリー層や都心に勤務する会社員層の流入が期待されるエリアです。

不動産売却層向け:価値が下がりやすいエリアの傾向

現在、2025年の「価値が下がっている街」の具体的なデータは取得できませんでした。ただし、空き家率が高い地域や再開発が進んでいないエリアは、売却時に注意が必要です。

◆売却時に注意すべきポイント

  • 再開発計画がない or 停滞している地域
  • 空き家率が高く、人口減少傾向のある区
  • 商業施設や交通インフラが乏しい地域

まとめ:街の未来を見極める力

東京は、街ごとに異なる未来を歩んでいます。衰退する街には共通する課題があり、持続可能な街には明確な強みがあります。街の「分岐点」を見極める力が求められる時代です。

今後も、都市政策や人口動態、経済状況の変化に注目しながら、街の価値を冷静に判断していくことが、賢い選択につながるでしょう。

 

記事を執筆したエージェント

大柿 貴彦

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※2026年07月19日現在 本社・首都圏営業所の数値

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    1 か月前

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    3 週間前

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    3 か月前

    REDSは、自分でSUUMOなどを使って物件検索ができる人にはおすすめだと感じました。
    他の不動産会社にも行きましたが、こちらの希望に寄り添うというより、不動産会社側が売りたい物件を勧められているように感じることもありました。

    その点、REDSは自分で見つけた物件を軸に進めやすいのがよかったです。
    一方で、自分が望む物件像がまだ明確でない人や、うまく検索できない人にとっては、REDSだけで良い物件に出会うのは少し難しいかもしれません。

    ただ、そういう場合でも、結局は良い不動産会社や担当者に出会えないと希望の物件にはたどり着きにくいと思います。
    安い買い物ではないので、まずは自分でもいろいろな物件を見て勉強し、ある程度判断できる状態になってから動くのが大切だと感じました。

    担当の山崎一さん対応がスムーズで、とても安心感がありました。こちらが気になることや質問にも毎回正確に答えていただけただけでなく、自分では気づいていなかった点まで補足して教えてくださり、終始安心してお任せできました。

    4 か月前

    新しい自宅の購入でお世話になりました。仲介手数料が無料だったのが素晴らしいです。担当の方(中石さん)の知識も豊富で、返事も迅速、物件購入に際してゴリ押しもなく、気になる物件についてフラットなご意見をいただけたのが性に合っていました。おすすめです。

    3 か月前

    木村さんに中古マンション購入のサポートをしていただきました。
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    特にメールのレスポンスが非常に早く、常に安心してやり取りができた点が印象的です。

    また、引き渡し後にもいくつかご相談させていただきましたが、引き渡しが終わった後も変わらず丁寧にご対応いただき、信頼できる方だと感じました。

    今後、もし購入や売却の機会があれば、ぜひまた木村さんにお願いしたいと思いますし、他の方にも自信を持っておすすめできる方です。