「用途地域」で読み解いてみた。同じ駅でも変わる「街の性格」と資産価値の謎

こんにちは。仲介手数料が必ず割引・最大無料の「不動産流通システム」REDSエージェント、宅建士の小林響平（こばやしきょうへい）です。

「同じ駅・同じ徒歩分数、条件も似ているのに、なぜか物件ごとに価格が違う。なんで？」

そう感じたことがある方も、いらっしゃるのではないでしょうか。

不動産を検討する際、多くの方が重視するのは、

駅からの距離
築年数
価格帯

といった条件ではないでしょうか。もちろん、どれも重要な判断軸です。

ただ、実際の現場でよく目にするのが、「同じ駅、同じ徒歩分数の物件なのに、なぜか“下がりにくい物件”と“そうでない物件”が存在する」というケースです。

この謎を解き明かします。

（画像はイメージです）

駅の出口や街の向きで違ってくる

その理由のひとつが、「駅の出口や街の向きによる違い」です。

同じ駅であっても、出口が変われば、その先に広がる用途地域や街づくりが異なり、建てられる建物や住環境、さらには将来の街の姿まで変わる場合があります。結果として、「落ち着いた低層住宅街が維持される側」「商業化や再開発が進みやすい側」といった差が生まれ、それが資産価値の「下がりにくさ」に影響していきます。

用途地域は、単なる建築ルールではなく、街の将来像そのものを左右する設計図です。

本ブログでは、

【用途地域】×【資産価値（下がりにくさ）】×【戸建て／マンション適性】

という視点から、東京エリアの不動産を整理していきます。東京23区に加え、立川市・国分寺市・三鷹市・武蔵野市など、いわゆる多摩地域の主要市部も含めて解説しています。

そもそも用途地域とは？

建物のルールではなく「街並みのルール」

用途地域とは、そのエリアにどんな建物を、どの規模で建ててよいかを定めた制度です。

重要なのは、これは単なる建築制限ではなく、

将来も街並みが守られるのか
再開発で供給が一気に増えるのか
落ち着いた住宅街が維持されるのか

といった資産価値の“耐久力”を左右する仕組みだという点です。

【用途地域】×【資産価値】×【建物種別】早見表（東京版）

用途地域	街並みの性格	資産価値の下がりにくさ	戸建て適性	マンション適性
第一種低層住居専用地域	静かな低層住宅街	★★★★★	◎	△
第二種低層住居専用地域	低層＋小規模店舗	★★★★☆	◎	△
第一種住居地域	住宅中心	★★★★☆	○	◎
第二種住居地域	住宅＋店舗	★★★☆☆	○	◎
第一種中高層住居専用地域	中高層マンション中心	★★★★☆	△	◎
第二種中高層住居専用地域	住宅＋沿道店舗	★★★☆☆	△	◎
準住居地域	幹線道路沿い	★★☆☆☆	○	△
近隣商業地域	駅前・商店街	★★★☆☆	△	○
商業地域	都心・再開発	★★☆☆☆	×	△
準工業地域	住工混在・再開発	★★★☆☆	△	◎