首都直下地震で東京の不動産は暴落する？　宅建士が教える「災害後の真実」と注目のエリア

こんにちは。仲介手数料が必ず割引・最大無料の「不動産流通システム」REDSエージェント、宅建士の小林 響平（こばやし きょうへい）です。

2011年3月11日に発生した東日本大震災から、本年3月11日で15年が経ちました。当時、テレビに映し出された津波の映像や計画停電、交通機関の停止などは、今も鮮明に記憶に残っている方も多いのではないでしょうか。

震災の節目に必ず話題に上がるのが「もし首都直下地震が起きたら、東京の不動産はどうなるのか？」という懸念です。「地震が起きたら東京の不動産は暴落する」という極端な意見もあります。確かに、大きな災害が起きれば短期的には不動産市場が混乱する可能性はあります。

今回は、不動産の現場の視点から首都直下地震と東京の不動産価格のリアルな関係について考察します。

（写真はイメージです）

災害直後に起きるのは「価格暴落」ではなく「取引停止」

大災害の発生でまず起きる可能性が高いのは、価格の暴落よりも、「市場のフリーズ（取引の停止）」です。

• 被害状況が不明で査定ができない
• インフラ断絶で生活イメージが湧かない
• 金融機関の融資が慎重になる
• 将来への心理的不安から買い控えが起きる

こうした理由から、実際に東日本大震災の際も一時的に不動産取引は激減しました。その後、市場は緩やかに回復していきました。

「都市は中心から回復する」という法則

都市には「中心部ほど復旧が早い」という強い特徴があります。

行政・企業・交通・経済の心臓部である千代田区・中央区・港区は、国を挙げての復興の中心となるため、資産価値の回復も他エリアに先行する可能性が高いと言えます。

タワーマンションはどうなるのか？

「タワマンは地震に弱い」といわれます。ただし構造的には、タワーマンションは非常に強固で地震対策がかなり強化された建物です。

多くの建物では

• 制震構造
• 免震構造
• ダンパー

などが採用されています。このため建物自体が倒壊する可能性は低いと言われています。

一方で

• エレベーター停止
• 断水
• 停電

など、生活面の課題は指摘されています。

湾岸タワーマンションは本当に危ないのか？

湾岸エリアについては液状化リスクを心配する声もあります。確かに、埋立地が多いため液状化の可能性はゼロではありません。

ただしタワーマンションの場合、深い支持層まで杭を打つため建物自体の安全性は比較的高いとされています。

むしろ影響が出やすいのは

• 道路
• 配管
• 周辺インフラ

などです。

一方で湾岸エリアは

• 区画が広い
• 道路が広い
• 建物が新しい

など、防災面で有利な点もあります。

木造密集地域は弱いのではないか？

東京には木造住宅密集地域（木密）と呼ばれるエリアがあります。

特徴は

• 木造住宅が多い
• 道路が狭い
• 古い建物が多い

という点で、震災時には火災延焼のリスクも指摘されています。

一方で木密地域は

• 老朽建物
• 細かい土地
• 狭い道路

などの理由から都市更新の対象になりやすいという側面もあります。

実際、災害後には

• 区画整理
• 道路拡張
• 再開発

などが進むケースもあります。

木密というと下町をイメージする人も多いですが、実は都心にも残っています。例えば白金高輪、月島、三田、下北沢、中野、板橋大山などです。

例えば港区の白金高輪駅周辺では「白金ザ・スカイ」のような大規模再開発のすぐ近くに古い住宅地が残っています。特に白金1丁目周辺では細い道路、古い戸建て、小さい敷地などが見られます。

こうした場所は短期的には災害リスクがありますが、長期的には都市更新が進む可能性のあるエリアとも言えるかもしれません。

不動産の価値は「都市の力」で決まる

不動産価格は建物だけでなく

• 人口
• 雇用
• 交通
• 都市機能

など「街のポテンシャル」で決まります。

東京は世界最大級の都市圏であり日本の政治・経済の中心です。仮に大きな災害が起きた場合でも復興の中心となる東京の価値がゼロになることは考えにくいでしょう。

まとめ：視点を「建物」から「都市」へ

首都直下地震が起きた場合、すべての不動産が同じ動きをするわけではありません。

震災リスクを考える際、大切なのは「建物が壊れるかどうか」だけでなく、「その街がどう復興し、更新されていくか」という視点です。災害大国である日本において、不動産選びは「防災力」と「復興力」を見極める力が必要不可欠です。

不動産を見るときは「建物」だけでなく「都市」も見る。そんな視点も大切なのかもしれません。

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