不動産の売却価格が高くなるか、安くなるかは依頼した不動産会社しだい？

REDSエージェント、宅建士の中村です。

不動産会社1社に売却の依頼をすれば、全国の不動産会社に情報が周知されるから、別にどの不動産会社に売却を依頼しようが特に問題はない、売却価格に影響はないのでは……？

そんな疑問をお持ちの方も多いはずです。しかし実際は、不動産の売却価格は売却依頼をされる不動産会社によって大きく異なる可能性があります。下記2つのポイントを例に解説いたします。

1. 不動産の囲い込み
2. 不動産業者への売却（買取）

（写真はイメージです）

不動産の囲い込みとは

不動産の囲い込みとは、売却依頼を受けた不動産会社が、売却物件の情報を他社に共有せず、自社だけで買主を見つけようとする行為です。

これは、業界内で問題視されている「不正的な営業手法」の一つです。囲い込みが発生すると、購入を検討しているお客様に条件がマッチした物件が見つかっても、お客様に物件のご紹介ができず、別の物件をご紹介せざるを得ない状況になります。

結果的に、囲い込みをしている会社（売却依頼を受けた会社）が自分たちでお客様を見つけられないと、販売が長期化する、金額を下げさせられる、安く売らされるなどしてしまいます。

囲い込みの仕組み

本来の流れ（正常な仲介）

1. 売主がA社に売却を依頼
2. A社は「レインズ」という不動産業者間の情報ネットワークに物件を登録する義務
3. 他社（B社やC社）もこの物件情報を見て、買主を紹介できるシステム
4. B社が買主を見つけた場合、A社が売主、B社が買主を担当する共同仲介

囲い込みの場合

1. 売主がA社に売却を依頼
2. A社はレインズに登録しない（形式上は登録するが……）
3. 他社からの問い合わせに「既にお申し込みが入っています」「売主様がお忙しく、今週末は内見できません」などの断り文句で、なかなかご案内をさせてくれない
4. 自社の顧客にだけ紹介して、売主・買主両方の仲介手数料を得る（両手仲介）

なぜ囲い込みが起こるのか

仲介会社は「両手仲介（売主と買主の双方から仲介手数料を得る）」をすると、報酬が2倍になります。そのため、自社で買主を囲いたいという利益優先の動機から、囲い込みが発生するのです。

囲い込みを防ぐには

1．媒介契約の種類に注意

弊社は、囲い込みが起きないような取り組み（後記）をしておりますが、一般的に「専属専任媒介」や「専任媒介」は囲い込みのリスクが高まります。「一般媒介」にすると複数社に同時に依頼ができるため、囲い込みリスクはなくなりますが、専属・専任媒介に比べ、販売が長期化する可能性があります。

2．レインズの登録証明を確認

登録されているか、いつ登録されたかを必ずチェック。ご売却のご依頼を受けてから登録するまでの期日が宅建業法で決まっています。

3．他社からも問い合わせてもらう

第三者として別の不動産会社から物件に問い合わせをさせて、断られるか確認する方法もあります。

不動産業者への売却（買取）

一般のお客様で購入希望者の方が見つからない場合、不動産業者が買主（買取）となるケースがあります。

「買取は安くなりそう」のイメージがあるかと思いますが、現在は、一般の方より、高く購入するケースも増えてきています。

不動産価格の上昇に伴い、かつての物件購入代金をとにかく安く抑えようという考えから、人件費・加工費を抑え、購入代金を高くしようという考えが主流になりつつあります。

とはいえ、やはり、不動産会社が買主となる場合は、一般の方が購入する金額より、安くなる場合が多いのも現状です。売却の依頼をした不動産会社が、一生懸命にお客様にご紹介し、前述の囲い込みも一切せず、その結果、不動産業者が買主となる場合はいいですが、あまりお客様にもご紹介をせず、囲い込みをし、他社にも紹介をさせず、不動産業者の買取の話ばかり提案する不動産会社があります。

なぜ、不動産会社は不動産業者の買取の話を多く提案するのでしょうか。

手続きがスムーズだから？　売主様の責任が免責になるから？

買取をした後、不動産業者がリフォームをした物件の売却の依頼を再度受けることが最大の目的です。

これからご売却の依頼をされる方、現在売却活動中の方は、ぜひご注意ください。

大手不動産会社だから安心というわけではありません。大手不動産でこそ、囲い込みは横行しています。ぜひご注意ください。

囲い込みを撲滅する当社REDSの売却方法について

当社REDSでは、囲い込みをしない・させないための仕組みとして、下記2点を導入しています。

売却の担当者は購入の担当を兼務できない

売主様は「少しでも高く売りたい」。
買主様は「少しでも安く買いたい」。

ほとんどの不動産会社が、売主様・買主様双方の担当をしますが、この両者の担当を一人で行うことは、利益相反関係にあることから、当社REDSでは、必ず担当を分けて対応をしています（一部例外あり）。

広告戦略

売主様のご理解を得られた場合、SUUMOを除く不動産情報ポータルサイトに、他社様にも全面的に広告の掲載をいただき、情報を閉鎖的にせず、早期高値成約を目指して、売却活動を行います。

また、他社様がお客様にご紹介をいつでもできるよう、24時間物件資料を請求・取得をできる仕組みを導入しております。

その他、当社はフレックス制度を導入しておりますので、売主様のご都合にもよりますが、火曜日、水曜日や長期休暇中（GW休暇、夏季休暇、年末年始休暇）のご案内も対応しております（他社様のご案内も受け付けております）。

最後に

• これから査定をお考えの方
• 現在売却活動中で、販売が長期化してしまっている方
• 売却方法に気になる点がある方

上記内容やその他不動産全般で気になる点がございましたら、
お気軽にご相談ください。
お客様の最善を考え、ご提案させていただきます。

エージェント：中村　裕伎（なかむら　ゆうき）
不動産業界歴10年目、累計取引件数230件超

保有資格
　宅地建物取引士
　2級ファイナンシャルプランニング技能士
　住宅ローンアドバイザー
　賃貸不動産経営管理士

フリーコール：0120-022-889
メール：yu.nakamura@red-sys.jp
携帯：070-9217-1624