売却依頼はどの媒介契約が正解？　メリットとデメリットをそれぞれ解説

当ページをご閲覧いただきありがとうございます。不動産流通システム【REDS】のエージェント、宅建士の中村裕伎と申します。

媒介契約の締結について、一度は悩んだことがあるお客様が多いかと思います。今回は正直に媒介契約の説明と不動産業界の実態を記載させていただきます。

（写真はイメージです）

前職の大手では9割以上が専任・専属専任でした

私は、某財閥系不動産仲介会社に8年在籍をしておりましたが、ご売却の依頼（媒介契約）については、9割以上の方から専任・専属専任媒介契約でご依頼をいただいていました。

ご依頼会社が弊社ではなかった売主様に対しては「どこか1社に専任（専属専任）媒介契約をご依頼される方法がいい」とお伝えしてきました。

私自身、自宅（マンション）の売却は専任媒介契約で依頼しました。それほど「専任媒介契約」を推していたわけです。

媒介契約の種類と特徴

媒介契約は、不動産の売買や賃貸を不動産会社に依頼する際に結ぶ契約のことをいいます。契約の種類は以下の3種類があります。

1. 専属専任媒介契約
2. 専任媒介契約
3. 一般媒介契約

それぞれの特徴を解説します。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約の最大の特徴は、依頼を受けた不動産会社が独占的に業務を行える形態です。そのため、不動産業者に課される制約も重くなります。この契約では、売主が依頼した不動産業者が見つけた購入希望者以外の方と売買契約を交わすことができません。依頼をした不動産業者以外の不動産業者が見つけた買い手や、売主が自身で見つけた買主には売却できないということです。

〈メリット〉

• 不動産業者から売主に1週間に1回と高い頻度での報告がある。
• 売主が連絡を取る不動産業者はご依頼をする不動産会社だけのため、連絡が煩わしくない。
• 売主からの仲介手数料が確約されているため、不動産会社の販売活動が積極的になる。

〈デメリット〉

• 不動産会社により囲い込みをするケースがある。他社のお客様のご案内を受け付けないとか、実際はより良い条件のお申込みがあっても、何かと理由をつけて自社のお客様を優先されてしまうことがある。
• 売主が直接購入希望者を見つけた場合でも、取引が成立すると不動産業者に仲介手数料を支払わなければならない。
• 依頼をした不動産業者が独占的に取り扱うため、担当会社や営業マンの動きが悪かったり知識が足りなかったりなどの理由で、販売活動が長期化するおそれがある。

専任媒介契約

専任媒介契約は、専属専任媒介契約より少し柔軟な契約です。

専属専任媒介契約と異なる点は、売主が自身で見つけた買い手との直接の売買契約が可能な契約です（自己発見取引といいます）。ただし、専属専任媒介契約と同様に、依頼をした不動産業者以外の不動産業者が見つけたお客様との直接の売買契約はできません。

〈メリット〉

• 不動産業者から売主に2週間に1回の報告がある。
• 売主が連絡を取る不動産業者はご依頼をする不動産会社だけのため、連絡が煩わしくない。
• 売主が自身で見つけた買い手との直接の売買契約（自己発見取引）が可能で、仲介手数料が不要になる（売買契約書の作成は自身で行う必要がある）。

〈デメリット〉

• より良い条件のお申込みがあっても、何かと理由をつけて自社の客を優先されてしまうことがある。
• 依頼をした不動産業者が独占的に取り扱うため、担当会社や営業マンの動きが悪かったり、知識が足りなかったりなどの理由で、販売活動が長期化するおそれがある。

一般媒介契約

一般媒介契約は、最も自由度が高い媒介契約で、売主が複数の不動産会社と媒介契約を締結することができます。ただし、販売活動の状況に関して不動産会社は売主への報告義務がありません。

〈メリット〉

• 複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができ、情報の周知が早いため、早期に契約する可能性がある。
• 他の不動産会社を競わせることで、より良い条件で取引が成立する可能性がある。

〈デメリット〉

• 不動産業者に報告義務はないため、売主が販売状況を把握することが難しい場合がある。
• 他社で売買契約が成立してしまう可能性があるため、不動産会社は販売活動に消極的な場合がある。

最後に

弊社は、基本的に「専任媒介契約」でご依頼をいただいておりますが、
販売手法は専任媒介契約と一般媒介契約の良い部分を取り入れ、
一切、囲い込みを行いません！！
カスタマーファーストな営業を行っており、
日本で一番正直な営業をしていると社員全員が自負しております。

「すぐに売却をしないけど、将来の参考に話を聞いておきたい」
「今、他の不動産会社で売出中だけど、販売が長期化して、
販売価格や過去にあったできごとが本当に正しいことなのか、確認したい。

どんなことでもお気軽にご相談ください。

 

エージェント：中村　裕伎（なかむら　ゆうき）
不動産業界歴10年目、累計取引件数230件超
保有資格
　宅地建物取引士
　2級ファイナンシャルプランニング技能士
　住宅ローンアドバイザー
　賃貸不動産経営管理士

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