大阪市の密集住宅市街地にある不動産にはどんな補助があるのか？

REDSエージェント、宅建士の由里拓也です。今回は大阪市密集住宅市街地のための補助制度について、ご説明します。

（画像はイメージです）

密集市街地が抱える課題

大阪市には、JR大阪環状線の外周部を中心に、戦災を免れた古い住宅街が多く、狭い道路、老朽建築、開放空間の不足などを背景にした「密集住宅市街地」が広く存在します。

特に防災面では「不燃化」「避難経路の確保」「地域防災力強化」が急務であり、令和3（2021）年に「大阪市密集住宅市街地整備プログラム」が策定され、令和12（2030）年度までを目標とした施策の展開が行われています。

対策地区・重点対策地区とは？

• 対策地区（約3800ha）
• 重点対策地区（約640ha）

両者は整備プログラムの対象地域となり、重点対策地区では特に補助制度の強化や政策展開が進められています。

支援の柱：補助制度を詳解

大阪市都市整備局では、下記の主な補助制度を整備しています（主に重点対策地区対象）。

狭あい道路沿道老朽住宅除却促進制度

• 対象エリア：対策地区・重点対策地区
• 対象住宅：幅員4m未満の狭路に面した昭和25（1950）年以前、重点対策地区は昭和56（1981）年5月31日以前の木造住居
• 内容：木造住宅の解体費用の一部を補助

対策地区の場合

• 戸建て住宅・・・75万円／棟
• 集合住宅・・・150万円／棟

長屋などの一部解体における限度額は75万円／棟になります。※補助金額については、予算の範囲内の額になります。

重点対策地区の場合

• 戸建て住宅・・・100万円／棟
• 集合住宅・・・200万円／棟

長屋などの一部解体における限度額は100万円／棟になります。※補助金額については、予算の範囲内の額になります。

防災空地活用型除却費補助制度

• 対象エリア：重点対策地区
• 内容：解体後の跡地を、災害時の避難空間として整備する際に、解体費・整備費の一部を補助し、さらに固定資産税・都市計画税の非課税措置あり

建替建設費補助制度（集合住宅・戸建て住宅）

• 集合住宅向け：古いアパート・長屋のマンション・アパートへの建て替えに、設計・解体・共同施設整備費の一部を補助
• 戸建て住宅向け：未接道敷地の解消など、要件を満たす場合に設計費・解体費などを補助

狭あい道路拡幅促進整備事業

• 対象エリア：重点対策地区
• 内容：建て替えや増改築に伴い後退部分を活用し道路拡幅を行う際、整備費の一部を補助

主要生活道路不燃化促進整備

• 対象エリア：防災コミュニティ道路（地域協定道路）
• 内容：不燃化工事・後退部分の整備費・建設費など費用の一部を補助

その他支援制度

1．建替アドバイザー派遣制度：建築士による無料相談が可能。耐震・デザイン面など計画段階から支援

2．区画整理・土地区画整理支援：権利関係が複雑な地域では区画整理や小規模土地区画整備により、公共施設整備・接道条件改善を推進

3．まちかど広場整備事業：地域防災拠点としての集合広場整備を支援。民間所有地の貸借で固定資産税非課税なども

4．耐震診断・改修補助制度：全市域対象で戸建て・マンションともに耐震診断・改修設計・工事費用の一部を補助

5．ブロック塀撤去促進事業：倒壊リスクへの備えとして道路面ブロック塀の撤去や軽量フェンス設置工事費の補助

「フラット35」金利引下げとの連携

大阪市の補助制度活用後に戸建てを建設した場合、住宅金融支援機構の「フラット35地域連携型」による借入金利の引下げ（最初5年間で年0.25％）が適用されます。

対象補助制度は以下の4つです。

1. 民間老朽住宅建替建設費補助制度（戸建て）
2. 主要生活道路不燃化整備事業建設費補助制度
3. 狭あい道路沿道老朽住宅除却促進制度
4. 防災空地活用型除却費補助制度

現状と進捗

令和6（2024）年度末時点で、重点対策地区10防災街区のうち6街区（約420ha）が「不燃領域率40％以上」「閉塞度（密集度）レベル2以上」の基準を達成済み。令和12年度までに全地区で基準達成を目指しています。

補助活用の流れ

補助を活用するためには以下の5ステップを踏みましょう。

1. 対象エリアか確認：大阪市マップナビや区役所情報ページでチェック
2. 制度選定・相談：補助制度の内容確認→建替アドバイザー派遣申請（無料相談）
3. 計画策定・申請：解体／建て替えで補助申請、実施協定締結
4. 工事・報告：補助交付後に着工、完了報告・補助金請求
5. フォローアップ：長期維持管理や固定資産税軽減措置の確認

まとめ

大阪市の密集住宅市街地整備支援制度は、多様な視点から包括的に設計されています。解体・建て替え・道路整備・防災空地整備・耐震補強など、複数の補助を組み合わせて利用可能で、さらに「フラット35」のような都市金融との連携によって経済的負担を軽減できます。対象地区の住民や事業者にとって、大きな支援のチャンスとなり得ます。

市街地の不燃化、開放空間の確保、地域防災力の向上は、安全で安心な暮らしの第一歩です。本ブログが、制度の理解と活用の一助になれば幸いです。

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