準工業地域は狙い目？　用途地域ごとのメリットを踏まえた不動産選びのススメ

こんにちは。仲介手数料が必ず割引・最大無料の「不動産流通システム」REDSエージェント、宅建士の小林　響平（こばやし　きょうへい）です。

今回は、不動産選びにおいて重要な要素のひとつとなる「用途地域」について簡単にまとめてみました。

（写真はイメージです）

用途地域とは？

各都道府県知事は都市計画法に基づいて都市計画を立てており、それに基づいて定められた土地の利用目的を示すのが「用途地域」です。用途地域は都市の開発や土地利用を円滑に進めるために設けられています。

市街化区域で定められる区域ですので、少なくとも道路・公園・下水道の整備がされているエリアといえます。

13種類の用途地域

用途地域は13種類あり、指定エリアや建ぺい率（建蔽率）・容積率などの数値についておおむね5年に一度見直されます。下記が用途地域の種類で、数値は2025年2月現在のものです。

1．第一種低層住居専用地域：低層住宅のための地域で、小規模なお店や事務所をかねた住宅や、小中学校などが建てられる。

2．第二種低層住居専用地域：主に低層住宅のための地域で、小中学校などのほか、150㎡までの一定のお店などが建てられる。

3．第一種中高層住居専用地域：中高層住宅のための地域で、病院・大学・500㎡までの一定のお店などが建てられる。

4．第二種中高層住居専用地域：主に中高層住宅のための地域で、病院・大学などのほか、1500㎡までの一定のお店や事務所など必要な利便施設が建てられる。

5．第一種住居地域：住居の環境を守るための地域で、3000㎡までの店舗・事務所・ホテルなどは建てられる。

6．第二種住居地域：主に住居の環境を守るための地域で、店舗・事務所・ホテル・カラオケボックスなどは建てられる。

7．田園住居地域：都市部における貴重な田園風景とそれがもたらす周辺の良好な低層住宅の環境を守る地域で、小中学校のほか、その地域で生産された農産物を使用する場合は500㎡までのお店、それ以外は150㎡までのお店が建てられる。

8．準住居地域：道路の沿道において、自動車関連施設などと、これと調和した住居の環境を保護するための地域。

9．近隣商業地域：まわりの住民が日用品の買物などをするための地域で、住宅や店舗のほかに小規模の工場も建てられる。

10．商業地域：銀行・映画館・飲食店・百貨店などが集まる地域で、住宅や小規模の工場も建てられる。

11．準工業地域：主に軽工業の工場やサービス施設などが立地する地域で、危険性・環境悪化が大きい工場のほかはほとんど建てられる。

12．工業地域：どんな工場でも建てられる地域で、住宅やお店は建てられるが、学校・病院・ホテルなどは建てられない。

13．工業専用地域：工場のための地域で、どんな工場でも建てられるが、住宅・お店・学校・病院・ホテルなどは建てられない。

住居系・商業系・工業系での分類

用途地域は住居系、商業系、工業系に分かれます。

住居系

・第一種低層住居専用地域
・第二種低層住居専用地域
・第一種中高層住居専用地域
・第二種中高層住居専用地域
・第一種住居地域
・第二種住居地域
・準住居地域

商業系

・近隣商業地域
・商業地域

工業系

・準工業地域
・工業地域
・工業専用地域

用途地域が不動産に与える影響

用途地域が不動産選びに与える影響は大きいです。

例えば、商業地域では店舗やオフィスビルを建設できるため、事業用不動産に向いています。一方、住居専用地域は静かな環境を求める家庭向けには最適です。しかし、商業施設などの近くに住みたい場合には不便です。

建物が建てられる規模は、建築基準法によって定められており、建ぺい率と容積率、一部の用途地域では建物の高さについても制限が設けられています。「高さのある建物を建てたい（買いたい）」「10階建て以上のマンションに住みたい」など思っていても、そもそも希望地域には用途地域の要因で希望する条件に該当していない可能性もあるため注意が必要です。

用途地域の調べ方

自分が住んでいる地域や、購入を検討している地域がどの用途地域に指定されているかは、都道府県や市区町村の窓口でわかります。最近はほとんどの自治体がホームページで公開しているので「○○（調べたい都道府県名や市区町村名）＋用途地域」と検索してみましょう。

用途地域は地図上で色分けされて表示されています。用途地域が指定されていないエリアには該当する色が塗られていません。

用途地域別のメリット・デメリット

〇住居専用地域：静かな住環境が得られる一方、商業施設や交通機関のアクセスが悪いことも。

〇商業地域：便利な立地が魅力。店や通行人による騒音や混雑が気になることも。

〇工業地域：事業に適しているが、住むには基本的には不向き。

工業地域は住居に適していないのか？

工業系地域の中でも「工業専用地域」はそもそも住居を建設することはできない地域となっています。

「工業地域」はどのような工場も建ててよい地域です。しかし、教育施設やホテル、病院などは建てられません。高層マンションが建ち並ぶ湾岸エリアなどが、この用途地域に指定されます。眺望の良さを求める方には、比較的向いている地域といえます。

では、「準工業地域」はどうでしょう。

準工業地域では、環境をいちじるしく悪化させる工場・危険性の高い施設は建築できない地域となっています。

戸建てやマンションなどの住居、幼稚園や小中学校のほか、交番や病院など生活に関する施設のほとんどを建築することができます。ほかにも、商業施設をはじめボーリング場、劇場などのレジャー施設、パチンコ店やマージャン店など遊戯施設の建築も可能です。

工場跡の広い敷地を利用してマンションが建築されていることも多く、準工業地域内の土地の価格は住居系の用途地域と比べると安い可能性があります。

準工業地域は工業系の用途地域に分類されているので、工場ばかり建ち並んでいると思われがちですが、住居や店舗も建築されている地域になります。他の用途地域と比べると建築できる建築物の種類も多く、学校や病院など生活に密着した施設も建ち並ぶため利便性の高い地域といえます。

とはいえ、用途が制限されているだけで工場はありますのでご注意ください。

まとめ

購入を希望している不動産があるところはどのような用途地域か、どのような工場や施設があるか、それらの施設が自分たちにとって影響を与えそうかどうか、よく考えた上で不動産選びを行ってみるといいでしょう。

気になった地域を散歩してみると「こういった用途地域だからこういう町並みなのか」など、新たな発見ができ、面白いと思います。不動産選びの前に一度気になった地域を散歩してみることをおすすめします。

専門的な部分でもありますので、ご不明点がありましたらお気軽にご相談ください。

最後に

さて、いつも多くの方に弊社REDSをご利用いただき、誠にありがとうございます。弊社では引き続き売却物件も募集しています。弊社受任物件には設備保証が付きますので、ぜひREDSエージェント：小林響平にご相談ください。

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