住宅ローンが残った家を売るとき必ず確認したい3つのポイント

REDSエージェント、宅建士の畑中です。

「今の家を売って住み替えたい」「離婚するから家を売ることになった」

不動産売却でこのような理由は珍しいことではありません。ただ、悩みの多くは「住宅ローンがまだ残っているけど家が売れるのか」であることがほとんどです。

結論から言うと、ローン返済中でも家を売ることは可能です。ただし、注意点もあるので計画的に売る準備が大切になります。

今回は、住宅ローンが残っている家を売るポイントをご紹介します。

（写真はイメージです）

住宅ローン返済中の家を売る3つのポイント

ローン返済中の家の売却は通常とは異なり、3つのポイントに気を付ける必要があります。

1. 正確な住宅ローン残債を知る
2. 現実的に見込める売却価格を調べてみる
3. 住宅ローンを完済できるか計算する

特に、今住んでいる物件を売る価格でローン残債を完済できるかが重要です。

正確なローン残債を知る

家を売るからには住宅ローンの完済が必須です。金融機関が物件の抵当権を持っているため、その抵当権を抹消するために返済し終わることが条件となるからです。

そのためにまずやることは、正確な住宅ローン残債を知ること。家を売って完済できるのか、ローンが残ってしまうのか、判断に大きく関わる部分です。

ローン残債を知る方法は以下の3つがあります。

• 金融機関から届く残高証明書の確認
• 契約時に発行した返済予定表の確認
• 金融機関のネットバンキングでの確認

現実的に見込める売却価格を調べてみる

売ろうとしている家が実際いくらくらいで売れそうか、想定してみましょう。自分が希望する売却額ではなく、不動産市場における価値や需要をふまえたうえで、いくらくらいで売れそうなのかを知ることがポイントになります。

相場を調べる主な方法は以下のとおりです。

• 不動産会社に訪問査定の依頼
• 不動産ポータルサイトで同条件に近い物件の価格をチェック

訪問査定を依頼する場合は、1社だけでなく複数社に依頼すると信憑性の高い査定額が出せます。また、ポータルサイトでチェックする場合は、できれば同条件に近い物件が、最終的にどれくらいの期間で、いくらくらいで売れたかまで追えるといいでしょう。

住宅ローンが完済可能か計算

売れそうな見込み額を調べたら、完済できそうかイメージしてみましょう。

●計算方法：住宅ローン残債－売却見込み額

売却見込み額が住宅ローン残債を上回れば完済できます。反対に、売却見込み額が下回るとローンが残ってしまうので、足りない部分をどうするか別の方法を考えなくてはいけません。

売れる見込み額は、仲介手数料などの諸経費を差し引いた金額で考えましょう。仲介手数料は売却が成立した金額の〈3％×6万円＋消費税〉であることが多いので、まとまった金額になるため、注意すべきポイントです。

先に売却するか？　先に購入するか？

新しい家に住み替える場合、先に現在の家を売却するか、先に新しい家を購入するか、2パターンの流れがあります。それぞれでメリット・デメリットがあるので、どちらが自分に合っているかチェックしましょう。

先に「売却」するメリット・デメリット

先に家を売却して後から新しい家を購入する場合、ローンが終わってから新しい住まいの購入に移ります。現在の住宅ローンが終わっていれば、新しい物件探しの資金も無理なく計画できるので資金計画的にも安心感のある方法です。

ただし、売れるタイミングで新しい住まいが決まっていないと、仮住まいに引っ越さなくてはいけません。状況によっては焦って物件探しをすることになり、余裕を持てずに後悔してしまう可能性もあります。売却先行であれば金銭面で計画がしやすくなりますが、仮住まいへの引っ越しなどの負担があることを想定しておきましょう。

先に「購入」するメリット・デメリット

先に新しい家を購入して後から家を売却する場合、売却前の物件と新しい物件の二重ローンを抱えるリスクがあります。貯蓄に余裕がある場合は問題ありませんが、いつ二重ローンが終わるか見えないので、資金計画を狂わせてしまう危険があります。

さらに、希望どおりの価格で売れない場合は、自己資金から補填する必要が出てくるため、資金計画が大きく狂ってしまうでしょう。

先に新しい物件を購入する場合のメリットは、物件探しがじっくりできることです。一時的に仮住まいに引っ越す手間もなく、スムーズに新居への引っ越しができます。購入先行であればマイペースで物件探しができるため、理想の物件探しを重視する人にはおすすめです。

まとめ

住宅ローン返済中でも家は売れますが、売る価格でローンが終われるかが重要なポイントです。完済ができないとオーバーローンとなり、別で資金を用意しなくてはいけません。

資金計画が狂ってしまう大きな原因なので、新しい住まいの購入にも影響が出てしまう可能性もあるでしょう。売れそうな見込み額をしっかり調べて、無理なく計画することがおすすめです。

最後に

いつも多くの方に弊社をご利用いただき誠にありがとうございます。弊社では引き続き売却物件も募集しています。弊社受任物件には設備保証が付きますので、ぜひエージェント：畑中へご相談ください。

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